看市场

　　南京版楼市细则对房地产市场的影响究竟有多大？记者昨日走访了全市多个板块的楼盘，明显感受到新政带来的冷清，与之相对应的，则是看房者对自己是否具备购房资格的关注。

　　新房市场

　　江宁：一楼盘全天不到10组客户来看房

　　记者昨日走访了几家前期销售不错的江宁楼盘，看到的基本都是冷冷清清的场景。记者于下午三点来到城市之光国际公寓的售楼处。外面是在义乌小商品城门口拥挤着进出的人流，不少人还在排队购买商品；而售楼处里则是另一番景象。记者看到只有一个人在咨询具体房源的位置和价格问题，整个售楼处都显得格外冷清。

　　咨询者是位年轻的女孩。“她提出的问题都比较初级，一看就是个纯刚需。”售楼处的置业顾问小王说道，整整一天，他们位于“闹市”的售楼处只来了不到十组客户，其中有一些还是“赶集”的人路过顺道进来看看的。小王表示，按照她的经验，如果没有“限购令”，元宵节过后的第一个周末应该正是人们开始看房的时候，“‘限购令’对我们还是有些影响。”城市之光目前的房源均价在12000元/平方米左右，而其年前推出的折后平均单价10000元的特价房还有少量没有售完。对于今后的销售前景，几位置业顾问基本都表示作为以刚需客户为主的楼盘，他们对销售还是有信心的。

　　在经营小区住宅的“火车头”盘融侨世家，记者看到的是同样冷清的场景，从早上到下午4点，一共只有四五组客户到访。其案场一位负责人告诉记者，由于他们接待过不少外地客户，因此“限购令”对下一期的销售多少还是会有些影响。在对看房者的随机采访中记者发现，大部分人关心的问题都集中在“限购令”出台后，下一批推出的房源价格会不会有所下降。不过要令他们感到失望的是，这位负责人表示下期房源非但不会降价，可能还要提价，“主要因为上一期卖得太好了，所以基本可以确定下一期会提价。”

　　城南：冷冷清清，商铺开始受关注

　　江宁最显著的特点是“刚需云集”，相比之下，城南的楼盘，就容纳了更多改善性需求者。前一日“限购令”出台后，改善型需求会受到一定压抑成为业界共识。那么城南的情况如何呢？在城南的几家楼盘，记者看到的情况是和江宁同样的冷清。但不同的是，城南楼盘前段时间的人气要比江宁旺些。

　　凤凰和美和旁边的亚东观云国际一样，偌大的售楼处显得格外冷清。前者的前期房源已经售空，上午半天的时间只有5组年轻的刚需客户来咨询下一期的新房情况，比较关注90平方米左右的小户型房源。虽然调控“高悬”，但春节观云国际还是有零星的成交记录。不过昨日在记者离开前，还并无购房者出手。现场的销售负责人认为“限购令”出台后一定会造成观望情绪，会对他们产生一些影响。

　　有趣的是，城南以商业地产为主要经营点的德盈国际广场，人气也不高。销售负责人告诉记者，这一段时间平均每日有三四组客户到访，多是关注商业地产项目，对公寓注意的不多。他表示，因为该盘40年产权的公寓及商铺并不受“限购令”限制，因此暂时的冷清并不能代表之后的走势。而且就看房者的关注点来看，他们对销售前景还是较为乐观的。

　　河西：前期卖得不错，有开发商称要继续“撑房价”

　　南京的“限购令”出台前，河西的几家楼盘迅速跑盘，卖的都还不错。昨天上午，记者来到五矿御江金城的售楼处，里面三三两两的买房人在围着沙盘问东问西，其中一位跟同伴说，“出限购令啦？早上才晓得，你说我还受影响啊？”

　　显然，这位“买房人”对市场并不太了解，售楼人员也告诉记者，有些买家确实对政策不太敏感，一部分是有钱人，另一部分则纯粹是来“打酱油的”。“今天来问的人还挺多的，其实多数也不是我们的目标客户，只是想看看房子降价了没有。”

　　那么房子到底会不会降价呢？在保利香槟国际、仁恒江湾城等楼盘的售楼处里，记者通过销售人员了解到，河西的高端项目并没有降价的计划。一方面是由于去年卖得都不错，开发商有“底气”，新政才刚刚开始，没必要降价；另一方面，多数人还是觉得南京的新政细则属于相对比较温和的，楼市不会受政策的打击而大起大落，所以降价抛售并不是开发商的选项。

　　在采访中，记者还听说有的楼盘甚至做了小幅上涨的准备，“反正按我们正常的营销计划来，同时也看看市场的接受程度”，一家高端楼盘的销售总监说。

　　江北：外地客户占一半，很多人问自己是否被限购

　　在天润城的销售现场，记者看到客户数量并不算少，而销售人员也介绍说，来买房、看房的客户没有因为新政的出台明显减少。

　　“不过说实话，来的人虽然不少，但是咨询的多，多数是关于限购的。”记者了解到，来看房的人中外地客户比例大概占到五成左右，其中大部分并不太清楚南京的限购令细则，所以特地来到售楼处打听打听。一位来自安徽的看房人告诉记者，他已经在这里买过一套房子，今后还能不能购房，他不太确定，问了售楼员后，才知道没有1年社保证明的不能再买了。“现在限购了，不过还是要买房，总比存银行好啊！”

　　与河西楼盘小幅涨价的情况一样，天润城昨天也传出要涨价的消息。据悉，这家楼盘将在近期推出新房源，均价在每平方米8600元到9000元左右，比之前稍微涨了一点。置业顾问说，估计推房的数量不会太多，“欲购请从速”。 

　　马祚波 张遥

　　释疑 新政下买房要注意什么

　　南京“楼市细则”出台后，不少人对其中的部分文字表述产生疑惑，记者昨天就此采访了南京市住建委相关人士。

　　疑问一：社会保险非连续缴纳，怎么办？

　　问：我来自扬州，现在南京一家广告公司工作，我的社保缴纳加起来刚好超过1年，但中途有3个月中断了，请问这种情况能不能买房？

　　答：照南京新政细则的原文理解，只要求“提供1年以上(含1年)”的纳税证明或社保证明，并没有特别说明必须连续满1年，所以在操作上有可能只按累计计算。最终认定要以社保局的说明为准。

　　疑问二：高淳、溧水市民购房，如何限购？

　　问：我家住高淳，在老家有2套房子，想在南京浦口买房，要被限购吗？

　　答：该疑问在南京版的楼市细则中并没有明确说明，按照最新的开具《新购住房证明》的操作，在南京11个区购房的，都必须出具此证明，不过由于高淳、溧水的房产登记信息尚未与11个区联网，无法开具证明，因此这两地的居民在11个区购房究竟如何限购有待进一步明确。

　　如果是南京11个区的市民在高淳溧水买房，新政中并未强调要开具《新购住房证明》，购房暂时不受限制。

　　疑问三：购房家庭包括哪些成员？

　　问：我父母名下有1套房子，我再买房算2套吗？

　　答：所谓购房以家庭为单位，是指购房人及其配偶以及未成年子女，购房人的父母不算在内。

　　疑问四：银行在认定二套房时与房管部门有什么不同？

　　问：我有两套房子，卖掉一套再买，还是算第二套，银行是怎么认定的？

　　答：房管部门在认定房产数量时，只依据你名下现有的房产套数，而银行则是按照“认房又认贷”的原则，只要你的家庭名下有房或是有贷款记录，再买房都算是二套，执行首付6成、利率1.1倍的政策。

　　疑问五：没办房产证，也有购房记录吗？

　　问：我在2008年买了一套房子，房产证一直没办，这个购房记录能查到吗？

　　答：这种“空子”是没法钻的，只要你的商品住房签订了购房合同并办理了备案登记，房管部门都记录在案，算是名下有房。

　　疑问六：外地人迁入户口可以再买吗？

　　问：我是外地来宁就业的，去年买了一套80平方米的房子，户口迁入了，我能在南京再次购房吗？

　　答：当然可以。迁入户口已经算是南京本地居民，可以再买1套住房。

　　疑问七：去年的首套房证明还要开吗？

　　问：去年下半年，南京的购房契税进行了调整，只有买家庭首套房才有优惠。现在这份证明还要开吗？

　　答：去年10月，南京出台新规，只有购买家庭唯一住房且属于普通住房的，才可以享受优惠政策，分别是购买90平方米以下的缴1%，购买90平方米到144平方米的缴1.5%，其他的一律缴纳3%。买房人必须到南京市房产档案馆开具《首套房证明》，才能享受到此优惠。

　　根据新的政策，南京的买房人在购房前必须开具《新购住房证明》，这与《首套房证明》并不冲突，因此，目前后者仍需要单独开具。

　　疑问八：受“限购令”影响的房产登记以什么日期为标准？

　　问：我在2月19日购房并签订了买卖合同，但是没有到房管局办理合同备案，请问会受限购令的影响吗？

　　答：限购细则从2月19日发布之日起执行，在19日之前签订买卖合同的客户将不受新政的影响。但如果只签了认购协议，尚未签署买卖合同则不行，必须按新政执行。 马祚波