观望者蠢蠢欲动，赶在年底前咨询了解

　　■新快报见习记者 邓叶娟

　　近日，记者蹲点家家顺、崇基、满堂红等多家中山市二手房产品牌店采访，发现随着广珠城轨的开通，外地赶来中山的购房者比以往明显增多，部分观望者也沉不住气，纷纷赶在年底前来咨询了解。记者在竹苑市场一房产中介公司碰到从广州赶过来购房的张女士，她告诉记者，她已在港口大信海岸家园购买得一套2室的二手房。她说广州房子太贵买不起，这次城轨的开通对于他们来说是天赐良机。

　　中山房价水涨船高

　　记者从中山市国土资源局公布的房地产交易统计表上获悉，2010年11月，中山全市二手房成交量为1979套，比2009年11月1884套的成交量只增加了95套，同比只增长了5%，但成交价却由2009年11月的58556.7万元，到2010年11月的73296.8万元，同比增长了25.25%。所以房价上涨是人们蜂拥买房的一个客观因素。

　　据业内人士分析，新政出台以及央行加息，使中山的租赁率连月来处于上升趋势，这其中可能有部分潜在观望者先租房子住。这些被压抑的刚性需求型客户，未来几年还是潜在的购房者。如果他们资金不充裕，还是会首先购买二手房。为降低投资风险，专家认为部分投资者也会转向二手房投资。所以2011年二手房价升值空间还是很大的。家家顺的龚总就乐观地认为，2011年中山房价会上涨20%-30%。

　　城轨开通“助燃”二手房市

　　目前广珠城轨中山段从北至南有南头、小榄、东升、中山站、中山北站、南朗、翠亨和古镇8个站点，周围楼价也紧随城轨的开通一路高涨。崇基地产销售中心的钟总透露，从2010年11月到现在，崇基的二手房销售创下了全年最高业绩。他认为，二手房销售良好有两个原因，一是二手房购买群体一般都不是资金充裕者，所以刚性需求人群多，受政策影响不是很大；二是广珠城轨的开通使异地购房成为可能，这主要还是受市场供需关系所调控。中山目前还是处于价格洼地，周边城市楼价如珠海佛山都均价每平方米过万，中山目前均价每平方米只有6000多元，此外中山居住环境并不比周边差，所以涨价是必然的。城轨的开通带来的效益相当明显，铁路沿线的房价从2010年7月到现在，每平方米上涨了300-500元。据介绍，崇基地产2011年也会有新动作，计划发展10家店，光在铁轨沿线就准备布点5家新店。

　　小投资者青睐二手房

　　据业内人士分析，价钱较为实惠的一手楼一般离市中心比较远，出行状况较差，要等公交或地铁网络完善后才能有所改善。相比之下，大部分二手楼的小区已发展多年，有些甚至在市中心繁华地带，周边各项生活配套和教育配套都相当完善，交通四通八达，居民出行购物较为方便。另外二手房在收楼后，一般能省去不少一手房收楼时必须办理的繁琐手续。虽然一手房的发展商一般都会为住户预留有线电视、电话等接口，但在业主入住后必须亲自到有关部门和小区管理处开通才能使用。而二手房的煤气、水电、有线电视、电话等都是现成的，不用新业主再四处奔波办理或安装。最令购买者头疼的是购买一手房在入住后才发现一些楼宇的质量问题，如水管堵塞、墙身渗漏或墙面裂缝等等。相比之下，二手房就不存在这个问题，一般经历了三年左右的楼宇，在装修工艺和质量方面的问题已经会显现出来，就算重新装修也难以掩饰。此外，一般新房的房产证会办得较慢，而二手房的产权比较清晰，因此部分小投资者特别青睐购买二手房产，他们可以在最短的时间内根据市场状况随时转让物业，赚取利润。

　　价格上涨是“双刃剑”

　　据家家顺总经理龚存刚介绍，2010年12月，家家顺成交二手房200多套，截至目前，销售形势还是很乐观，元旦过后到现在已经成交40多套。随着广珠城轨的开通，前来买房的外地人明显增多，并且成交率很高。二手房和一手房是水涨船高的关系，一手房价格还在上升，所以二手房价格也将一路飙升。但大起大落的房价对于二手房市场很不利，房价的升幅会造成业主突然抬价或者惜售，导致买卖双方发生纠纷。他告诉记者，最近前来投诉的消费者也越来越多，出现的纠纷也日益增多。最常见的是买卖双方签订了合同交了定金，但随后卖方又反悔或者单方面抬价。龚总提醒消费者，看中了动作要快，现在的房价每天都在上涨，回家考虑的时间就有可能会被别人买走。

　　就二手房交易中会涉及到的一些法律问题，记者来到广东国融律师事务所中山光大法律咨询有限公司。据介绍，随着房价的攀升，加之消费者和房产商之间的信息不对称，双方容易产生纠纷，日前他们就接到越来越多关于二手房交易的诉讼。张荣律师提醒消费者，在二手房交易中如果自己不懂法律，可以全权委托专业律师帮你把关。张律师还特意提醒消费者，所谓的定金和订金是两个不同的概念。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。在房屋交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。而订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不需双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

　　日前，中山天睿地产对712个有购房意向的城区购房者进行调查。调查显示，四成受访者认为中山房价会上升，17.3%认为房价变化不大，15.6%认为会平稳下降，仅7.4%的受访者认为会快速下降。

　　消费提醒

　　购二手房选中介要谨慎

　　据消费者协会提醒，选择中介须注意以下六事项：

　　一是认真挑选资信良好的中介公司提供服务，避免贪便宜而随意选择。消费者不要选择那些无资质或一些小加盟店，这类公司一旦发生问题，消费者难以维权。

　　二是认真查看经营手续是否完备。依据《城市房地产中介管理规定》的相关规定，中介服务机构一般应具有工商营业执照、《税务登记证》、《机构代码证》。特别应注意的是，中介公司应具有有关部门审发的《中介备案资质证书》。只有经营许可证照，没有资质证书的，一般是咨询机构，可以搞房屋政策、信息等咨询，但是不可以进行房屋买卖等中介活动。只有资质证书，没有经营许可证照的，则属非法经营。只有证照齐全，才是合法的房地产经营机构，才可以从事房地产咨询租赁、买卖等中介活动。

　　三是认真细读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。

　　四是要注意签约前查实房产相关证件和实地调查，避免只听不查，以防因不具有合法资格引发纠纷。

　　五是注意有关交易证件的保存，建议买卖双方亲自参与洽谈沟通。

　　六是建议委托专业律师来实施交易行为，避免经济受损。