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业内人士称深圳二手房主惜售 房价可能假性上扬

http://www.sina.com.cn  2011年02月17日11:47  深圳商报
深圳近期二手房成交均价有所上涨。图为记者日前拍摄的景田某中介房产信息展示窗口。姜志强 摄 深圳近期二手房成交均价有所上涨。图为记者日前拍摄的景田某中介房产信息展示窗口。姜志强 摄

  深圳商报记者 陆剑伟

  记者近日从中原、世华、美联、中联等地产中介公司了解到,深圳今年1月二手房均价创出新高。业内人士分析,受限购令和高通胀等因素影响,二手业主的惜售心理愈加明显,放盘量大幅减少,而改善型买家的入市加剧了高端物业的成交,在短期内深圳房价或出现假性上扬。

  二手房成交量锐减7成

  陈先生去年1月购买了一套宝能太古城150平方米的房子,虽然价格从2.9万元/平方米涨到4.4万元/平方米,但他仍想“再捂捂”。陈先生说,对涨价有预期是一方面,更多的原因是在限购令之下,自己卖了房,就不能再买了。

  易先生一年前就想卖掉持有的莲花北村第3套房子,当时遭到家人强烈反对,拖到现在,“挂牌价又涨了10%。”易先生的语气中略带喜悦。

  “近来房源不多,能够成交的更少。”世华地产星海名城分行一位工作人员表示,周边的同行也是如此,致电挂单业主,对方多以各种理由推脱,事实上那是“不肯卖”。

  国信证券房地产行业分析师区瑞明认为,流动性宽松、通胀、楼市调控等因素促使市场出现惜售现象,业主不轻易放盘,二手房市场有效放盘量减少,根据各大中介统计数据,近期客户上门量超过业主放盘量,说明市场供求关系发生变化,在市场加大供给没有大作为的情况下,业主持房观望的心态更加明显,这也是近期二手房成交量急剧萎缩的一个重要因素。

  深圳中原地产的监测显示,上周(2月7日-2月11日)二手房成交657套,成交面积5.57万平方米,二手房成交量相比春节前一周下降了77.18%。

  成交量下滑在1月份同样出现。1月份全市二手房成交10831套,环比小幅下降2.18%,成交面积99.06万平方米,环比小幅回落3.06%。

  惜售加剧现象的另一个原因来自于政策。深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司副总经理刘昱认为,“新国八条”短期内对房地产市场成交量不会有太大影响,但有可能会产生以下两个趋势:一是房价不降,二是业主惜售。

  爱建证券房地产行业分析师左红英认为,在目前的政策高压下,楼市或将有所降温,但首先应该是反映在销量的萎缩上,能否体现在房价上仍有待观察。

  高价物业成交创新高

  “考虑到房产税出台,豪宅的持有成本相对更高,我把香蜜湖一套房子卖了。”一位不愿具名的业主近日向记者透露,他的几位朋友也准备在近期把手上的豪宅择机出手。

  “深圳房产税虽然没有出台,但市场预期很强,豪宅业主在有买家接手的情况下,并没有出现‘跳价’,高价房近期的有效放盘量明显高于中低价楼盘,成交比例较高。”区瑞明表示,在一定程度上,房产税在深圳落地的预期,加速了近期高价房的成交。

  在中低价房业主捂盘的同时,部分高价房业主则选择“抢道出货”。世华地产1月份成交数据表明,从全市成交单价区间看,单价在2万元/平方米以上的高价物业成交比例超过18%,创下新高,较2010年12月增加4.61%。121平方米以上大户型物业成交比例继续回升,为11.05%。

  世华地产市场研究总监肖小平告诉记者,高价物业成交比例逐步升高,主要是在通胀持续增大的背景下,不少资金实力较强的市民购置高端物业进行保值。

  中联地产1月份成交系统显示,成交均价1.5万元/平方米以上区间共占比56.8%,较上月增加了6.6个百分点。中联地产董事长杜欣称,房地产调控政策密集出台,使得市场上累积的中低价位物业被刚性需求逐渐消化,改善型需求入市,成交物业结构向中高价物业倾斜,成交价格上移,是引起1月二手房价格上升的主要因素。

  房价短期呈现假性上扬

  中低价房成交低迷,高价物业唱主角,这在一定程度上影响了房价的成交结构。业内人士认为,高价物业成交比例上涨,在短期内深圳房价会出现假性上扬,以这种样本结构得出的房价,与真实情况有一定距离。

  根据世华地产成交系统数据统计,2011年1月全市二手住宅成交均价高达15706元/平方米,较2010年12月份上涨1003元/平方米,涨幅达6.82%;与2010年、2009年同期相比,分别上涨29.87%和90.17%。

  住建部政策研究中心副主任王珏林表示,在流动性充裕的大环境下,房价马上下调的可能性不大,因此今年全年房价走势将呈现出“上不去,下不来”的态势。

  区瑞明认为,建材、人工、管理成本都处于上升通道,深圳房价短期难言降价。

  中原地产市场部总监王世界的观点是,在“调控冲击波”之下,兔年春节之后楼市短期内再陷观望,而房价短期内尚不会有明显松动,仍将在高位震荡。

  房地内参总经理半求称,衡量房价升降的“分母”——惜售造成市场供应和成交量同比大幅减少,由此得出房价假性上扬的判断,具有一定迷惑性。

留言板电话:010-82612286

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