拉弗曲线

　　(核心提示：2010年12月8日，国务院第136次常务会议同意在部分城市进行对个人住房房产税改革试点。作为国家首批个人住房房产税改革试点城市，重庆于2011年1月28日正式启动改革试点工作。在重庆试行房产税百日之际，经济学家、重庆工商大学校长杨继瑞以自己的视角，对房产税试行以来社会上出现的一些观点进行了厘清，并提出了自己的探讨思路。)

　　房产税试行百日，各种评价众说纷纭。笔者以为，一项如此重大的改革，仅仅三个月的时间，确实还需要进一步检视。任何情绪化的表达，非但于事无补，甚至还会让税制改革时间更久，成本更高，过程更为复杂。但在这个时点，全面回顾房产税的理论依据，厘清各方观点，进一步探讨推广的思路，是不无裨益的。

　　目前，围绕房地产开发和交易环节的主要税种有土地使用税、营业税、房产税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、各项税收附加等。每个税种的立法目标和征税切入点既有不同层面系统集成，又有各自侧重。开征房产税不仅仅有助于遏制房价增长的预期，而且有利于解决当前我国土地出让制度以及房地产税制的弊端。开征房产税在合理调节财产过分集中、实现资源有效配置、抑制土地囤积和商品房投机炒作、增加地方政府的财政收入、纠正房地产市场的结构性矛盾等方面均能发挥积极的作用。因此，我认为，重庆个人住房房产税征收试点的制度设计无疑是我国房产税改革的方向。

　　房产税：靶向目标的多元化与功能的综合性

　　不少人认为，开征房产税是主要为了调控房价过快过猛地增长，甚至期望对房价的上涨“退烧降温”。然而事实上，房产税具有靶向目标多元化和功能综合性特征，它可以在一定程度上遏制房价过快过猛地增长，但绝不可能对房价的增长“一剑封喉”。

　　房产税有助于遏制房价增长的预期。房产税开征后，能抑制日益严重的房地产投资和投机行为，将“流转领域”的收费变为“保有领域”的收税，房屋拥有者的实际支付(含税收的贴现)是增加的，从而会弱化与挤出一部分房地产需求。房屋拥有者的实际支付增加，势必会使其对房屋的拥有需求有所降低，需求的降低则会弱化房价的上涨势头。这是目前对个人高端住房和超面积住房征收房产税的一个重要动因。同时，通过对在购房区“无常驻户口、无工作、无项目投资”甚至无居住消费的购房者、投资者征收房产税，并且以累进税率对这部分购房者和投资者征税，无疑有助于打击炒房行为，遏制房价过快过猛的增长预期。因此，重庆房产税的改革试点，增加了房地产宏观调控的杠杆与手段，对重庆房地产业与房地产市场的可持续发展构建了新的“安全阀门”。

　　房产税有助于调节个人收入的二次分配。房产税首先能够在一定程度上调节社会财富的不均，防止在住房资产占有上的两极分化。在和谐社会，每个人都应该有居住权，在保证基本居住需求后，富裕家庭可以购买环境更好、面积更大的房产，但是要交房产税。房产税通过税率、减免税、税基等层面的科学设计，可以使住好房、住房面积大、住房套数多的家庭多缴税，住普通房、住房面积小、首套房的家庭少缴税或者不缴税。这样，就起到了调节个人收入二次分配的重要作用。在目前重庆房产税试点方案中，充分体现了保障中低收入家庭普通住房消费权益，适度调节富裕家庭高端住房消费，遏制炒房行为的政策取向，是一种“和谐税种”的设计与征管架构。因此，笔者以为，重庆房产税的开征试点，无疑是在健全与完善个人收入二次分配系统中迈出了新的步伐，为促进社会公平与社会和谐添砖加瓦。所以，重庆个人住房房产税的开征试点，是在改革的“深水区”试水与探索，其意义非同寻常。

　　房产税有助于优化房地产资源的配置。作为保有税收，房产税体现了财产税在提供政府财政收入基础上调节财富的功能。而对保有环节的征税，有助于提高不动产保有成本，增加不动产流转，减少大量空置房。财产税的重要功能是资源配置，同时，财产税税制中所内含的成本和收益的自动均衡机制也从经济运行层面证明了财产税的资源配置功能中所隐含的市场法则。房产税作为财产税的一种，房产税的出台主要有利于合理调节收入分配，但是作为一种与房地产市场关系密切的税种，自然对房地产市场有着直接或间接的影响，有助于引导居民合理住房消费，在买房子时能够理性选择。对于投资需求来说，房产税改革会增加房地产投资收益不确定性。只有在房价涨幅超过了房屋的持有成本时，才能获得收益，因此能促使投资者权衡投资收益。另外，房产税的试点开征还有利于促进存量房的使用。由于增加了住房持有成本，持有多套房屋的人或卖或租，都是增加住房供给的有效途径。

　　房产税提供了地方财政收入来源的稳定渠道。按照正常逻辑，体制改革带来的经济繁荣能够保证财产税税基的不断扩大，政府取自财产课税的收入亦会稳步增长。房产保有者每年缴付的物业税是动态的，会随着房产价值的升值而提高，使得政府可以参与房产持续升值的再分配。 这样既有利于为地方政府开辟新的财源，获得长期稳定和持续性的财政收入，为完善地方税收体系和分级财政构架，增强地方政府的事权与财力能力创造良好环境。Fischel、Oates、Mckenzie等人认为，房地产财产税是地方政府的重要收入来源。当然，房产税仅仅是房地产税收体系中一个很小的组成部分。在房产税税率较低的情况下，可以较好地稳定地方政府的财政收入。美国经济学家亚瑟•拉弗运用数学方法建立了一个表述税率与税收收入之间函数关系的模型，以反映税率变化对经济的影响。以横轴代表税率，纵轴代表税收收入，拉弗曲线就是在该坐标系上的一条向上凸的曲线。

　　从拉弗曲线可以看出，在税率为零和100%时，政府的税收收入都是零。当税率为A或B时，政府的税收收入相同。税率从A提高至C时税收收入会随税率的提高而增加，而税率从D提高至B时，税收收入反而随税率的提高而减少。在点E时政府税收收入达到最大，供给学派将E点右侧，拉弗曲线与横轴及EE′围成的区域称为“拉弗禁区”，当税率进入禁区后，税收收入与税率成负相关关系。理论与实践证明，作为房产保有环节征收的房产税，不仅税率较低而且免税范围大，重庆房产税的最高税率也只有1.2%，符合拉弗曲线关于稳定增加税收的理论解释。

    房产税对作为不动产的房屋所有者课税，一般不会导致财产的区域间流动；从发展的视角看，房产税税源充足，税收收入稳定可靠，因为房地产的非流动性使得隐匿财产相当困难，致使房产税具有丰富、充实的税源，随着经济的发展和人口的增加，房产也将不断增加；城市政府易于对本地区房产税进行征管，一般不会发生税收征管上的遗漏。同时，房产税的税源分布广泛、分散，又使得中央政府对其监管难度较大，由地方政府征税更能降低征管成本，提高征管效率。因此，在“十二五”期间，东部发达地区的房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源，中西部地区也将随着“梯度推移”规律的作用，逐步凸显房产税的财源效应。

　　毋庸讳言，改革与发展是一个系统工程，房产税只不过是这个系统工程中的起着“螺丝“螺丝钉”作用一个方面。房产税在发达国家由来已久，而这些发达国家照样还出现这样或那样的经济危机和经济困境，房地产市场照样还有大起大落。所以，房产税几个靶向目标的实现力度是有限的。同时，房产税几个靶向目标的实现，还需要相应的配套系统来助力。

　　笔者以为，房产税能遏制房价涨幅，绝不可能期望它对房价上涨“一剑封喉”。因此，尽管重庆房产税已经试点，受经济规律的制导，重庆的房价从中长期看，不会出现明显的下跌。因为房价跌不跌，关键不在房产税，而在于房价构成跌不跌，房地产供求关系会不会发生逆转。这是经济规律的作用与表现。从中长期看，重庆的房价构成不会明显下跌，重庆房地产市场供求关系也不会发生根本性逆转。特别是，根据国际惯例房产税是低税率，而且具有一定程度的转嫁性，对于增值性较强的房产而言，并不能完全遏制其价格的上扬，而只能降低其上扬的幅度与步伐。 

　　房产税出台后房价没有明显下跌，这是否意味着宏观调控已经乏力，甚至意味着国家对房地产市场价格调控的失灵呢？笔者并不这样认为。国家对房地产市场价格的宏观调控不能够改变价值规律作用本身，而只能够通过改善或改变价值规律运行的环境与条件，从而影响与调节房地产市场的供求关系，从而调节现实的房价围绕商品房的价格构成而上下波动，也就是适度烫平或减弱房地产市场上价格波动峰谷与频率。换言之，房产税就是要制约与规范房地产市场价格合理运行。

　　可以说，在包括房产税在内的国家强有力的宏观调控下，目前及其今后一个时期，重庆房地产市场价格虽然没有出现明显的回落，但也没有出现明显的上涨，这就是宏观调控和房产税出台运作的绩效。如果没有国家强有力的宏观调控，没有房产税试点方案的出台，重庆的房价有可能涨得过快、过猛。事实上，只要房价不是涨得过快过猛，小幅上涨率与国民收入增长幅度、物价上涨幅度、城乡居民收入增长幅度相适应，房地产市场价格的宏观调控以及房产税试点方案出台的绩效就是满意的。

　　房产税：试点初期的征收范围不宜过宽、税率也不宜过高

　　重庆住房供给的路径是：“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。即：用公共租赁住房保障“低端”，个人住房房产税直指“高端”。因此，首批纳入征税对象的主要是独栋商品住宅和新购高档住房。这类住房具备占有土地等公共资源多、价位高，高端住房消费特征较为明显，因而有必要首批纳入。既然有首批纳入的征收范围，就可能会有第二批、第三批征收范围。任何改革的推进与深化都是一个循序渐进的过程，而不可能一蹴而就。房产税的改革试点也将如此。

　　从房产税的性质和国外征收情况看，房产税作为个人住房持有环节的税收，个人住房无论面积、价值，也无论何时以购置、继承、修建等方式取得，都应当是普遍意义上的征税对象。从这个意义讲，随着房产税试点的步伐，以及房地产市场发展、居民经济承受能力的增强等，重庆在适当的时机应该考虑扩大房产税的征收范围。比如，将多套或超大面积的住房纳入房产税的征收范围、逐步将非主城区的个人住房也纳入房产税的征收范围。

　　重庆个人住房房产税的税率采取0.5%、1%、1.2%分档差别税率。主要考虑：按交易总价分档，相应提高税率，房屋价值越高，税负也相应提高，有利于调节收入分配，调整住房供给结构，促进土地集约利用。国际上大多数国家的房产税都采用了比例税率，税率一般在0.5-3%之间，重庆市房产税的税率在0.5%—1.2%之间，与国际上大多数的房产税税率是接近的。尤其在房产税改革试点初期，其税率不宜过高，应该让居民有一个适应和逐步增加经济承受力的过程。因此，在房产税改革试点初期，重庆所征收的房产税在总量上不高是不足为奇的。可以断言，随着房产税改革试点的逐步深化、征收范围的逐步扩张与征收力度的加大，房产税在征收数量的增加是指日可待的。

　　房产税：不能冲抵土地出让金

　　房产税是国家作为社会管理者收取的一种税，而土地出让金则是国家作为土地所有者将国有土地使用权在一定年期让渡给土地使用者而收取地租的资本化。税收具有无偿性、强制和固定性。В.И。列宁曾指出：“所谓税收，就是国家向居民无偿地索取”。(新版《列宁全集》第41卷，140页)。征税的根本依据是国家的存在。税收没有交换的对价，不可能讨价还价。只不过，在社会主义条件下，税收又是取之于民、用之于民的。给付土地出让金的根本依据是取得了一定年期的土地使用权，土地出让金是获得一定年期土地使用权的对价，它是一种市场配置资源的交易费用；土地出让是一种特殊的交易行为，是特殊的讨价还价行为；而且土地出让金的标准不仅是千差万别的，而且是波动的。

　　显而易见，房产税与土地出让金不能同日而语，混为一谈，应该“桥归桥、路归路，井水不犯河水”。二者的性质不同，征税与收费的范围、时限、条件等都不一样，房产税不存在重复征收问题，因此房产税的征收不能冲抵土地出让金。世界上实行土地国有、地区所有的国家或地区，政府对国有或地区所有的土地出租、出让既收取租金或出让金，也征收房地产税，两者并行不悖。例如，我国香港特区政府对让渡地区土地使用权时，既要收取批租的租金(出让金)，又要征收具有房产税性质的差饷。

　　(作者：杨继瑞，男，1954年10月生，四川井研县人，重庆工商大学校长，长江上游经济研究中心主任；西南财经大学成渝经济区发展研究院院长，经济学博士，经济学院教授(国家二级)，博士生导师；主要研究方向：中国经济改革与发展，房地产经济、土地资源管理和农村经济等。)