保障房加速度

　　为解决眼前的硬任务，探索创新但不能留下公平隐患

　　文/《瞭望》新闻周刊记者

　　袁军宝石志勇叶锋

　　拉土车川流而过，脚手架上，建筑工人正紧张有序地忙碌着，这是《瞭望》新闻周刊记者8月31日在陕西省铜川市新区锦绣园小区建设工地上看到的情形。作为铜川市最大的保障性住房小区之一，锦绣园小区一期15栋公租房和廉租房，总建筑面积4万多平方米，将在10月完工。

　　在山东省聊城市南湖新城保障性安居工程项目工地，本刊记者看到规划用地范围内地上建筑物拆除工作已经完成，桩基施工全面开工，部分楼宇已开挖基坑。

　　“地块目前已经拆平，今年10月将开工建设。”在位于上海中心城区的保障房项目“龙南佳苑”工地上，项目负责人告诉本刊记者。

　　上述场景仅是全国各地保障性住房建设的缩影。本刊记者近日在上海、山东、陕西等地采访发现，相当多城市的保障性住房开工建设任务已接近完成，一些城市还进行了自我“加码”；为如期顺利完成保障性住房建设任务，各地采取的措施有所侧重，有的地方积极创新，一些新的探索值得借鉴；但有的应急之举值得商榷。

　　多市任务几近完成

　　7月12日，被称为“今年以来全国开工最大的保障房项目”白沙湾在山东青岛开工。这一项目规划建设3797套公租房、6253套限价房。

　　在这个月的月底，山东全省今年的保障性住房建设任务完成了81.4%。这其中，地处鲁西的聊城，在山东17地市中经济发展水平并不突出，而今年各类保障性住房建设任务却达到14263套，约占“十二五”期间聊城保障性住房建设任务的六成以上；截至7月31日，已完成全年任务的99.8%。

　　“省会城市济南也完成了全年任务的98.7%”，山东省住房和城乡建设厅厅长杨焕彩介绍道，到8月底，又有多个地市的保障性住房建设任务接近完成，有的市还超额完成任务。例如，东营市保障性住房建设任务的完成量是山东省下达年度计划的109.1%。

　　以47.43万套的建设总任务量，排名全国第三的陕西省，为推动市县积极落实保障性住房目标任务，除了在土地、资金等方面给予全力支持外，从2011年初，开始尝试建立住房保障工作评价考核制度，推动各地保障房建设任务及时、稳妥地完成。

　　陕西省住房和城乡建设厅住房保障处处长高亚弟告诉本刊记者，陕西省专门为此出台了《陕西省住房保障工作评价考核暂行办法》，按照百分制原则对相关考核打分指标进行了细化规定，主要包括四个评价类别：责任制落实情况、前期准备情况、项目建设进度和住房保障工作管理情况，分成18个指标对全省各市的保障性住房建设情况进行打分，通过打分再进行排名，按月公布排名情况。

　　在建立考核打分制度的同时，陕西省还从2001年5月起，在每个月的3日通过媒体公布各市保障房工作考核排名，利用“张榜公布”的办法促使各地加大保障性住房建设力度。

　　以8月为例，3日，陕西省住房和城乡建设厅在当地媒体公布了7月份保障性住房建设进度排名，结果显示西安、宝鸡、汉中位列前三，咸阳市则排名倒数第一；这是《陕西省住房保障工作评价考核暂行办法》出台后，连续第4个月向全省公布保障性住房建设进度排名。

　　高亚弟说，采取阶段性公布考核结果的办法，是为了在各市之间营造“你追我赶”的氛围，通过排名提高各地市对保障房建设的重视力度，而这种办法更大的意义在于其将保障性住房建设的各项指标进行了细分和量化，能够直观地反映各地保障性住房建设出现的问题，有利于各级政府和部门在保障房建设中有针对性地采取措施加以解决。

　　本刊记者在采访中了解到，考核机制的推出，使得陕西省各地政府对保障性住房建设的重视提升到了前所未有的高度，起到了良好的激励和鞭策作用。以汉中市为例，在2011年1到4月份的考核排名中，积分排名最后，其中土地供应得分仅为4.171分，表明汉中市在土地供应上存在一定问题。排名公布后，汉中市立即行动，在市长胡润泽的亲自协调下，将汉江边上一块730亩极具商业价值的土地划拨为保障房建设用地。由于采取措施及时，在5月份的考核中，汉中市的土地供应得分迅速提高，达到了8分以上，综合排名也得以提升。

　　正是在这种氛围下，铜川市“自加压力”，将陕西省政府下达的2.2万套保障性住房建设任务，自行增加到了3万套，目前计划内的保障性住房项目已实现全部开工。

　　陕西省房地产研究会会长王圣学认为，陕西省针对保障房建设工作建立考核评价体系的做法值得肯定，通过这种体系的建立，可以在一定程度上解决地方政府在保障房工作上积极性不高的问题，对各地的相关工作起到切实督促作用，从而确保保障房建设的有序推进。

　　资金和土地不再是“瓶颈”

　　在当前各地的保障性住房建设中，资金和土地问题被公认为两只“拦路虎”。为了有效化解推进保障性住房建设中存在的土地、资金等相关难题，各省区市都拿出了一系列针对性措施，力求打破瓶颈。

　　2011年陕西省需要完成保障性安居工程面积约3000万平方米，总投资约776亿元。其中，中央和省一级的补贴在80亿元左右，市县配套资金在100亿元左右，另外600多亿元需要社会筹措。

　　从解决保障性住房存在的资金短缺问题出发，陕西省政府在安排2011年省级财政支出预算时，用于城乡居民保障性安居工程的资金达30多亿元，是2010年的2.7倍，同时决定2011年中央分配给陕西省的政府性地方债权资金留省部分，全部用于保障性住房建设。

　　在山东省，面对300亿元的资金缺口，各地“各显神通”。今年3月份，青岛市公共住房建设投资中心投入运营。具体运作方式是将部分分散的保障性住房建设资金进行整合，统筹用于保障性住房项目的征地、拆迁和建设；同时通过抵押贷款等方式筹措资金，用于支持保障性住房项目建设。

　　济南是利用公积金支持保障房建设的试点城市之一，济南市住房公积金管理中心有关负责人介绍，目前济南公积金累计沉淀部分有30亿元左右，支持建设保障房，让公积金有了“显身手”的地方。为支持中大南片区棚户区改造安置房建设，首批3.6亿元贷款已拨付到位。

　　信托基金也参与到了保障性住房建设当中。近日，山东省国际信托有限公司面向社会投资者发行“山东信托－保障性住房建设项目集合资金信托计划”，首期募集资金1亿元，以用于山东省地方经济适用房和公共租赁房建设。

　　山东省住房和城乡建设厅住房保障处副处长程怀中告诉本刊记者，山东省土地出让净收益10%以上的资金、住房公积金增值收益、提取贷款风险准备金和管理费用后余额，全都用在了保障性安居工程建设上。此外，今年的住房保障奖补资金提高到5亿元，接近去年的3倍。山东省住房和城乡建设厅还与国家开发银行山东分行签订合作协议，落实了100亿元资金额度用于保障性住房建设。

　　上海市为了加快公租房建设，充实其开发建设的“钱袋子”，正在多管齐下。

　　据本刊记者了解，首先，由政府财政出资，向公租房运营机构提供资本金和贷款贴息。根据上海市政府安排，今明两年，按照市、区两级政府1:2的出资比例，向各区县公租房运营机构注入资本金，用于项目建设。

　　目前，上海市、区两级财政已合计投入资金约50亿元。与此同时，考虑到公租房运营机构租金收入难以完全覆盖运营成本和贷款利息支出，又规定市、区两级政府财政各自承担50%，对公租房项目予以贴息支持。

　　其次，利用住房公积金增值收益直接投资公租房。上海市公积金管理中心主任沈正超介绍，今年5月，公积金管理中心从增值收益中出资约15亿元，收购了新江湾“尚景园”项目15万平方米、2202套住房，用作公租房，并委托专业运营机构开展租赁管理。目前，该小区已进入室内装修阶段，预计下半年可面向社会供应。

　　再有，利用保险资金为公租房项目提供融资。据悉，目前已有保险机构以10年期债权投资计划的方式，向上海市地产集团提供融资40亿元，用于公租房建设；利率按商业银行长期贷款利率下浮约12%执行，按年调整。

　　平安保险公司则与上海市城投总公司签订了7年期债权投资计划，募集约30亿元资金用于上海城投控股的保障性住房项目建设，50%设固定利率计息、50%按商业银行同期贷款利率下浮一定比例计算利息。

　　上海城投控股副总裁俞卫中向本刊记者介绍，此次募集资金将用于支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障房项目，“将有利于进一步降低项目的建设成本”。

　　为应对另一只“拦路虎”土地供应紧张问题，陕西省在“每年土地需求量达40万亩，而国家给的土地指标仅为12万亩”的情况之下，确定3万亩建设用地指标用于2011年保障性安居工程建设，并将保障性安居住房用地指标单列下达。

　　为了确保将紧缺的土地落到保障房建设实处，陕西省国土资源厅明确规定：确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；确保廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房用地不低于住房用地的30%。保障性安居工程用地不落实的市县，停批商业开发土地供应手续，不得进行土地招、拍、挂。

　　新探索有喜有忧

　　本刊记者采访发现，在抓紧完成保障性住房任务中，各省区市采取的落实措施有所侧重，积极创新推出新举措，其中不少值得借鉴，但有的做法也值得商榷。

　　为让更多的土地用于保障房建设，有的省出台政策，鼓励企业建设保障性住房，优先供应本单位符合条件的职工，多余的房源由城市人民政府统筹用于保障其他符合条件的居民。虽然，此举为保障房建设增加了土地，还减轻了政府的财政支出压力，政府也明确规定严格限定供应对象，并纳入当地保障部门统一管理，分配结果全部向社会公开，但是，这是否会造成新的社会分配不公？采访中，有关专家认为还值得进一步探讨，“企业有地还是没地，直接导致了属下职工能否优先分配到住房，这合理吗？”

　　本刊记者在山东省日照市了解到，为保证廉租住房顺利开工，采用了企业自建廉租房的模式。日照市今年须落实建设3000套廉租房的任务，而政府只建设200套；有2000套廉租房由10家企业出资建设，建好后产权归企业，用来满足本企业低收入职工住房需求。

　　这一做法受到当地一些民众和专家的质疑。“日照市的做法可能会成为一些有实力企业为职工谋福利的手段，普通民众反而可能会失去机会；必须加强监管防止不公平现象发生。”山东省社会科学院研究员蔺栋华认为。

　　在普通商品房项目中配建保障性住房可谓一举多得，一是可以解决保障房住房用地问题；二是可以缓解政府资金压力；三是可以防止出现“贫民窟”。山东省今年上半年已出台政策，在新建商品住宅项目中按原则上不低于10%的比例配建保障性住房、公共租赁住房。

　　但如果过于依赖这种方式，可能会产生“副作用”。如山东省有的市规定，新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建保障房，有的项目配建比例甚至要达到45%。

　　业内人士担忧，这样做会影响到普通商品房的供给。山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利认为，把保障性住房的建设推向开发商，虽然可以保证保障性住房建设目标得到落实，但应谨防开发商把保障性住房成本转嫁到普通商品房上。在普通商品房用地被“挤压”后，也应防止因供给不足导致普通商品房价格再次反弹，加大“夹心层”购房压力。

　　还有一些地区为缓解建设资金压力采取了保障性住房产权“私有化”的做法，如德州平原已竣工的370套廉租房中有140套为共有产权房。受访专家认为，廉租房不同于经适房，如果为缓解资金压力出售这些房屋，很有可能造成更多的不公平。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗对本刊记者说，各级政府在保障房建设上应注意不同探索的负面影响，但根本的是要继续加大投入，不能过分转移政府压力；只有通过合适渠道把保障房真正建起来，才能让更多的人共享到社会发展成果，使中国房地产市场真正走向正轨。□