德平路房产交易中心今晨人头攒动，一位市民来不及停车就赶到交易中心排队。晚报 贺佳颖 现场图片

　　晚报记者 张骏斓 见习记者 俞佳

　　没有最严，只有更严！当市场还在为房产税试点喋喋不休时，第三轮楼市组合调控突然来袭。昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产调控工作。会议确定了八大政策措施，被业界解读为“国十条”和“9·29”新政升级版，严厉程度远胜“国十条”，其中限购政策扩大、二套房房贷首付比例提高至60%以及二手房交易营业税全额征收、政府合理确定年度新房价格控制目标，这套犀利的“组合拳”将对楼市产生直接影响。

　　■解读

　　各地为控房价或推“限价”

　　在新的“国八条”中，第一条就提出“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 ”

　　“这是第一次明确提出要各地制定房价控制目标，史无前例。 ”上海易居研究院综合研究部部长杨红旭估计，部分城市可能会制定出房价涨幅控制线，尤其是高房价城市，部分房价不太高的城市可能会像重庆那样，制定一个房价收入比的区间。地方政府将会为如何确定这个目标而苦恼不堪。也有业内人士指出，政府为确保房价上涨幅度不超过年度控制目标，势必通过一系列行政方式进一步调控楼市，甚至出现“限价”情况。

　　一线城市限购力度将更明显

　　其实在去年年初，行政性质的楼市调控政策就已经出现，那就是限购政策。在新“国八条”中首次明确规定限购令所涉及城市范围：“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 ”这意味着，基本上所有的一二线城市都须限购，部分三四线城市也将限购。

　　据公开信息显示，目前全国已有近30个城市执行限购政策。市场人士普遍认为，随着限购令不断扩大，范围很可能从现在的30个城市，扩大到60个以上。 “实际上完全可以覆盖全国。 ”中房信分析师林戈表示。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍则指出，对于已拥有2套及以上住房的当地居民、拥有1套及以上非当地居民以及无法提供纳税证明的非当地居民，全部由原来的“停贷”升级为“停购”、由可新购一套变成全部限购，力度非常大。“对于京沪广等一线热点城市，以及具有投资价值的城市，如海南等，限购令力度将更明显。 ”

　　部分银行或取消利率优惠

　　新“国八条”规定，第二套房的首付比例提高至六成，严格执行1.1倍利率，这是严控二套房贷措施的再次加码。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示，此举既是出于银监会控制房贷风险的需要，也为进一步抑制楼市过热需求。“第二套房是改善还是投资，这很难区分。”尹伯成指出，在现在的严峻形势下，这些“疑似改善者”也只能靠边。既然已有一套房，说明基本需求满足。“首套、二套、投资、投机，这是有优先顺序的。”中指研究院副院长陈晟也表示，在当前供需矛盾下，改善型二套购房者受影响在所难免。他提出，该措施是为了缓解供求矛盾，按照已占有资源多少排定优先顺序，占有资源较多的不宜再争抢。中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，政策方向性意义有可能在银行信贷方面逐步体现。 “新政一出，目前还在执行首套房利率八五折优惠的国有银行势必会对此进行再次评估，有可能取消优惠。 ”有分析人士透露。

　　二手房200万出售税费翻番

　　新“国八条”规定，将调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。

　　以一套2009年100万元购买现在200万元出售的二手房计算，之前只需缴税5.5万元，新政出台后将需缴税11万元。

　　“相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，明显遏制过度炒作。”宋会雍说。杨红旭指出，上海等少数城市已出土地增值税清算细则，估计尚未出台细则的城市将出细则，个人所得税以前按交易总额的1%—3%，接下来，国税总局可能要求各地按差价的20%征收，即从严征收。

　　■趋势

　　成交量下滑成必然

　　“房价会跌吗？ ”昨晚获悉新“国八条”出台后，SOHO中国董事长潘石屹在微博上问道。实际上这也是广大民众心中的疑惑。随着新“国八条”的诞生，房企和房产中介们又将发生哪些变化呢？

　　对此，林戈坦言，在连续出台的调控措施打压下，投资性需求已被打压得差不多了。但这次调控结果应该和以前一样，交易量下去，房价下不去。 “因为需求都还在憋着呢。扬汤止沸不如釜底抽薪，不用经适房和廉租房把需求消化掉，就要用持有税把多占资源的富人手中的空房子逼出来，光打击交易量是不够的。”

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也表示，此次新 “国八条”出台，其对市场的影响短期内将从心理逐步扩散，全市成交短期内对新 “国八条”或会有较为剧烈的反应，因为经过2010年一整年的调控，市场的 “抗药性”大增。因为此次政策出台的时间点恰巧在春节前夕，市场针对各类调控政策采取先观望后消化的措施应对，一般只需一段时期的观望即能逐步消化，故在市场传统淡季的春节假期，这一成交相对断档的时间段，正巧给市场以消化新 “国八条”的时间。

　　随着新政出台，房企也将发生一些变化。陈啸天认为，本次新 “国八条”将会给房企带来四个方面的影响：随着一线城市大量限制，房企加快向三四线战略布局的进程；在本轮调控下，高周转企业相对冲击较小；资金优势，有利于央企发力和洗牌；专注于三四线的潜力房企将会在本轮调控中受益，渴望借机超车。

　　作为市场的中间环节，地产中介又将成为本轮调控第一个受到威胁的人。在听闻新 “国八条”出台后，上海中原黄浦区域经理张凯连连摇头： “这下好了， 6成首付，还限购，生意都搅了。”由于黄浦区次新房的挂牌基本上都是一些大户型，购房者基本为投资保值者居多，随着首付比例涨一成，还有严厉的限购，购房者基本上都被拦住了。这轮调控下，楼市的成交量将出现急速下滑。

　　■后招

　　“第二个靴子”是房产税

　　随着新 “国八条”的出台，之前沸沸扬扬的房产税又将如何了呢？业内人士指出，在新 “国八条”中，再度明确各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础，这或将成为 “第二个靴子”——为房产税未来试点、实施做好准备。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰指出，房产税最开始进行研究、制订时，就明确为三大目标：调节住房需求、完善税制、财富调节。他认为，最终版本的房产税将并入土地使用税等相关税收，形成一个新的税种。房产税系列改革试点第一步之后路还很长，第二步大概会是加快非住宅物业房产税改革，土地增值税和城镇房产税合并、房产中包括地价，并以市价计算，第三步是向全国铺开住宅房产税试点，第四步是试点城市中加大住宅房产税课税覆盖面，第五步是增量逐步与存量进行并轨，所有房屋都被标准的房产税所覆盖。

　　目前房产税的征收一大瓶颈就是没有完善的个人住房信息系统，造成无法做到合理评估征税。对于上海房产税的开征时间，上海市政府新闻发言人陈启伟1月25日公开表示， “房产税开征的发令枪在国家，上海目前正在积极做好试点准备工作，一旦有结果将第一时间向社会公布。”业内人士预计，随着新“国八条”的出台，房产税试点也将越来越近。

　　■遐想

　　房价不死 调控不止

　　在采访中，多位业内专家都对新政的严厉表示惊讶，陈晟坦言，新政的严厉程度超出想象。二套房首付比例增至六成、扩大限购城市范围、全额征收营业税等等，这一记“组合拳”来势凶猛，“这是去年9月调控后的又一升级，最明显的变化是地方政府、开发商、银行等操作的可变空间少了。 ”他说，原本政策的可变空间大，不同地方和单位多会“自行解读”，但现在这种可能性被卡死了。

　　陈晟还表示，中央调控决心可见一斑，若此轮调控再成“空调”，还将有更严厉的措施出台。尹伯成也认定楼市调控还将“连续不断”走下去。只要房价上涨形势不变，还会有后续政策跟进。

　　“房价不死，调控不止。”知名房产专家蔡为民第一时间在个人微博表达看法。他认为此举拉开了第三次调控的大幕，中央已失去耐心，对投资投机宁可错杀也要抑制过热现象。他预测新政策将对市场形成极大冲击，预期看好心理将面临调整，带动房价下调10%。

　　■影响

　　房产交易中心今晨“井喷”

　　记者 张骏斓 劳佳迪 见习记者 俞佳

　　晚报讯 新“国八条”昨日横空出世，沪上部分房地产交易中心今天再次出现“井喷”，在新政正式落地前赶着缴税，赶着过户成为大量购房者的共识。

　　今日上午9点半，当记者来到徐汇房地产交易中心时，里面各个交易窗口前已经挤满前来办理业务的人，最为醒目的缴纳个税的窗口已经被围堵。据工作人员介绍，今天来的人是昨天的两倍。

　　在采访中，大多购房者都表示，新“国八条”出台后，个税最为紧迫，在新政还未正式落地前，一定要抓紧办理。一位由中介带来的李姓女士在咨询新政落地情况。“我是置换房，已经卖了一套，买的一套2月28日才签合同，如果税收政策一变，卖家又转嫁给我，我买的130万元的还要多出近6万元的税。”李女士说道。据工作人员介绍，目前新政还未正式落地，还执行老办法，但预计春节后，新政即将落地。李女士表示，需要和下家联系，让他尽快把房款交了，自己也好在新政前买，如果不行的话，她甚至决定不卖自己住的房子了。

　　在闵行和浦东的交易中心，延续着前几日的过户、缴税高峰，交税的大厅被购房者挤得满满的。记者从闵行交易中心发现，短短十分钟，有超过8户购房者在中介的陪同下进入交易中心办理过户手续。

　　相比徐汇、闵行和浦东，黄浦交易中心略显冷清。据黄浦交易中心周边的佰帮地产陆家浜路分行经理胡昌胜介绍，新政落地后，在已经签订合同的交易中，大约有60%的在最后过户环节上会受影响，早前的房产税预期，已使大量的购房者选择尽快过户，现在是继续延续。在他看来，新政落地可能在春节后一周。上海中原两湾城板块区域经理竺忱表示，随着地方细则出台，交易势必受到影响，“现在实际大家等的就是细则，交易影响肯定有的，最少在20—30%。 ”竺忱预计。

　　地产股领跌指数低开

　　记者 钱妤

　　晚报讯 受国务院新国八条调控楼市政策出台影响，今日早盘沪深两市股指双双低开，沪指报2690.83点，下跌17.99，跌幅0.66%，深成指报11481.78，下跌117.89，跌幅1.02%。

　　两市行业板块全线受挫，房地产板块跌幅居首，首开股份跌超5%，金地集团、鲁商置业、万科跌超4%，个股普跌。整个房地产板块低开超过2%，金融、石油、煤炭等主流板块也全线低开。

　　从历史走势来看，房地产政策的出炉往往能够对次日大盘的走势带来不小的影响。今日由于房地产股的进一步走低，大盘开盘后迅速探底。只是由于年报业绩浪因素的存在，尤其是英力特等一些业绩修正公告股的活跃，大盘在急跌后略有买盘介入。但考虑到大盘趋势的不振以及进一步调控压力的显现，分析师认为，A股市场短线显然难以企稳，建议投资者在操作中宜谨慎。

　　■反应

　　银行：利率优惠力度渐小

　　记者 崔烨

　　晚报讯 二套房房贷首付比例提高至60%！这意味着房贷作为金融工具的杠杆功能几乎殆尽，想利用房贷来进行房屋买卖套利的空间几乎被挤干。记者连线多家银行个贷业务负责人后发现，短期内房贷政策将进一步严格，房贷类贷款增速或将明显放缓。

　　昨夜今晨，记者分别连线建行、中行、光大、民生、华夏等银行，对于新规，大部分银行表示将严格执行，从目前上海的房贷平均情况看，显然还没有到 “二套房必须首付六成”的严格程度。

　　不过二套房严格执行，是否会影响到贷款利率甚至对于首套房的优惠政策？这是市民普遍关心的问题。记者发现，有少数银行已经取消了首套房贷利率优惠，甚至有银行已将二套房贷利率由基准利率的1.1倍上调至1.3—1.5倍。光大银行自去年已取消了首套房的利率优惠政策，中行则称对满足首套房要求的客户还可以享受到8.5折优惠。浦发银行、兴业银行的贷款专员则透露大多数利率优惠已经从8.5折调到9折。包括四大国有银行在内的其余银行虽有8.5折优惠，但能否申请到，还需看贷款人的具体情况，建行、华夏的贷款专员给出的答复是“还能打折”，但折扣优惠能持续多久也不明朗。