随着楼市新政“京十五条”的逐步落地，楼市交易量大幅下挫。记者昨天从市有关部门获悉，近期本市二手房最低过户价将进行调整，二手房交易过程中用于计算税费的价格将更接近真实交易水平，购房成本将大增。普遍存在于二手房交易过程中的“阴阳合同”的问题也将得以根治。

　　本版采写本报记者翟烜

　　问题过户价与真实房价差数倍

　　措施调最低过户价将接近实价

　　按规定，二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中，需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是最低过户指导价。而目前北京二手房市场实行的最低过户指导价，最近一次调整是在2005年，因此部分地区的过户指导价仍停留在较低水平。如亦庄地区最低计税价格为3589元/平米，而2010年成交均价为20391元/平米。两者相差近5倍。也就是说，购买一套100平米的房产，真实购房总价为200余万元，而计税的总房价只有35万余元。这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。

　　此前出台的“京十五条”明确提出，要对最低过户指导价进行调整。记者从有关部门获悉，北京新版的最低过户指导价已经制定完成，近期就将公布。究竟如何调整，调整后的最低过户价达到什么水平目前还不清楚。但可以肯定的是，调整后的最低过户指导价将更接近现在的房价水平。上调指导价意味着二手房交易税费的提升，以目前二手房交易税费均由买房人缴纳来看，过户指导价的提高无疑抬高了买房人的成本。

　　此前本市执行的最低过户指导价较笼统，按区域划分。如二环内的二手房按一个标准执行，三环内按另一个标准执行，以此类推。实际操作过程中，可能同在二环内，有的二手房较新，有的邻近地铁，有的朝向更好，最低过户指导价却大致相同。因此，此次调整将考虑这些差别因素，即便是同一小区的二手房，过户指导价也有可能因为户型、朝向的不同存在差别。

　　■算账

　　调整后购房成本大增

　　一套80平米单价2.5万元的二手房，总房价200万元，若按真实交易价格计税，营业税11万元、契税2万元、个税2万元，总缴税额15万元；按单价6135元的最低过户指导价计算，总房价49.08万元，营业税26994元，契税4908元，个税4908元，总缴税额36810元，两者相差11万余元。

　　以六里桥一套购满5年的普通住房为例(见下表)，购买时均价7000元，出售时均价2万元，该区域最低计税价6135元，以此计算缴税不足万元，而按实际成交价计算应缴税3.2万元，两者相差两万元。

　　■影响

　　将终结“阴阳合同”

　　北京市房协副秘书长陈志曾表示，为了避免不正当的市场操作行为，政府应该根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格，使得指导价格更符合目前的房价水平。

　　一旦政策落实后将会恰到好处地终结“阴阳合同”，对于稳定房地产市场交易秩序会迈出极有利的一步。

　　增加房价下降预期

　　“链家地产”首席分析师张月说，最低过户指导价的调整对于买卖双方都有影响。二手房交易中，税费最后都会转嫁给购房者，提高最低过户指导价意味着交易的税收增加，购房成本明显增加。

　　对于售房者，高成本房屋出售难度增大。对一部分房价高、税费多的房屋，购房者的购房意愿将降低。这类高价房的优势减弱，一部分业主或将因此调低价格。虽然当前因过户指导价而降价急售的人群占比较小，但过户指导价是长期措施，对于房价的影响将逐步体现，加之加息等调控政策的综合作用，未来房价下降预期强烈。

　　改善性业主陷两难

　　目前受影响最明显的是一些改善性业主，他们希望在最低过户指导价出台之前换房，以降低购房成本，亟须先将手中房屋出售，在目前观望情绪浓厚的环境下，卖房周期拉长，成交难度增大，改善性购房者陷入尴尬境地。

　　以大兴区枣园小区为例，小区内约六成业主是改善性人群，因换房需求出售房屋。部分人担心过户指导价提高，比较着急出售，议价空间明显增加，部分房屋总价大约下降了5万元。