合同约定不明、当事人缺乏诚信引发多起纠纷

　　近日，记者从佛山市中级人民法院民一庭获悉，不少二手房买卖案件，缘由多因合同约定不明或当事人缺乏诚信所致。

　　在当前一手房价依然坚挺的情况下，二手房因其价格相对便宜而广受置业者的青睐。但在二手房交易中通常涉及买、卖、中介三方利益，稍微操作不慎就会引发纠纷。本期推出“案说热点”栏目就是选取若干典型案例来解读其中陷阱，请经验丰富的法官从法律的角度来点评，提醒广大市民在二手房交易中应注意的一些法律事项。

　　●法官履历

　　吕振云，国家四级法官，毕业于西南政法大学，从事民事审判工作长达6年，曾获“调解能手”荣誉称号。

　　买家悔约，赔了定金又折中介费

　　家住禅城的李女士最近遇上了烦心事，本想通过房屋中介购买一套二手房，没想到在签订《房地产认购协议书》并向卖主支付了两万元定金后，才发现房屋税费过高。在这样的情况下，李女士选择了中途悔约。日前，佛山中院作出终审裁定，维持一审判决，李女士为此需向房屋中介支付服务费8000元。

　　事情源于去年11月8日，李女士作为买方、陈某作为卖方、禅城某房产经纪公司作为中介方共同签订了《房地产认购协议书》一份，约定陈某将位于禅城某区的房屋转让给李女士，总成交价为38.3万元。李女士事前对陈某预售房屋有过了解并表示愿意购买该房屋。

　　合同条款约定李女士承担中介服务费8000元和房屋过户所需的一切税费，其中中介服务费在签订《广东省房地产买卖合同》时，以现金方式支付。

　　李女士于合同签订的次日向陈某支付了购房定金2万元，后因房屋税费过高而不再继续履行合同。因此，房屋经纪公司将李女士告上法庭，要求其支付居间报酬。

　　案件一审期间，李女士提出抗辩意见，认为房屋经纪公司在签约的时候隐瞒了税费数额，并承诺实际缴纳的税费比较少，该抗辩意见由于没有证据支持，法庭没有采纳。

　　一审法院认为，房屋中介提供了居间服务，有权收取居间报酬，合同各方约定由李女士承担中介服务费，因此判决李女士败诉。

　　李女士上诉认为，她与卖方签订的认购合同只是一种买卖意向，房屋经纪公司主张居间费用的条件未达成法律规定的要求。佛山中院审理认为，房屋经纪公司为陈某、李女士提供了订立合同的机会和媒介服务，并促成买卖双方签订《房地产认购协议》，该协议成立并生效，各方当事人应依约履行。认购协议明确了房屋的地址和面积，并就房屋价款、税费承担等予以了详细规定，应认定买卖双方就案涉房屋的买卖达成了一致意见，并非只是为签订《广东省房地产买卖合同》做前期准备，因此一审法院认为房屋经纪公司已履行居间义务并促成了合同成立，有权向李女士收取居间报酬。

　　卖方违约，被判双倍返还定金

　　与李女士遭遇类似麻烦的还有顺德大良的翁先生。翁先生是大良某小区的业主，2009年10月12日翁先生和罗女士、某房屋中介签到订买卖合同一份，约定翁先生以44万元的价格将涉案房产转让给罗女士。双方在合同中就现金支付、房屋交付、违约事项、解约条件等作了明确具体的规定。

　　签订合同当天，罗女士将定金3万元交付给翁先生。后因翁先生未如约履行房屋过户手续被罗女士告上法庭，罗女士要求判令翁先生立即返还定金3万元并赔偿损失3万元。

　　法院审理期间，翁先生抗辩称，过户不成功是罗女士故意拖延所致。

　　但是翁先生的抗辩意见很快被房屋经纪提交的移动客户清单反驳，该证据证实，房屋经纪曾多次联系翁先生办理过户手续，但翁先生均以各种理由推搪。

　　据了解，翁先生的房屋办理了银行按揭，因没按期还款，早在2009年8月26日就被法院查封。

　　法院审理查明，此次交易无法完成乃翁先生怠于履行合同义务所致，于是判令翁先生除返还定金3万元外，还需按照合同约定的违约条款赔偿罗女士3万元。

　　未尽居间义务不得收取居间报酬

　　与李女士、翁先生不同的是，将阮小姐告上法庭的是房屋经纪公司。

　　去年7月15日，阮小姐与A地产经纪公司签订《中介服务协议》，约定由A公司向阮小组提供中介服务，阮小姐授权A公司为其在佛山物色适当物业。协议条款约定，阮小姐承诺在签订本协议后不会直接或通过其他中介、其他途径与该物业的业主联系，否则视为违约。上述协议签订后，A公司为阮小姐物色了禅城区某小区的房产，并带阮小姐进行了现场考察。同年7月29日，阮小组通过B地产经纪公司购买了该处房产。为此A公司将阮小组告上法庭，要求阮小姐赔偿损失。

　　一审法院认为，A公司虽没促成交易，但其已向阮小姐提供了媒介服务，并开始履行义务，而阮小姐却经其它中介公司与业主达成房屋买卖合约，不履行与A公司约定的合同义务，故阮小姐已构成违约。

　　阮小姐上诉称《中介服务协议》属格式条款，因显失公平，应属无效条款。

　　佛山中院审理认为，《中介服务协议》的条款属格式条款，其中关于购房者不得通过其他中介与物业业主联系，否则视为违约的条款，侵犯了购房者的自由选择权，加大了购房者的责任，免除了中介机构提供更好服务的责任，故该条款无效。通常情况下，购房者在购买房屋时，会通过包括中介公司在内的媒介寻求符合其要求的房产。在此过程中，购房者可能通过多间中介公司查看多处房产，在售房者不是独家委托某一中介公司出售房产时，购房者完全有可能从不同的中介公司了解到同一房产的相关信息。购房者有权在比较和鉴别后，从诸中介公司中挑选一间为其提供居间服务。本案中，房产业主并非独家委托A公司销售案涉房产，也就意味着阮小姐从其他中介公司也能获得案涉房产的信息。阮小姐经过比较、鉴别后，挑选B房屋经纪公司为其提供居间服务，并不构成违约。

　　■法官点评

　　二手房交易应遵守诚实信用原则

　　诚实信用、意思自治是民法的基本原则。买卖合同签订后，当事人即应依约履行，否则将承担违约责任。

　　二手房交易，买卖双方一般很少正面接触，大部分都是在房屋经纪的介绍下完成交易。按照交易习惯，买、卖双方达成意向后，通常会在房屋经纪的主持下签订房地产交易协议。该类协议一般由房屋经纪提供，在审判实践过程中，该类协议尽管会存在部分条款无效的情形，但全部无效的情形极为鲜见，因此对买、卖双方具有较大的约束力。

　　二手房交易纠纷，除上述三种情形外，还有“一女二嫁”、“阴阳合同”等类型，究其根源，皆因合同约定不明或当事人缺乏诚信所致。案例中的李女士和翁先生就是当中的典型个案。

　　市民在选购或者出售二手房源的时候，应当向有关房产部门详细了解相关流程和税费等问题。签订合同时应注意保护自己的权利，在买卖合同中尽量详细的约定付款方式、交房及办证时间、税费承担及违约责任等事项。如果有需要约定但合同范本中却没有涉及的内容，可签订补充协议予以完善，不要因为不好意思或怕麻烦而盲目相信口头承诺。详细了解、充分协商、诚实信用，买、卖、房屋经纪三方只有严格遵守上述三项准则，才会促进二手房交易市场的健康发展。

　　专题撰文南方日报记者唐梦通讯员黄志庆