武汉市中心城区老旧住宅区物业服务提档升级专题系列报道

　　洪山区推进老旧住宅区物业服务提档升级过程中，围绕“路面平，管道畅，楼道亮，环境美”目标，加大资金投入，整合各方资源，充分调动职能部门、街道、社区的积极性，转变居民物业服务理念，大力推进老旧住宅区物业服务市场化、社会化，取得了一定的成效。全区49个老旧社区通过物业提档升级，社区面貌得到明显改善，物业管理水平得到提升。

　　洪山区老旧住宅区种类较多，情况复杂，既有改制后的单位型社区、也有混合型社区，面临着各种深层次问题。要实现老旧住宅区物业服务提档升级，洪山区物业管理工作领导小组认为，要从转变居民物业服务观念着手。

　　多数老旧社区居民多年来已经习惯了免费享受物业服务，但也因为这个原因，老旧社区物业越来越缺乏“造血功能”，缺乏可持续发展。市场化、社会化的专业物业管理是大势所趋，因此，转变居民观念，培养居民有偿物业服务意识是洪山区实施物业提档升级过程中重要内容。

　　为此，洪山区先从社区硬件着手，加大人力、物力投入，全区参与推进物业提档升级工作人员共200多人，其中专班人员达180人，投入到社区整治经费约5000多万元，成为全市各区中区级财政投入最大的区。街道、社区不等不靠，积极发挥工作主动性，先期垫资进行提档升级。

　　一年的物业提档升级，老旧住宅区物业服务已经初现成效。社区环境卫生有新变化，全区共消灭卫生死角237处；绿化美化有新面貌，全区共栽植树木6000余株，培植绿地1.1万平方米；基础建设有新成绩。全区共改造涉及的125个老旧住宅区老旧楼房公共部位，维修粉刷楼道27万平方米，清洗维护水箱380个；安全保障有新突破。所有改造的老旧住宅区全部设置了全天候监控系统，对有条件的社区还实施全封闭管理、全天候巡视，偷盗、抢劫、丢失等不良现象大大减少，老旧住宅区居民安全感明显增强。

　　物业提档升级，实实在在给居民生活带了实惠，物业服务由此深入人心。在此基础上，洪山区深入开展宣传，一些社区居民理念得到转变，有偿物业服务水到渠成在一些社区展开。

　　围绕着居民物业服务观念转变，切实推进老旧住宅区物业服务提档升级。洪山区相关职能部门、街道、社区从转变自身工作做起，与提档升级工作接轨、结合：与“争先创优”活动相结合，急群众之所急，解决群众反映大、迫切需要解决的问题；与“作风建设年”相结合，通过转变政风行风，进一步规范服务，加强社区服务;与“两型社会”建设相结合，提升社区硬、软环境。

　　为了能让好事办好，洪山区委区政府统筹各方资源，职能部门联动形成合力。区房管局作为区领导小组办公室的牵头部门，在认真做好市物业管理工作领导小组、市房管局和区政府及街道、社区等相关单位的衔接工作的同时，深入关山、珞南等街道社区，收集意见、建议，反馈疑点、难点，争取市、区相关部门的政策，充分发挥了综合协调作用；区城管和消防部门大力开展老旧住宅区居住环境综合整治，通畅消防通道，规划公共行道；区建设局注重老旧住宅区的道路建设，平整硬化道路，刷黑路面，确保老百姓出行方便；区水务部门认真制定改造老旧住宅区老化排水管网计划，不断提高老旧住宅区污水疏捞能力，解决长期污水漫溢的问题；区园林部门加大经费投入力度，不断提高老旧住宅区园林绿化水平；区民政部门和街道办事处、房管部门一起，帮助老旧住宅区建立社区居委会与物业服务单位（组织）联动机制，提高老旧住宅区物业服务水平和质量。

　　2010年，洪山区的老旧住宅区通过物业服务提档升级，实现了质的飞跃。然而老旧社区物业服务并不是一措而就的，需要长期的发展，为此，洪山区在长效机制上狠下工夫。积极探索创新，初步建立健全老旧住宅区建设和物业服务共同推进长效机制。在基本完成物业服务提档升级工作的基础上，努力提高服务质量和水平，拓宽服务项目，在条件成熟、设施完备、居民认可度高的社区，逐步引导社区物业服务向专业化物业服务过渡；进一步探索城中村型社区推进物业服务新途径，切实改善城乡结合部和城中村散居型社区的居民居住环境。紧密结合洪山区的实际，紧紧围绕人民群众最期盼、最关注的问题，制定和完善各种物业服务规章制度，通过制度抓规范、管长远，切实提升老旧社区居民生活幸福感。

　　全市物业服务提档升级工作总览

　　2010年市政府再次将中心城区老旧住宅区物业服务提档升级工作列入为民办的10件实事之一。按照市委、市政府的指示精神，在市物业管理工作领导小组的统一领导下，市、区房管部门会同各相关职能部门和中心城区政府紧紧围绕“路面平，管道畅，楼道亮，环境美”十二字目标，按照“条块结合、以块为主、责任分担、综合整治”的原则，精心组织，周密部署，稳步推进，取得了初步成效。

　　抓资金投入

　　促进环境整治提档升级

　　基础设施缺乏、环境差是老旧住宅区的共性问题，要推进物业服务提档升级就必须进行环境整治改造，筹集并落实整治资金来源是推进工作先决条件。目前，市级财政资金已全部划拨到位，区级财政资金也在陆续落实到位，部分城区在原计划基础上还作了一些增加。各部门也不同程度安排和落实了部分资金，各街道和社区还注重发动辖区社会单位采取自愿方式投入资金参与共建。

　　随着资金逐步落实，各老旧住宅区整治改造和环境恢复建设步伐进一步加快。在整治改造过程中，各单位从解决突出问题出发，把整治改造重点放在改善老旧住宅区环境和基础设施，完善房屋使用功能，增建和改善物业服务必备设施设备等三大方面，主要包括路面整修、排水管网（包括窨井）改造、绿化补植、路灯增设、安装楼道灯、内外墙面粉刷、水箱清洗更换、添置服务工具、增修自行车停车棚、小区围墙建院（含设岗亭、铁门、拦车器等）、落实物业服务用房等。

　　在实际工作中，各单位结合社区实情，力求贴近民意，讲求实效，如：清除墙面污染，外墙实行“三米线”粉刷，内墙实行分层粉刷（上浅下深），既美观又实用；大门增设拦车器，道路标示行车指引和停车线，规范行车秩序；楼道普遍使用节能灯，安装惠民信箱，自行车棚翻新重建，为助动车设置充电区，方便群众，让居民实实在在感受到环境创新提档升级带来的实惠和便利。

　　抓模式完善

　　促进物业服务提档升级

　　服务模式是服务工作的重要形式和载体，老旧住宅区物业服务基础条件各异，采取的形式也各不相同，因此，只有不断地完善各种服务模式，才能更好地促进服务水平和质量的提高。通过2009年的物业服务全覆盖，初步形成了较为成熟的四种物业服务运作模式，即业主自治、社区物业服务部、社区单位共管、专业服务，做到了“事有人管，有人管事”，但服务大多处于低水平状态。

　　2010年，各社区以逐步社会化、市场化为方向，以解决收费难、建立物业服务收费机制为突破口，以群众满意为标准，拓宽服务领域，规范工作程序，提升以“五保”服务（保洁、保绿、保安、保房屋维修、保设施设备运行）为主要内容的日常服务水平，逐步延伸各种专项服务和特约服务，以适应不同层次居民群众的需求，取得了一定效果。

　　抓政策扶持

　　促进长效管理提档升级

　　老旧住宅区不同于新建住宅区，基础差、底子薄，在物业服务的起步阶段，需要有相关的优惠政策和措施予以扶持和支持。针对当前老旧住宅区物业服务运作中存在的社区物业服务机构主体资格、收费标准、低保户减免补贴，税费优惠等问题，市房管局积极会同市物价、民政、地税、财政等部门加强调研，积极推动相关扶持政策措施的出台，为老旧住宅区物业服务可持续发展打好基础。

　　2010年12月，市房管局、财政局及地税局联合印发了《关于对从事老旧住宅区物业服务的单位和机构给予税收减负及财政专项补助的实施意见》，文件对从事老旧住宅区物业服务机构财政补贴及税收优惠办法进行了明确的规定。相关扶持政策的的出台，为武汉市老旧住宅区物业服务工作提供了可持续发展的长效保障。

　　珞南街元宝林社区卓刀泉科技公寓小区

　　居民“用脚投票”物业提档升级

　　物业服务搞得好不好，由居民说了算。在珞南街元宝林社区卓刀泉科技公寓小区，物业提档升级后，大量搬出去住的居民又搬回来了，“用脚”给物业提档升级投了表扬票。

　　卓刀泉科技公寓小区是90年代初的还建房小区，由于小区没有物业管理，20多年来小区房屋较破旧，楼道无人打扫、居民晚上出行习惯性带个小手电筒出门、绿化无人修剪、车辆乱停乱放、治安也较差。小区脏乱差无人管，环境每况愈下，这让很多居民渐渐失去了居住的信心。一些有能力的居民纷纷将该小区的房屋变卖、出租或空置，入住率仅为65％。

　　武汉市连续两年将老旧住宅区物业服务列入“十件实事”，给卓刀泉科技公寓小区带来“重生的机会”。以物业提档升级为契机，小区进行了大改造，2900平方米的破损路进行了刷黑，粉刷了外墙3米以下的立面、一楼防盗网、1至7栋16个门的楼梯扶手，安装了拦车器，对小区进行了绿化，清洗了水箱，换了垃圾桶。

　　小区面貌由此发生了翻天覆地的变化，居民们又一次“用脚”作出了自己的选择。搬出的居民又搬回来了，空置的房产又大多用于出租了，现如今入住率为99％，小区的居民说：“看到小区环境的变化，我们觉得人也变得精神多了”。 居民们纷纷夸政府为老百姓做了一件实实在在的大好事。

　　珞南街金桥社区

　　一个社区4种模式全方位服务居民

　　金桥社区根据辖区各小区不同特点，以社区为主题，依托现有的力量，多形式、因地制宜制定了4种提档升级模式。

　　金桥社区对有专业物业服务底子的小区，帮助引进专业物业服务公司。对于单位型小区，争取得到单位支持，提升物业服务水平，而对于底子薄的混合型社区，或者实行业主自治，或者由小区“能人牵头”。

　　七环科技公寓是一个小区型物业小区，有居民230户，未成立业主委员会，原来是专业的物业公司进行管理，但由于该物业公司管理不善，致使小区内垃圾成堆臭气熏天、杂草丛生、夜晚小区一片漆黑，致使偷盗猖獗，物业公司形同虚设，广大业主到了无法忍受的地步，鉴于该种情况，社区及时走访居民，摸清情况，召集业主大会，选出小区的业主代表，成立业主委员会。新的业主委员会解聘了原来的物业公司，进行业主自治管理，现在小区基本实现了“道路干净、楼道整洁、花坛养眼、业主满意”。

　　关山街南望社区无线电小区

　　每平方米7分钱开创有偿服务新局面

　　老旧住宅区要实现长久物业管理，市场化、社会化是大势所趋。在老旧住宅区物业提档升级中，关山街南望社区无线电小区开始“试水”有偿物业服务，虽然每户每平方米仅收7分钱，但打破了多年来形成的物业服务免费的传统思维，提升了居民的物业服务理念，为小区可持续发展奠定了基础。

　　无线电小区居民大多数是原湖北无线电厂的职工，单位破产多年，由于下岗职工众多，小区居民收入有限，连5元的卫生费，小区收取率都达不到70%，更不用提引进专业化的物业管理公司。

　　如何破题？无线电小区决定先从小区硬件升级做起，利用物业提档升级下拨的经费，小区进行了大翻修，重修小区的车库、重建跳舞场地、安装健身器材、路灯以及监控设备，并且维修破损道路，设置交通标，更换窨井盖，安装楼道灯路灯，清洗维护水箱。这些实实在在让老百姓看得见、摸得着的东西，让小区居民真正享受到有物业管理的好处，真心支持有偿物业服务。

　　2010年5月，小区通过召开业委会大会确定在收取每户5元卫生费的基础上，再按每户每平方0.07元收取物业管理费，并采取人性化的管理模式，对低保户及困难家庭减免费用。

　　别小看每平方米7分钱收费，这是小区走向市场化迈出的第一步。从7月份试运行以来，到12月物业服务费收缴率达到95%。加上其他收入，保证了物业方面小的维修以及物业正常的开支运转，资金收支情况良好，还略有盈余。小区在此基础上，持续物业提档升级，力求真正走向专业化物业管理。

　　全市物业服务提档升级工作进展

　　截至2010年12月底，全市纳入老旧住宅区物业服务提档升级的641个社区，已启动641个社区，启动率100%，基本完成641个社区，完成率100%。全市老旧住宅区完成破损道路整治22.87万平方米，排水管网改造（疏捞）47.98万米，粉刷楼道墙面367.67万平方米，安装楼道灯19.73万盏，绿化改造29.72万平方米，增建值班岗亭698个，增建非机动车棚3.38万平方米，安装拦车器708个，清洗维护水箱5635个，配置维修工具2365套等。

　　汉阳区、江岸区和洪山区先后挂牌成立了区房屋应急维修服务中心，建立了房屋应急维修专项资金。中心城区老旧住宅区物业服务提档升级工作惠及七个中心城区，641个社区，79条街道，2600个服务区域的85万余户家庭，270余万居民。

　　经过近两年的大力推进，全市中心城区老旧住宅区物业服务的机制基本建立，各部门参与共建共管的意识逐步增强，市民群众的物业管理认识不断提高，物业服务的模式逐步为广大市民所接受，成效逐步显现。

　　洪山街板桥社区

　　老社区引进专业物业管理获“重生”

　　洪山街板桥社区是一个还建移民社区，在实施物业服务提档升级前，社区几乎是“三不管”地段，社区的垃圾、绿化等没有专人管理，路灯等公共设施也严重缺失。这样一个基础薄弱的社区，利用全市推进物业服务提档升级契机，大踏步跨越，引进专业物业管理，使社区焕发生机。

　　板桥社区推行物业服务提档升级分两步走，先是由社区党支部与居委会牵头，联合社区群干、社区志愿者服务队、治安联防队及环境卫生队一起成立了社区物业服务站。社区物业服务站成立后，填补了社区建设和管理的多项空白，开展了十余项社区基础物业服务项目：管道服务、水电安装、电器修理、家政服务、车辆管理、中介服务、治安民调、清扫保洁、绿化维护、房屋维修等。

　　打好基础后，社区再引进了专业物业服务公司。社区从数家物业公司提交的材料中，几经对比与筛选，广泛征求两委会成员与居民代表的意见，最后引进了一家专业物业服务公司。

　　目前这家专业物业服务公司板桥服务站共分为管道疏通、水电安装、电器维修、中介家政、保洁清扫、绿化护理、车辆管理、治安巡逻八个小组，紧紧围绕着“保整洁、保平安、保绿化、保畅通”四大方面展开工作。他们以其专业的工作态度与技能给社区的物业工作提供了强有力的保障。

　　由此，板桥社区初步建成了由专业物业服务公司为主，居民自治为辅，在社区党组织领导下的一个全方位立体的物业服务体系。