2010年楼市盘点 政策篇

　　□本报记者 木晓

　　楼市宏观调控在2010年密集发力，从未有过一年楼市调控政策像今年这样密集出台，先是4月17日出台“新国十条”，随后又在9月29日出台了新政策……楼市一年两调控史无前例。在政策的调整下，楼市出现了一波三折的动荡，曲折中略有前进。

　　“国十一条”

　　收紧二套房贷政策

　　关键词一：收紧

　　2010年1月10日发布的“国十一条”中，2008年底因促进楼市消费而“开口”的二套房贷政策重新收紧，明确二套房首付比例必须不低于40%。通知要求，金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

　　点评：“国十一条”政策会对地产带来一些影响，首先影响部分投资者，尤其是资金并不是十分充足的投资者。如果房价依然高涨，则对投资者的障碍并不大。其次影响部分换房者，如果换房者资金紧张，原有物业出售后不能很好地解决新房的首付，换房的意愿则会受到抑制。如果房价依然高涨，则影响不大。再次就是降低银行风险，加大对金融系统的风险控制。但是总体上看，影响不是太大。

　　“新国十条”

　　剑指投机性购房

　　关键词：五成

　　4月14日，温家宝主持国务院会议，称将实行更加严格的差别化住房信贷政策。4月15日，国务院常务会议要求二套房贷款首付款不得低于50%、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，国务院再发通知，各商业银行对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。

　　点评：短短三天之内，国务院连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广前所未有、始料未及，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。限购、二套房首付50%、限制外地人购房、三套房贷从严、认房又认贷等一系列新的规定接踵而来，让购房者和开发商一时集体迷失了方向。

　　二套房认定标准趋严

　　彰显调控决心

　　关键词：认房又认贷

　　6月4日，住建部、央行、银监会三部门联合下发了《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定的通知》（下称《通知》），明确规定二套房认定不仅要以家庭为单位，并且还要执行“认房又认贷”的标准。通知指出，各地商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下，包括借款人、配偶及未成年子女，实际拥有的成套住房数量进行认定。

　　点评：“认房又认贷”的规定出台后，银行在实际操作中有法可依了。此前，各银行在认定二套房时更多只依据申贷人在银行是否有过房贷记录，房贷新规一出，不少改善性需求的购房者被银行拒之门外，只能望房兴叹。

　　国土部住建部

　　严打开发商囤地

　　关键词：限制囤地

　　9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，要求贯彻落实“国10号文”确定的工作任务，进一步加强房地产用地和建设的管理调控，积极促进房地产市场继续向好发展。《通知》明确规定，对企业因自身原因导致土地闲置一年以上的，将禁止企业及其控股股东参与土地竞买。为防止企业囤地，《通知》要求严格划拨决定书和出让合同管理。各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起3年内竣工。

　　点评：两部委此举在于打击囤地，让那些买一块地，坐等土地升值的投资者无生意可做。土地是开发商的“粮食”，没有土地，房屋开发无从谈起，政策将促使开发商把土地拿出来开发，增加市场供应量。另外，《通知》中还对容积率进行规定，“要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。此举意在促使开发商加大中小户型的供应。

　　楼市二次调控粉末登场

　　关键词：限贷

　　9月29日，五部委分别出台措施巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展的“组合拳”。措施主要有：在一定时间内限定居民家庭购房套数；完善差别化的住房信贷政策，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款等；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；切实增加住房有效供给；对房地产开发企业土地闲置、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。

　　点评：“9·29”政策是“新国十条”的细化和深化的补充，使政策措施施行得更加完善。从此，个别城市出台的“限购”、“限贷”等政策，迅速推及到全国，比“国十条”政策更加具体、力度更大。这一切都是房地产调控走向深入的明证。

　　加息“大棒”砸向楼市

　　关键词：加息

　　10月19日，中国人民银行宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点。这是我国央行时隔34个月后的首度加息。

　　点评：受房贷利率提高的影响，楼市提前还贷暗潮涌动，各大银行咨询提前还贷的市民悄然增多。调查中购房者的购房热情受挫，部分房企准备降价出货，开发商面临新一轮优胜劣汰。受加息影响较直接的，是具备刚性需求、对银行贷款依赖性较大的购房者。

　　第三套房公积金贷款被叫停

　　关键词七：公积金

　　11月3日，住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。通知规定，使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米(含)以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。通知还规定，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。通知规定，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

　　点评：可看作是“新政细则”的一部分，其目的是将公积金贷款重点用于支持自住性购房者购买首套住房，实现公积金住房保障的功能，进一步抑制投资性购房需求。由于公积金贷款有一定的额度限制，加上公积金贷款目前没有实现全覆盖，因此叫停对第三套发放贷款后，对楼市资金影响有限。不过，此举进一步向市场释放国家相关部门对楼市调控的决心和信心的信号，将进一步加剧投资性购房者的观望，从而抑制投机性购房。