遭遇“最严调控” 房价涨幅回落

　　房地产，作为上关国计、下关民生的关键产业，在今年成为政策调控的重点领域。对比今年调控之初至11月的商品住宅整体成交数据，可以看出，房价虽仍在上涨，但涨幅已开始回落。

　　“结构性”调整

　　今年，北京房价一直处于有涨有跌的浮动过程中，不过这些都被专业人士冠以“结构性”的前缀。

　　今年的调控从4月底开始。

　　据亚豪机构提供的数据，在北京今年3月开盘的38个项目整体实际成交均价达到了24287元/平方米。今年4月，成交均价为22493元/平方米，在调控后一个月，5月成交均价下滑至18561元/平方米。这主要是，开发商在调控后的供应结构出现变化。亚豪机构相关负责人表示，这种结构性的下滑，因为城区价格较高的房源成交量占比有所下降，而郊区县价格较低的房源成交量占比相应抬升，从而拉低了整体均价。

　　这种供应格局一直延续，进入传统旺季9月，从价格水平来看，当月开盘的34个项目，整体开盘均价为21086元/平米，与前几个月相比，又出现了明显的下降，比新政后的数月，开盘价格均维持在23000元/平米以上有所回调。但这依旧是由于调控下，很多符合刚性需求的郊区低价盘相对加速入市，而高端盘销售缓慢造成的结构性下调。

　　刚刚结束的11月，北京商品住宅成交均价为21735元/平米，环比上涨了8.2%。透过数据不难看出，10个超过3万元以上的楼盘入市再度拉升了成交均价。对比调控一头一尾的成交均价数据，整体房价的变化，在结构性的释义下，变化并不明显。

　　“国N条”下的房价

　　伴随调控政策的房价涨跌多年来一直在延续，有路径可循。中国房地产学会副会长陈国强表示，从2003年开始，房地产业遇到了多轮政策调控，房价总体趋势在2007年和2009年都出现高点，而2008年受到金融危机大势的影响之后，房地产遇到了政策转向，价格在2009年上涨。

　　据记者了解，房地产调控从2003年业内耳熟能详的121号文件就已经拉开序幕。当年6月13日，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意图是通过调控把住信贷、土地两个闸门，以降低房价。

　　到了2005年，房价上涨成为了“两会”热门话题之一。一个月之后，“国八条”祭出。到2006年初，房价继续一路上涨。“国八条”出台的一周年，2006年5月17日，促进房地产业健康发展的六项措施出台———这部“国六条”延续“国八条”的调控思想，但偏重于“结构调整”。此后，国土、金融、税收、建设等九部委的“国15条细则”等多个文件陆续出台。

　　在房地产调控措施及金融危机的影响下，房价涨幅在2008年出现了明显的下降。

　　2008年年初，货币政策从“适度从紧”改为“从紧”。受内外环境的影响，房地产投资迅速减少，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。

　　2008年下半年，随着金融危机的影响扩大，贷款利率和准备金率“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。2009年，中国楼市迅速地走出低迷，房价持续攀高。

　　2009年年底，为遏制房价过快上涨，“国四条”出台，各部委陆续出台调控细节，力求稳定房价。

　　2010年4月27日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)，被称为“史上最严厉的调控政策”。

　　本版采写/本报记者 张晓蕊

　　专家观点

　　中国房地产学会副会长陈国强

　　不能单以“房价”论调控

　　很多购房人都表示，调控政策密集出台，自己感觉到房价并没有降多少。其实，房价并不能当成调控的唯一评判指标，比如调控后的成交量一直在下降，土地市场趋于理性，供应模式、结构等都是评价调控的指标。调控后，开发商也很清楚自己身处的环境，不同企业都有不同的应对策略。

　　单从房价来看，我们一般说的都是成交均价，但是房地产的地域性很强，又受到整体经济环境和内外部因素的影响。不同区域的表现都是不同的。今年，通州地区之前透支的涨幅回落，而一些新开盘区域如房山、大兴等等低价开盘入市也是调控效果。

　　年底，一些城市的限购政策将到期，这是今年调控政策组合拳的其中一个，但是应该说是一个临时政策，有一定的局限性。首先这样的政策对上海、北京这样的一线城市影响有，但有限。在这些全国性城市，有很多购买力十足的人，有全款支付的能力。此外，这种政策还挤出了很多本没有刚性需求，但是面对政策有些恐慌的购房人，害怕在更多的政策叠加下，以后买不了房，加紧入市。我个人认为，限购这样的政策在北京还会延续。

　　房地产行业的情况相较于其他行业更为复杂，在目前通胀预期的局面下，调控难度显得更大。房产被很多老百姓认为是可以抵御通货膨胀的产品，这一点在现实中无法否认。这也是调控下，有些城市依旧量价齐升的原因之一。很多人在通胀预期下，把资金投向房产，这使得房产保值的投资属性明显。

　　购房者说等不了了

　　朱小姐从毕业起就开始在北京工作、生活，至今已有7年。今年7月，朱小姐在南三环买了一套房子。

　　新京报：为什么在今年这个调控年买房子，怎么下决心出手买房的？

　　朱小姐：因为是刚性需求啊。来北京这么多年一直租房子，2008年年底受到金融危机影响，房价有下降的趋势，2009年年初我们就开始看房子，但是总是期待再等等、再降降，一直就没下决心，之后又一路涨起来了。当初看的有些房子卖1.8万元，现在都3万多了。但是因为我们要结婚，所以今年8月咬牙买了一套。

　　新京报：有了房子后，你的生活有什么变化了吗？

　　朱小姐：工作7年，现在相当于一贫如洗了，没有存款，为了交首付还借了点钱。我们的月供8000块钱，虽然是两个人，但是负担也挺重的，不可能说一方不工作。不过有个房子，感觉安定点。

　　新京报：调控年买房子，不怕房价下跌吗？

　　朱小姐：买房的时候2.4万一平米，觉得虽然是城南，但是三环地带再降也有底线，我们当时合计了，因为是自住，降到2万左右一平米也能接受，但是再低情感上就很难忍受了。

　　今年调控年，这个小区后期开盘价格低于年初的一期开盘，也有业主闹事。每平米降了2000多，虽然产品不大一样，但是还是降了点。不过我们自住，就不考虑这么多了，至少通货膨胀预期下保值了，不然以后更买不起了。

　　■ 应对举措

　　11月3日：住建部等通知，禁用公积金贷款投机性购房。

　　9月29日：多部委出台巩固房地产市场调控成果措施。

　　4月17日：“新国十条”出台。国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。

　　4月15日：国务院提出，贷款买二套房首付不得低于50%。

　　4月11日：银监会提出，银行不得对投机投资购房贷款。