人民网北京2月22日电 （记者常红 贾玥 曹华 杨文彦）在国家第三轮房价调控“国八条”实施三个星期后，“京15条”住房调控细则2月16日也应声落地。新政强化限购、保障房建设、税收金融监管等措施，在全国房地产市场引起强烈“地震”效应。

　　北京调控细则中最受关注、争议最多的就是“限购令”，京籍居民家庭，有1套住房的限购1套；有两套及以上的，暂停在京向其售房。持有本市有效暂住证的外地人，如果无房但能提供连续5年（含）以上在京缴社保或个税证明，将限购1套，否则暂停在京向其售房。

　　有专家指出，“京15条”被认为目前国内最严格的限购措施，在北京当前的楼市格局中，能有效平衡供需。也有不少专家认为，北京限购门槛的提高，促进地产市场进入“速冻”期，房价的下降空间渐显。

　　开发商：成交量必然下跌 “住房的投资需求”在京将成历史

　　近日一项调查显示，目前北京意向购房者比例已经下跌到了30.6％，超过六成的购房者开始观望。

　　按“国八条”规定，2011年各地政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。记者注意到，在“京15条”中并未设置具体“房价控制目标”，也未提及房产税征收。

　　但北京万科总经理毛大庆表示，“京15条”政策还是传递了一定的价格控制预期。政策刚出，开发商的调整也要看市场反馈。

　　“据统计，目前北京房地产市场中可能30%左右的交易为投资炒房性质。”中原地产华北区域董事总经理李文杰表示，京版“国八条”出台后可能会导致今年的交易量下跌二到三成，但商品房成交价和租房价格的变动目前还有待观察，租金高涨目前只是季节性的。

　　对非京籍居民需5年以上的纳税证明才能购房，SOHO中国主席潘石屹认为，调控新政对市场和未来造成的影响均有待观察。他认为“这条政策的影响力一定是非常巨大的”。外地人须5年以上的纳税证明不只是在调整房价，而是要缓解北京市政府近年提出来的北京的人口和环境资源的基本矛盾。“‘京十五条’的实施将彻底消灭北京的住房投资需求，无论是用于长期出租的投资，还是短期炒作，‘住房的投资需求’这个概念在北京将会成为历史”。

　　阳光100常务副总裁范小冲认为，包括限购令在内，“京15条”会进一步把部分购房需求向京外挤压。政策调控只是抑制了购房需求，并未根本改变购房者的购房意愿和购房能力。在市场中的货币未被回收的前提下，资金就会寻找新的出口，包括北京周边二三线城市的楼市，或者流向其他投资领域。

　　房产中介：“京版国八条”秒杀外地人 房价一定会下跌

　　“京15条”出台，被触动的不只有刚性需求的本外地购房者，还有掌握楼市风向标的中介商们。

　　记者17日走访了一家位于北京东五环外的地产门店，经理任杰宇向记者描述了“国八条”出台前后业主的心态变化。“‘国八条’刚出来时，业主们对政策理解普遍比较模糊，北京15条细则公布后，有的业主开始发觉自己的报价偏高，愿意降5%左右，大多数业主还是选择继续观望，表示如果时机不好，就先等等再说。” 任杰宇说。

　　任杰宇透露，“国八条”出台后，他所在门店的成交量已经下降了六七成。“以前调控过后房价非但不跌还看涨，因为国人有‘买涨不买跌’和凑热闹的习惯，但从这次‘京15条’看，对投资性购房者和外地购房者的打击有点狠，房价一定会下跌。”

　　“京15条”中关于限制外地购房者的条款被指为“全国最严格限购令”。任杰宇向记者证实说，“可以说，拥有两套房产以上的投资性购房者在上述条款下基本上走投无路了。但从另一角度看，国家出台的各项楼市调控措施，对于首次购房的本地居民、已在京缴税满五年的外地居民而言，‘国八条’也是利好消息。”

　　专家预测房价：下跌预期存观点分歧 缓解供需稳定房价是必然

　　在接受采访中，专家普遍认为，近期房地产市场将“速冻”，行业进入全面调整期。不过成交量的清淡是否会带来住房价格的下跌，各界人士看法不一。

　　观点一：短期内北京房价不可能下降

　　在清华大学经济管理学院博士生导师李稻葵看来，“京15条”大方向正确，但力度太猛，尤以“限购令”为甚。所谓方向正确，是为“抓住了投资需求的七寸”，所谓力度太猛，是指“房价稳定后应回调”。他表示，北京的地产非常可能出现比较长的有价无市的相持期，因为开发商“不差钱”，不见得愿意降价。李稻葵预计，“京十五条”中外地购房者需缴税满5年条款在未来一定会调整。

　　“短期内北京房价都不可能下降”，中国房地产研究会副会长顾云昌称，限购令不能降低北京房价。“北京商品房目前看不到价格下降的动力，短期内北京房价不可能下降，政府调控的目标就是抑制房价过快上涨，保持房价稳定。”顾云昌解释，北京市场住房购买力大部分是外地人，全国有钱人都愿意在北京买房，市场呈现了严重的供不应求，而土地供应有限，供应节奏跟不上，这种状况一时难以改变，房价将会继续上涨。同时，顾云昌提醒保障房建设是此次细则的重要方面，对于低收入人群来说，实现住有所居，不能指望商品房价格的降低。

　　中国房地产业协会副会长朱中一表示，北京作为首都，土地资源宝贵而且十分有限，制定更高的购房准入门槛是合情合理的。“京15条”出台后，对北京房地产市场供求紧张的现状有所缓和，对稳定房价会有一定作用。中国社科院金融研究所研究员易宪容则认为，“京15条”基本上是把新国八条进行了细化并加强了可操作性，有些政策表面上是严厉了，但最核心的问题是脱离了新国八条的基本宗旨。既没有意愿遏制房地产投机炒作，不愿把吹大的房地产泡沫挤破灭，反之，看上去是严厉的住房限购令却是一种十分隐蔽的鼓励房地产投机炒作托市政策。相对行政性调控限购，易宪容认为，银行加息对房价的影响更为强大。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭则认为，“北京的楼市新政将掀起中国新一轮调控的高潮”的观点纯属无稽之谈，包括外地人购房需缴税5年在内，“京15条”中没有任何一个条款、细节超过了“国八条”的范畴。

　　观点二：北京房价可能松动 回落成定势？

　　北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为北京实行严格的限制外地人购房政策十分必要。“如果全国的有钱人都到北京购房，北京当地人还怎么过呢？当年港澳的投资者也把广州的房价推得很高，结果最后只能低价抛售，现在的北京、上海和当年广州的情形何其相似。”

　　北京大学房地产研究所所长、中国房地产协会副会长陈国强接受记者采访时表示，“京15条”细则主要是“加减法”并用，“减法”就是用行政手段，实行严格的限购政策、提高购房门槛，“加法”则是加大对保障房的供给。用“减法”为“加法”赢得时间，如果北京楼市调控细则严格执行、在压制购房需求的这段时间，供求关系得以缓解，房价上涨动能会衰减，房价出现下调的概率会加大。

　　在陈国强看来，北京市对接“国八条”调控实施细则，比“国八条”更严厉。最主要是对外地人设置更高门槛，对外来投资性需求进行严格限制，但肯定会“误伤”在京工作的人群。他认为，限购的政策肯定只是临时性的调控措施，对投资性住房需求肯定是长期压制，但对正常住房需求不会延续限购的做法。

　　“京15条”提高了非京籍居民购房门槛，中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海表示，这将导致市场供求关系发生逆转，市场可能面临出售套数多，但购房者少的格局，房价回落是迟早的事情。

　　“据之前调查显示，北京40%的房屋多为外地人购买”，曹建海说，这虽是一定时期的统计数据，但外地人在京购房比例至少有30%。“京15条”之后，能够满足资格的需求者减少，大量炒房客也被限制。购买双方的博弈会更为激烈，如果市场出现松动，具备条件的买房者就会出手。但北京现在存房很大，长期内市场难以消化，房价回落是迟早的事情。

　　北京市房协副秘书长陈志也认为，政策出台后要消化一段时间，市场会有一个观望期，预计会一直持续到3月，交易量都会继续走低，4月和5月，买家和卖家会有一个试探的过程，此时很有可能出现一些价格风向标。如果交易量在6月前都无法改善，房价就有可能出现松动。房价涨幅回落的趋势明显。

　　观点三：房租普遍看涨 调控效果应关注房租

　　国家政策重压之下，购房“门槛”提高必然导致有需求者转向租赁市场，北京租赁需求将增加，租金上涨形势或再度出现。

　　“京15条”的限购细则在打击了外地人在京投机炒房行为的同时，也提高部分在北京工作但纳税未满5年的外地人的购房门槛。“这部分购房人群只能延迟购房计划，暂时转向租赁市场，等待纳税满五年后再出手买房。这将给租金上涨带来一定压力。”北京中原地产张大伟表示，因为二手房买卖市场交易冷淡，部分二手房市场的房源可能进入租赁市场，所以预计2011年的租赁市场将出现明显的成交量大涨。我爱我家副总裁胡景晖预计，今年租金将上涨12%左右。

　　北京市房协副秘书长陈志则表示，北京会加大对中小户型和保障性住房的供应，而且力度相当大。这样，虽然租房需求增加，但供应同样在增加，租金过快上涨的可能性不大。

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，北京限购房细则的出台，最直接的效应就是将挤出相当部分的住房需求进入房屋租赁，刺激北京存量房屋租金价格的上涨，挤出相当部分的需求购买小产权房，刺激小产权房价格上涨。

　　“房租同样是房价，而且是更真实的房价，没有资产性，是真正的民生价格，但长期以来没人重视这个问题。这次一线城市限购令后，会导致一线城市房租的持续上涨，也会引起各方面对这个问题的关注。”杨乐渝表示。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长姜炜同样认为，今年观察房地产调控效果，应重点关注一线大城市租金变化情况，这也是关系到大批人群的民生问题。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭总结了春节过后部分房东提高房租的原因：一是CPI处于高位，什么都涨，房租也会涨；近期国家调整了CPI权重，其中居住类提高最多，而居住类中房租是大头。二是沪渝房产税试点，持有成本提高，房东借机提租。三是“国八条”让部分人被迫租房，需求增加。

　　购房者：外地人遭受“打击” 京籍居民 “本来就买不起”

　　北京调控房地产新政出台后，遭受“打击”的并非只有外地购房者，包括北京市民在内，如其家庭已拥有两套住房，也将无法再购房。结合“国八条”中个人转让住房营业税政策，规定“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税”，这些条款对于投资性购房群体来说无疑是沉重打击。

　　一位被限购条款“秒杀”的外地客户告诉记者，作为外地人，她去年9月就一直想买房，但一直未出手，最近又咨询多家中介看有无合适房源。“京15条”出台后，买房梦被打破了。她的情况是，只缴纳了一年社保，而且她丈夫名下也有一套住房，等于说违背了‘京15条’中限制外地人购房的双重条款。

　　对于保障性住房，非京籍户口者又不能申请。非京籍户口、社保未缴纳满五年的李女士表达了忧虑：“我觉得北京新政实施后，我就越来越买不起房子了，比较郁闷，如果因此房租又涨，更住不上房。真的需要房子、想买房、想改变居住状况、而非炒房子的人，现在该怎么办呢？！”

　　去年准备买房结婚的孙先生说，“去年签房屋合同的时候，不巧遇到‘国八条’，但是合同已经签了，不买都不行了；现在出了‘京15条’，政策越来越严，需要交的钱也越来越多，不容易啊。幸好的是，去年稀里糊涂地把房买上了。”孙先生尽管背着沉重的房贷，但还是表达了自己的庆幸，赶上了限购政策出台前的末班车。

　　“限购对大多老百姓来说不起多大作用，希望房价真的能降。”毕业后已在京工作10多年的李女士谈起限购政策显得有些不屑一顾，尽管已具备北京户口，在京已拥有一套小型住房。在她看来，“京15条”的限购对她已毫无意义，“限不限购都影响不了现状，本来就是买不起，如果想改善现在住房条件，二套房50%首付款都成问题，三套房的限购更是天方夜谭！”

　　新闻背景：地方版调控限购细则 两会前密集出台

　　随着中央政府楼市调控政策出台，虽然今年初为了抑制楼市反弹行情，已有近三十个城市陆续出台楼市“限购令”，但这些“限购令”已不适应“新国八条”的限购要求，因此，许多地方出台细化“新国八条”细则。有预计，更多的地方细则会在近期接踵而来。截至目前，已有青岛、上海、济南、成都、北京、南京六地出台了地方细化政策。

　　1月19日青岛出台限购政策，至12月13日，具备该市户籍或非户籍居民在该市只能在市区范围内新购一套新建商品住房。

　　2月1日的上海限购政策显示，在上海已拥有2套以上住房的该市户籍居民家庭，拥有1套及以上的非该市户籍居民的家庭，不能提供2年内在该市累计缴纳1年以上个人所得税证明或缴纳社保证明的非户籍居民家庭，暂停在上海向其售房。

　　2月12日，济南出台限购政策，至12月31日，该市户籍或非户籍居民，在市区内只能新购一套新建商品住房。

　　2月15日，成都限购新政显示，该市户籍居民家庭在主城区内已拥有1套住房的，可再购买第2套住房，暂停购买第3套住房。外地户籍居民在主城区内没有住房的，可凭该市的缴税证明或社会保险缴纳证明在主城区内购买1套住房，暂停购买第2套住房。不能提供相关证明的，暂停在主城区内购房。

　　2月16日，北京出台针对本市户籍及非户籍居民的限购细则。对已经拥有一套住房的户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且在北京连续五年缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍家庭，限购一套住房。对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭，拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭，以及无法提供本市有效纳税、社保证明的家庭，暂停在本市向其售房。

　　2月19日，南京出台限购令，对已有1套住房的南京居民家庭、能够提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。