□本报记者 杜晓静

　　楼市发展非诚勿扰

　　——内蒙古自治区社会科学院经济研究所所长 于光军

　　石雨表示，在持续严厉的调控政策组合拳下，房地产市场住宅唱主角的局面将逐渐改变，商业地产在2011年渐入佳境。

　　商业地产在2010年成功“上位”的一个重要原因是，这一年虽然调控政策频出，但无论国十条还是新四条，主要针对住宅市场，商业地产则成为调控下的“漏网之鱼”，而“限购令”的出台，则进一步给2011的商业地产大热埋下伏笔。但商业与住宅开发模式不同的是，由于商业地产在选址定位、投资、销售和管理等方面与住宅开发存在明显的差异，商业地产的专业技术性门槛更高，运作更加复杂，因此，商业地产开发和运营需要更专业的管理团队和更多的经验积累。

　　石雨预测，2011年的房价会较为平稳，这一年也是刚性需求者购房的最佳时机。对于2011年国家调控政策会不会继续，她认为，2010年的种种调控政策暗示着2011年毫无疑问仍然是房地产的调控年，2010年国家和各地出台的各项调控措施仍然会继续，而且，根据温总理指出“有信心让房价回到合理价位”的讲话精神，会在落实环节上加大力度，确保对房地产市场的政策压力。

　　加息是房地产市场调控政策的延续，可以抑制资产价格的大幅上涨，减轻通货膨胀现状。2010年连着两次加息后，开发商的贷款成本、购房者的贷款成本加大，对楼市还是有不小的影响的。

　　让商业地产飞

　　——金海国际五金机电城市场总监 石雨

　　2011年，中国的房地产市场再次站上了前景难料的十字路口。在力度前所未有的宏观调控政策之下，其后续效应在业内的各个层面中显现。2011年楼市将如何走，牵动了每一个人的心。在又一年初，这一命题再次抛给了开发商、业内专家及广大购房者。

　　从前不久国家召开的经济工作会议传达出的信息分析，2011年我国宏观经济调控的重要任务和基本目标是控制通货膨胀，而控制通货膨胀可以通过收缩流动性来实现，从多家国际、国内经济分析机构的预测，2010年底的加息意味着我国将会进入加息的周期，从推进通胀因素在2011年依然存在的现实分析，继续加息在未来的时间里可能性极大。但由于存在实体经济运行的恢复较为缓慢，出口拉力增加存在很多不确定性因素，新增投资领域乏善可陈等困扰，加息的步骤应该不会过快。

　　于光军认为，加息会增加楼市资金成本。增加开发商的资金成本会有两个渠道化解，一是转嫁到购房者身上，二是加快周转；而转嫁则需要制造房价坚挺的市场信心，这一点在2010年很多城市开发商和房地产销售商做得非常成功，2011年会不会继续维持，胜算也很大，因为很难预料国家和各个城市会出台强硬措施压低楼市。从国家的基本基调看，也有将商品房和保障性住房分别对待的趋势，并将解决社会住房的主体放在市场，也就是商品房，所以至少2011年楼市的主旋律依然是平稳发展。

　　影响城市房价的政策因素有金融与货币政策、税收政策、土地供给、行政性管理措施等等，国家涉及楼市的金融政策，从2010年的政策效果看，压低房价的作用并不明显；税收政策方面，目前主要焦点集中在房产税。考虑到已经空转7、8年的基本历程以及从技术角度全面征收的的工作难度，可能会在一些南方城市如重庆、上海推出试点，在全国全面征收的可能性很小。土地供给受所在城市的态度决定，城市不会轻易放弃对土地转让收益的期望。而同样是基于加快城市建设、改善城市环境、提高城市容纳能力的目标要求，内蒙古各城市依靠市场、依靠房地产开发商建设城市的基本格局不会改变；有关行政措施有控制户型结构、限购等，但影响会很小。

　　于光军认为，除了要小心观望房产税之外，其它涉及政策方面对楼市的影响都不会有显而易见的降价效果。但需要说明的是，楼市不仅受政策影响也受各个城市房地产市场本身走势的影响。而且，如果各城市统计房地产价格的计算方式不变的话，保障性住房加大供给会拉低城市均价，但不代表商品房价格的真实价格水平。

　　二三线楼市很给力

　　——昕嘉园销售总监 杨晔

　　杨晔表示，大可不必为调控带来的影响担心。虽然有限购令打压地产，但是楼市依旧火爆。经历了一整年的调控，呼市房价从1月份均价4497元/平方米到11月均价5637元/平方米，涨幅25.38%，环比10月涨幅1.4%，这些是因为刚性需求支撑着首府楼市。对于2011年的首府楼市杨晔这样预测，她说2011年应该是相对平稳的一年，房价应该会稳步上扬。

　　呼市毕竟属于二三线城市，随着二三线城市经济发展，房地产市场也逐步进入快速增长阶段。一线城市的新房市场已趋于饱和，二手房成交比重逐年上升。因而从行业发展方向看，标杆房企销售重心从一线城市转向二三线城市的趋势已经形成。二线城市，尤其是二线城市的发展中城市将成为未来全国布局开发商销量的主要来源。

　　杨晔表示，国家宏观调控的目的是维持市场的健康发展，防止泡沫产生。在此环境下，大众住宅，即符合自住需求的中低端产品将受到市场欢迎，需求量可保持平稳增长；而高端产品则易受政策环境的不确定因素影响，风险相对较大。对于开发商而言，在产品组合中保持较高比例的中低端自住类型，则容易取得稳定的销售业绩。高端产品是一把双刃剑，在市场高峰时能带来高额收益，而市场平稳甚至低迷时则容易受到影响。因此产品定位以及产品线的组合对开发商2011年的销售表现至关重要。

　　谈到个人对2011年地产的希望，杨晔希望2011年会有更多好的楼盘呈现在大家的眼前，希望2011年会是地产朝气蓬勃发展的一年，希望昕嘉园可以得到社会各界的认可，希望置业者不要为了等待所谓的降价而推迟置业时间。