望京慧谷阳光小区张贴出的2010年物业收支明细表。本报记者任峰涛摄

　　根据新颁布实施的《北京市物业管理办法》，近期，北京各个小区的物业公司开始向业主公示收支情况。上周，记者随机抽取城区的50个小区进行调查发现，其中有41个物业公司如期公示了去年的账单，另有9个小区未如期公示，约占两成。同时，在如期进行公示的物业公司中，也存在6种不符合规定的问题。

　　■总览

　　部分账单公示不符规定

　　根据规定，今年1月1日起，物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内显著位置公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况，以及本年度物业服务项目收支预算，且公示时间不得少于15日。

　　如今，一季度已过去一段时间。上周，记者随机抽取了50个小区进行调查，发现芳古园二区、顺驰蓝调等小区的9家物业公司未公示收支情况。这些尚未公示物业费收支的物业公司表示正在准备中，很快会将收支进行公示。其余41家已经如期进行公示的物业公司中，部分晒出的账单中存在各种问题。

　　记者在调查中发现，物业公司所公示的内容问题集中表现在6方面：物业公司没有按照文件要求的内容进行公示；公示张贴位置不显著；公示中各项账目的数字存疑；收支统计方法不准确；物业公司有意漏掉公共收益；公示中出现了重复记账的问题。另外，还有一些物业公司的收支出现亏损，业主对此表示质疑。

　　■个案

　　顺驰蓝调

　　物业收支明细尚未公布

　　“现在业委会的任何要求，在物业公司面前都会被过滤掉。”昨天下午，该小区业委会负责人称，小区物业公司河北石家庄励富士联行蓝调物业服务处尚未公示上一年度物业费明细，“去年初，我们小区业主大会决议辞退这家物业公司，该公司已没有服务合同，但其拒不退出，并且向业主收取了物业费。”

　　该负责人称，即便没有聘用合同，但收了业主所缴纳的物业费，就有责任向业主公示这些钱用到了哪里。

　　昨天下午，仍在该小区驻扎的物业公司一工作人员称，她尚不知物业收支公开的具体情况，会向领导汇报后回复。此后，该物业公司一相关负责人就上一年度物业收支情况是否公示的答复是：“无可奉告。”

　　慧谷阳光

　　工资支出被指重复记账

　　4月14日晚，朝阳区慧谷阳光小区业委会和业主，物业公司，街道办，居委会召开四方会议，该小区物业公司阳光嘉业公布的项目收支情况报告，成了四方会议的重要议题。业委会及部分业主指出，物业收支情况报告存在“缺斤短两”，所公示数据存疑，物业共用部分经营支出过高，重复记账等四大问题。

　　当晚，对照物业收支公示示范文本，该小区业委会相关负责人就小区物业公司前不久公布的项目收支情况报告一一提出质疑：“你看，示范文本二大条第二小条要求物业公示经营收入情况及经营支出情况，而在物业公布的收支情况报告中没有该项内容。”该负责人还说，在其附表1中，物业共用部分经营支出为156128.15元，其中包括人工费、保洁费、维护费等共计141853.4元。与此同时，物业共有部分人力成本也有物业招聘的保安和服务人员工资，“这就是重复记账”。

　　业委会要求物业公司对物业服务收支情况予以审计，以还业主一个明明白白的公开表。对此，该小区物业公司相关负责人回应称，回去会对收支明细重新进行核实和公布，并会在5天后对业委会予以答复。

　　朱雀门

　　账单亏损百万引发质疑

　　记者在西城区朱雀门小区公示栏中看到，物业按照规定如期张贴出了公示。这份公示中包括2010年度物业服务履约情况说明、物业服务项目收支情况报告、物业共用部分经营收支情况等。

　　记者发现公示中显示，该小区2010年度收取物业费466.24万元，各项服务费支出共计612.40万元，物业服务费收支余额为-146.16万元。另外，物业经营收支结余25万元，物业共用部分经营收支结余45.04万元(其中含上年度累计结余44.60万元)。

　　小区一名业主告诉记者，物业贴出的这份公示内容很详细，而且物业费缴费率在98.34%，但收支出现了亏损，这让人很不理解。如何能够证实这份报告的真实性呢？亏损的原因值得探究。一些业主也表示，虽然有质疑，但是不知道通过什么途径来解决，毕竟不能靠物业的一方说法。

　　朱雀门小区嘉晟物业公司经理表示，该小区物业费2.9元/平方米的标准让公司入不敷出，“我们始终不敢提涨价。”这名负责人说，一提涨价缴费率肯定下降。然而居民质疑，这种物业费标准，不应该亏损。

　　■部门说法

　　业委会可以审计物业收支

　　据介绍，《北京市物业管理办法》要求公示的内容必须全部公示，凡是没有按时公示或按规范公示的，都将约谈企业法定代表人和物业项目负责人，责令限期改正，并作为不良记录记入物业服务企业及项目负责人信用系统。

　　市住建委工作人员说，业主如果对物业的公示有质疑，业主本人可到物业进行询问，小区业委会也可以委托专业机构对小区物业收支情况进行审计。如果物业公司拒不配合，业主可向区县房屋行政主管部门举报。部分业主因物业公司未及时公示相关内容，采取不缴物业费的方法是不应该的，因为不缴费导致物业不能按时维护小区物业管理，损害的是全体业主利益。

　　■律师建议

　　业委会应与物业细化签约

　　本报律师团成员马传贞说，市住建委的物业费收支公开示范文本出发点非常好，但由于没有明确如果物业公司不公开收支情况将受到何种惩罚，所以，操作起来比较困难。

　　律师建议，有业委会的小区，和物业公司签订物业服务合同时，一定要将违约责任写清楚。尤其是物业费的收支公开问题，越细化越好。比如，一旦发现有假，应承担高额的违约金，如果发现违约3次将解除合同等。

　　关于公共收益的收支公开问题，律师建议，可以从物业服务合同中单列出来，由业委会聘请专业人员草拟《社区公共收益管理办法》，比如，如何划定停车位，停车费如何收取，收取后如何分配和管理。

　　在没有召开业主大会选举成立业委会的小区，建议尽快召开业主大会选举成立业委会。最后，如果物业公司不能按照物业服务合同约定公开包括公共收益在内的物业费收支情况，业主或业委会可投诉到物业管理协会，要求取消其资质。

　　■专家支招 质价相符的服务不应亏损

　　社区专家舒可心认为，在物业费收支公开中，如果业主对公开内容有疑问，可以进行审计、查账，业主有这个权利。因为审计要产生一些费用，所以需要业委会找第三方机构进行审计，然后由全体业主分摊费用。如果没有业委会就等于业主自己放弃了这个权利。如果物业公司没有按照政府的标准进行公开，业主可去住建委反映情况或者解聘物业公司。

　　针对在公开过程中很多物业公司出现亏损问题的情况，舒可心表示这是不应该的。物业管理水平不一样，结果也就不一样。物业服务要质价相符，业主买多少钱的服务，物业就提供怎样的服务，而不应该亏损。

　　“物业费收支公开是业主与物业建立互信的第一步。”舒可心说，强势的一方向弱势的一方公布了收支，今后物业和业主双方要逐渐建立互信。物业费公开这样一个主要矛盾被解决后，肯定会出现一些次要矛盾，这需要双方共同解决才会双赢。