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易宪容:大量建造保障房将面临许多困难

http://www.sina.com.cn  2011年03月10日14:28  环球时报

  为了遏制当前过高的房价,解决国内居民的基本居住条件,政府在未来5年里,计划建设城镇保障性安居工程3600万套,保障性住房覆盖率将达到20%。然而,笔者认为,政府加大保障性住房建设是好事,但在法律制度安排不足的情况下,大量保障性住房建造将面临着许多不易解决的困难。

  比如,建造3600万套保障性住房至少需要融集资金7万亿元(静态估计),这些资金从何来?3600万套保障性住房在整个社会住房需求中的占比如何,又如何分配?这些保障性住房又如何落到中低收入民众手中,等等。可以说,2010年规划建造580万套保障性住房,都不知道落实的情况如何,要建造3600万套保障性住房将面临更大的困难。

  从政府房地产政策走向来看,遏制高房价,让房地产市场完成结构性调整,政府决心很大。政府房地产政策就是希望学习中国香港与新加坡的住房发展模式,即通过住房保障轨及住房市场轨双轨制来化解房地产市场的矛盾。

  当前,我们学习香港双轨制的住房发展模式,只是选择性学习。从香港的住房发展模式来看,它是高房价、高地价、高福利,而加大保障性住房建造,中国内地政府也希望在高房价、高地价的基础上朝高福利房的方向走,以此来缓解内地住房市场矛盾。但是,在市场轨上,内地房地产市场与香港差距很大。比如,香港的每一套住房都有完整历史信息资料,而中国内地的住房普查讲了几年都没有动静。

  香港住房交易有一套严格的税制。住房交易税为4.25%,住房附加交易税为半年内交易加15%,一年内交易加10%,两年内交易加5%。住房交易所得税是以综合所得税的方式,除超过减免部分外,其税率为15%。香港的住房财产税或房地产税是以当前市场估价的5%缴纳,所以2006年度香港光是住房财产税总收入就占政府整体收入7.2%。但是2010年中国整个房地产税仅为837亿元,占政府总税收达1.2%。可2010年光一手住房销售就达到5.2万亿元。对于银行信贷,由于香港是私人银行体系,其信贷发放都是采取谨慎性原则,即使1997年亚洲金融风暴,香港银行体系也没有由于严重住房负资产受到多少冲击。

  其实,这种从香港及新加坡那里学习来的住房发展模式,不仅没有参考性,而且在实践中可能面对更多的问题。因为中国内地与香港及新加坡的情况完全不同。香港不仅地方小、人口少,而且政府财力强。尽管如此,这些地方的保障住房体系也花了六七十年才达到今年这种非理想的程度(香港的公屋占比为50%,新加坡祖屋占比达80%)。但是香港的住房保障体系是以牺牲绝大多数百姓住房福利水平为代价的。发展至今,香港公屋住房面积小、其居住条件也有限。如果按照香港的模式和条件,对于人口众多的中国内地来说,要达到香港及新加坡的保障性住房水平或覆盖率也得花上几十年的时间。

  和香港不同,中国内地人口多,区域广,区域经济差别大,不少地方政府的财力有限。在中国的中西部地区,以目前的经济发展水平,如果不是靠中央政府的财政支持,这些地区不太有能力解决当地的保障性住房建设。即使这个住房保障体系是合理的,政府的实际财力也难以支撑这个巨大的住房保障体系。

  更何况,保障性住房体系并非仅是保障城市弱势居民居住权的问题,而且是保障全体国民居住权。政府希望通过加大保障性住房投入来解决全民的住房问题是不容易的。

  所以,在保障轨,中国内地无法走香港住房发展模式之路;而在市场轨,中国的住房市场离规范的市场法则相去甚远。因此,当前的房地产政策值得认真反思,不要一年又一年地进行房地产宏观调控,但调控的实际结果却与政府房地产政策目标越来越远。▲(作者是中国社会科学院金融研究所研究员。)

(编辑:SN012)

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