本报讯(记者耿诺) 在政策的“给力”引导下，京城楼市已渐渐回归理性。记者昨日从市房地产交易管理网获悉，今年3月份，本市商品住房市场成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。同时，热点城区的房地产价格也在稳中有降。

　　数据显示，3月份本市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%。市住建委相关负责人表示，成交量回落的主要原因是投资投机性需求被有效挤出，目前近九成的市场交易都源自刚性自住需求。

　　数据印证了市住建委的判断。3月本市第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%降至7.6%。

　　同时，交易活跃的热点区域价格也呈现稳中有降的态势。相关负责人介绍，今年以来，大兴、房山、密云以及朝阳区东南部地区推出的住房产品以中低价位、中小套型商品住房为主，单套总价多在200万元以下，以150万元左右居多，同时100万元以下也占了很大比例，较符合刚性自住需求和改善性需求。

　　数据显示，在市场整体成交明显萎缩的形势下，这些热点区域交易十分活跃。特别是3月份，上述四个城区成交量占全市总成交量的七成以上。

　　其中朝阳区东南部地区占24.0%，密云占22.2%。房山和大兴分别占18.1%、8.4%。从价格上看，朝阳东南部、大兴、密云均价环比2月份分别下降了9.5%、7.1%和4.2%，房山小幅上涨1.8%。

　　稳中有降局面已形成

　　“3月份的市场交易情形可以表明，目前投资投机需求已经被有效地挤出北京市场，预计未来市场走势会保持平稳态势。”市房协副秘书长陈志说，“稳中有降的局面已经形成，调控效果将愈发明显。”

　　据陈志介绍，3月以来，本市近三成的项目在调低价格，超过六成的在售项目价格平稳，涨价项目仅占12%。且这些楼盘涨价的原因主要是楼盘品质有所提高，还有一些楼盘本身处在价格洼地，即使重新开盘调高了售价，也比周边项目价格要低。房山区价格的小幅上涨，主要是因为这些楼盘提供的大多是150万元左右的户型，对改善性需求很有吸引力。

　　“从未来趋势上看，一些开发商已经开始积极适应市场，通过以价换量的方式解决现金流问题。”陈志列举的数据显示，一些楼盘降价后签约率显著上升，预计会造成很强的示范效应，使得更多房地产开发企业跟进降价。

　　同时，本市开始实行差别化的房地产项目土地增值税预征率及加息预期等多重因素的影响，会使开发商调低商品房项目价格，以适应市场需求。同时，加息预期会使消费者的选择也趋于理性。