新华网北京4月13日电(记者 刘德炳)北京“稳中有降”的房价控制目标似乎触手可及。据北京市房地产交易管理网统计显示，3月份北京新建商品住房成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。

　　分析人士指出，这种变化是因为在最严限购等一系列楼市调控政策的作用下，随着成交量持续下调，北京楼市终于迎来了量变到质变的过程。但也有专家认为，成交结构偏重于近郊区楼盘压低了成交均价，导致“降价”与百姓感受有些出入，北京楼市是否迎来拐点，尚待观察。

　　新建商品住房价格环比大幅下降

　　统计显示，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%；而成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。

　　“成交量回落主要是投资投机性需求被有效挤出。”北京市房地产交易管理网后台服务人员表示，根据网签数据，目前近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政策实施前的15.6%降至10.9%，非北京市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%，进而导致北京商品住房市场成交量持续回落，投资投机性需求被有效挤出市场，促成成交均价19个月以来首次同比下降。

　　对此，北京中原地产市场总监张大伟表示，作为调控力度最大的大城市，北京调控政策持续收紧，特别是北京唯一提及房价“稳中有降”的目标给市场投资、投机需求带来了巨大的压力，市场明显已经开始在向相对理想的状态回落。另外，随着多次加息，仅今年一季度来就已经有2次加息，购房者的购房成本继续增加。而且各银行的贷款额度收紧也使得购房者能够得到的优惠利率大幅缩水，相比去年底，目前的购房贷款利息成本已经接近翻倍。

　　成交结构性变化

　　不过，21世纪不动产对北京市热点板块典型二手房楼盘的价格监测显示，交易价格依然僵持在高位，3月份二手房整体价格环比微涨2.6%。

　　记者近日在北京春季房展走访发现，计划近期开盘的楼盘如中国铁建、华润置地旗下项目均表示比前期微涨。中国铁建青秀城项目工作人员表示，去年该项目每平方米27000元，今年4月份开盘时起价至少每平方米涨100元。

　　而目前一直在售的二环内高端项目长安太和策划负责人刘宇飞表示，该项目在今年2、3月份价格一直稳定在每平方米80000元以上，由于地段和品质的支撑，该项目没有降价。

　　张大伟表示，3月份北京新建商品住房成交均价出现大幅下降的一个重要原因是成交结构发生了变化，以前成交主要集中在中心城区，而目前成交主力转移至四五环以外。

　　据了解，今年以来，大兴、房山、密云以及朝阳区东南部地区推出的住房产品主要是中低价位、中小套型商品住房，套总价在200万元以下，150万元左右居多，100万元以下也占了很大比例，较为适合刚性自住需求和改善性需求，在市场整体成交明显萎缩的形势下，这些区域交易十分活跃，特别是3月份，上述四个地区成交量占全市总成交量的七成以上。其中朝阳区东南部地区占24.0%，密云占22.2%，房山和大兴分别占18.1%、8.4%。

　　张大伟表示，除此之外，这些区域的房价下降也进一步压低了北京楼市均价。从价格上看，朝阳东南部、大兴、密云均价环比2月份分别下降了9.5%、7.1%和4.2%，房山小幅上涨1.8%。

　　深度博弈期业界普遍看低后市

　　“北京稳中有降的房价控制目标可能会很快实现。”张大伟表示，去年下半年北京供应的土地集中于近郊区，而随着这部分热点区域房源开始增加供应，市场刚性需求将得到有效稀释，楼市成交量将因为中低端房源成交占比增加而保持稳定，而成交价格将继续稳中有降。特别是大兴、房山、通州等楼市相对过热的热点区域将可能因为供应上涨而出现明显的调整。

　　一位到北京春季房展看房的先生告诉记者，目前来看，北京市同一区域的楼盘与以前相比，价格降幅不是很大，房价依然太高，老百姓仍旧买不起，只能继续观望，不过相信随着政府出台各种措施严厉调控楼市，后市房价肯定会出现实质下降。

　　尽管看好高端楼盘，但对于普通商品房市场，刘宇飞则表示，今年北京普通商品房价格会出现一定调整，因为目前政策力度非常大，而且事实上已经起到了效果。最典型的例子是以前开发商可以在上午将项目定价为每平方米20000元，下午则定在每平方米21000元，第二天则定在每平方米22000元，而现在这种哄抬价格的操盘手法已经受到了有效监管。

　　从近日举行的有着楼市风向标之称的北京春季房展来看，无论人流量还是意向购房量，今年的情况都不如往年。甚至在部分展区，卖房人明显多过看房人，以致多位看房人一进展区立刻被包围起来，感觉“像进了马蜂窝”。

　　“北京出台了最严限购等政策，将有效打击投资投机，目前楼市处于深度博弈中，后市的房价将会出现一定的降幅。”华银地产北京公司总经理王玉玲表示。