专访政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明：

　　十二五应建立起以自住性商品房为主流的房地产新体系

　　中国小康网3月10日电(记者 苏枫)自2004年以来，国务院几乎每年都将有效遏制房价过快上涨作为重要的工作目标，先后出台了许多措施为房地产降温，但都没有取得预期的效果。全国商品房的平均价格在7年间从2003年的2359元上升到2010年的5034元，增长了1.13倍，平均每年增长11.5%，一线城市的房价增幅更高，使商品房价格与普通群众的购买力相差越来越大，老百姓越来越买不起房子。在《小康》杂志联合新浪网进行的“今天两会你最关心什么话题”的调查中，“房价调控”在49个选项中位列第四位。长期以来遏制房价的政策为什么收效甚微？怎样才能从根本上解决房价过高的问题？

　　带着以上问题，《小康》杂志在两会期间专访全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明。

　　蔡继明委员认为，对目前的中国来说，要想有一个健康、安全并充满活力的房地产，最重要的原则不应是限制购买，而应该是大部分住宅不允许通过买卖转手来获取利润，这部分住宅既包括政府兴建的保障房，也包括大部分规划容积率较高的商品房，它们应该占到住宅供应量的85% 。只有剩余的15%高档住宅，可以成为自由买卖的奢侈品或投资品。在这样的体系中，大部分居民的住房需求和实际购买力就决定了商品房的价格，不仅用不着政府去干预，房价也涨不到哪去，而且由于绝大部分居民都可以买到自己买得起的房子，期待政府帮助的需求就只占很少部分，政府建设保障房的负担就大大减轻了，住房问题将不再是令政府头痛的问题了。

　　开发商根本不害怕限购(小标)

　　《小康》：日本在签署广场协议后的房地产崩溃和美国的次贷危机，都已成为中国房地产的前车之鉴。如何阻止日本的房地产崩盘和美国的次贷危机在中国重演呢？

　　蔡继明：2010年4月以来，国务院对房地产行业出台了一系列力度空前的调控政策。但这些政策都旨在限制投机者和地产商，而由于投机者和地产商已经成为实力雄厚的利益集团，要想把房地产投机势力瓦解掉，就要冒投鼠忌器、玉石俱焚的巨大风险，甚至会使国民经济遭受摧毁性打击。而要顾及国民经济的全局，就不敢对投机势力下狠手，政策调控就只能是隔靴搔痒。多年来，国务院的调控政策只能游走在二者之间，导致房地产泡沫在多年调控下毫无收敛。

　　《小康》：在这种情况下，国务院不得不酝酿并将相继出台三箭齐发的房地产新政：一是严格限制甚至叫停投机性购房；二是对屯房者征收房产税；三是大幅度增加保障房的供应。“三箭齐发”的政策能否奏效？

　　蔡继明：这个三箭齐发的房地产政策并不能避免房地产崩盘和对国民经济的重创。原因是限制购买第二套以上住宅的政策效应是不确定的。一、购房者是否购买第二套以上住宅的认定存在诸多技术性困难，使得各种各样的变通手段有空可钻，尤其是与地方政府有密切联系的大炒家，有更多的机会让限制性政策失效。二、对已经持有多套住宅的炒房者来说，这个政策会增加他们所持房产的稀缺性，使存量商品房价格进一步被高估，从而推升新房价格。第三，在政府与开发商的博弈中，限制购买的政策丝毫没有触及开发商对房地产的垄断，因而不能导致房价的下行，开发商根本不害怕限购，也不害怕交易量下降，越限购开发商越能囤积更多的房源，而如果交易量持久性大幅度下降，就会拖累钢铁、水泥、建材、建筑、家电等行业，城市化进程就会滞缓。因此，大部分开发商都确信，最后抗不住的肯定是政府，限购令迟早会被取消。有了这种心理预期，将使限购政策失去作用。

　　房产税只能调节收入，调节不了价格(小标)

　　《小康》：请您评估一下房产税在现实中实施的效果会如何？

　　蔡继明：房产税力度难以把握。如果力度不够，只是象征性地收点税，蜻蜓点水，不仅不足以对投机者形成杀伤力，反而会使炒房者将所交的税转嫁到下家头上，并不会影响他们的投机热情。如果让房产税具有强大的杀伤性力度，其结果将更加可怕：对所有超出合理自住需求的房产征收有威慑作用的房产税，将直接导致全局性的通货紧缩，甚至是经济危机。因为多年来形成的全民涉房的局面，已经严重扭曲了我国的经济结构，许多地区的实体经济已经出现空心化的趋向，70%的国企和大型民企都参与了房地产开发，更多的中小企业和个人都参与了炒房，其中许多企业是靠房地产赢利来支撑门面，如果出台有杀伤力的房产税，就会造成大量资金从房地产行业出逃、全局性的资金链断裂、和实体经济的大面积亏损，这将不只是房地产行业本身的事情了，它将累及各行各业、累及所有的房产所有者，国民经济将出现不可逆转的重挫。

　　从这个意义上说，房产税作为收入调节税才是可行的，让它来调节房地产的价格和供求关系，是没有国民经济的安全保障的，政府做不起这个试验！

　　《小康》：如果不能指望前两项政策，增加保障房供应是否可以缓解房价？

　　蔡继明：大幅度增加保障房供应不具有可操作性。这是因为在房价已经高到大部分中低收入者买不起房的情况下，城市人口的大部分都只能排队等候保障房，这样的供求结构不发生根本的改变，政府想通过增加保障房的供给来解决房地产难题是不现实的。因为，商品房过高的房价所构成的系统，无法支持足够数量的保障房供应，国务院所下达的保障房指标是永远也不可能完成的。2010年5月，住建部与各省市签署2010年开工兴建700万套保障性住房建设责任书，年底前住建部宣称，全国保障房的建设任务已经超额完成。但在2011年元月发布的各省市自治区政府工作报告中，绝大多数省市都没有公布2010年保障房的开工数量，相当一部分省市只公布了“十一五计划”的五年间政府在住宅建设方面取得的数据，其中包括了为多少万户提供了住房补贴，概念已经被严重扭曲和偷换了。而真实的情况却是：全国人大预算工作委员会在2010年8月份对保障房建设调研中也发现，截至2010年8月底，各地2009年的保障房开工率最好的也只完成80%，有些则不到40%。而2010年的计划很多还处于“零开工”。

　　必须为房地产选择新的突破口

　　《小康》：按照您的逻辑，“三箭齐发”的政策很有可能收效甚微。怎样才能从根本上解决房价问题？这次两会，您有什么建议？

　　蔡继明：要想使我国的房地产进入良性的发展轨道，为高价商品房搭配政府投资的大量保障房这条路是走不通的，必须为房地产选择新的突破口，这就是让普通商品房的价格下降到大部分中低收入者的购买力能够接轨的水平，使绝大多数居民都可以通过商品房市场获得与自己的购买力相适应的住宅，政府只需要对占人口数量15%以下的低收入人群提供帮助，高收入者亦可以在市场上购买到高端商品房，而炒房者也能在受到管制的情况下进行适度的房地产投机，但他们的炒房行为不能涉及用于自住的中低端商品房，这才是良性发展的房地产结构。

　　这个结构能否形成，取决于房价能不能降到老百姓可以接受的合理水平。计算表明，这个目标完全能够靠下列手段来实现：

　　1. 政府将房地产的关注点从需求端转向供应端，明确地将70%的住宅用地规划为自住性低端商品房，并规定此类商品房只能发放自住性房产证，只能用于自住，不能用于交易，由于特殊情况必须交易时，也只能将产权转让给让政府，并按照原值减去折旧作为计价标准，卖房者没有一分钱的赢利空间，从而建立起以自住性商品房为主流的房地产新体系。

　　2. 对于中低收入者来说，他们最需要的就是能够买到自己买得起商品房，因此，各级政府的规划部门都应该为降低房屋建造成本而进行土地规划，尤其是在我国土地资源非常紧缺的条件下，更应该在规划时尽可能的提高容积率。目前一些城市城中村的建筑物容积率已经高达5甚至6以上，根本不符合居住小区设计规范，但数百万人却居住在这里并幸福地生活着，这说明低成本的居住条件对于广大中、低收入者来说还是要比居无定所、胶囊房、合租房要好得多，因此，政府规划部门应该从中国的实际出发，普遍调高中低端自住性商品房小区的规划容积率，再加上此类商品房不能进行二次交易，投机被逐出场外，其价格就会大幅度下降，降到大部分老百姓能买得起的程度，不仅会大量节省土地资源，还使政府兴建保障房的负担大幅度减轻，这才是房地产良性发展的解决方案。

　　3. 将大部分住宅用地规划为低端自住性商品房，所强调的是此类商品房不能通过交易而获利，这不仅防止了炒房者的介入，成为非投机性住宅的净土，又由于其供应量占到了住宅供应量的60%以上，就能在不太长的时间里满足社会需求，形成供求平衡，甚至会出现供过于求的局面，到那时，就可以适当放开购房者的门槛，在保证首套房优先购买权的情况下，允许居民购买第二套甚至第三套不可交易的商品房并允许出租，这就为城市流动人口和刚毕业的大学生提供了租房房源。这样就形成了与多样化的需求相适应的多样化供给，社会的各个阶层都可以通过不同渠道使自己的需求得到满足。