中央电视台《今日观察》节目2011年9月15日播出《海外买房 看上去很美》，以下为节目实录：

　　房地产展销会历来都被看作是房地产市场的风向标，尤其是北京春夏两季的房展会，更是房地产市场的一块晴雨表。近日，北京的秋季房展会正在举行。在连续两年多的宏观调控之下，房地产市场持续低迷，那么这次的北京房展又会有什么变化？央视财经频道主持人史小诺和著名财经评论员马光远、张鸿共同评论。

　　打折促销送礼品，国内外项目齐上阵，北京秋季房展会开幕，人气不足，成交有限，房展会这支房地产市场的风向标，到底灵，还是不灵？

　　和往年一样，这个秋天的北京房展会，仍然吸引了上百个项目参展，但由于楼市的持续低迷，打折促销成为了本次展会的主题。

　　参展商工作人员：咱们现在因为房展会，所以优惠力度挺大的，最高可以享受8.5折优惠。

　　参展商工作人员：(打折要看)付款方式，包括像贷款的话是9.9折，首付50%以上9.7折，房展会的这些客户，还可以带到现场看房。

　　市民：(价格)有点偏高，(希望)1万到2万吧。

　　南京的秋季房地产商品交易会，甚至还没有举行，就提前喊出了直降、团购、拍卖等口号。

　　曹维嫦(南京秋交会组委会新闻发言人)：我们每隔十分钟会减相应的价款，已经减去一定额度的价格之后，只要减到你的心理价，那么他就可以举牌来应拍。

　　房展会上的促销手段吸引不了看房人，售楼处的降价打折也无法让买房人下决心。北京几个楼盘拿出了500套房源用来打折，但这也没有带来直接的销售量。

　　卜子牛(房山区某房地产公司副总经理)：我们拿出(其中)五个楼做特惠，特惠的幅度相对来说比较大，基本上成交价在一万四。

　　张鸿：今年房展会的热度在海外置业展位上

　　(《今日观察》评论员)

　　这两年每一次房展会都去，明显的觉得热度在降温，没有原来那么拥挤了。现在可能促销员得去追着客户来看房，他们确实很热情，但打折的力度也没那么大，所以买房意愿很强烈的人也很少，大多数人也都是来看一看。现在基本上北京本地的热度在降，从去年秋季开始，外地的比如海南等等城市开始热，今年就已经跨出国界了。

　　马光远：房展会本身透露出的信号和信息 可以为未来的楼市走向提供一定的参考

　　(《今日观察》评论员)

　　从人的心态来讲，目前在整个政策没有明显松动或者改变的情况下，大家最好的选择肯定是看一看。第二，事实上，今年的房展会冷热不均。国内的房地产是海水，国外的整个参展机构是火焰。无论从成交量来讲，还是大家对价格的预期来讲，目前大家预期价格下降的空间，感觉还是有的。但是普通人来买的实质性意愿和开发商要降价的实质性意愿都不是特别强，可能很多老百姓指望着开发商资金链断了，扛不住了，就拼命降20%、30%，现在看来也不大现实。

　　尽管房展会上交易很少，但是大家都来看房子，对房展会的这种关注度仍然很高，因为通过房展会本身透露出的一些信号，捕捉的一些信息，似乎可以为下一步大家是否买房子，或者说为下一步房价往上走，还是往下走，能够提供一定意义的参考。

　　张鸿：因为参展的国家越来越多，所以国际展馆也越来越像一个万国地产博览会，但是参展商们主要的工作并不是卖房子，而是给大家讲解如何在所在国投资地产，所以主办方也很善解人意的安排了很多专业的讲座，秋季房展一共4天，海外置业系列讲座一共68场，平均每天17场。

　　国外参展商表示，中国的购买力不可限量，许多中国人在国外购置房产，并不是为当下的自住，而大多是为了投资。此外，中国海外留学生数量不断增长，父母长辈大多愿意为孩子在海外置业，因此，都将内地视为未来主攻的市场。

　　市民：对未来有个考虑。

　　记者：什么考虑？

　　市民：比如说，孙子将来出国留学，到底是去哪个国家好。

　　秦智(普洛米国际投资公司行销副总裁)：我们很看好内地市场，我们公司(代理)管辖的七八十栋房子，都是大陆人(购买的房产)。

　　值得关注的是，与以往海外项目价格昂贵不同的是，这些地产项目中，也出现了不少低价楼。

　　参展商工作人员：美国南加州100多平米的房子，现在只有10万(美元)左右就可以买下来。

　　记者：以前呢？

　　参展商工作人员：以前都30多万(美元)。

　　尽管来自美国、澳大利亚、加拿大的参展商，依然是展会的主力，但一些冷门国家比如德国、瑞典、匈牙利、克罗地亚、保加利亚等国也开始将目光锁定中国市场，他们带来的项目更是首次亮相房展会。

　　游姣(柏林置业中国业务负责人)：现在大家都富裕起来了，对房产的需求越来越广泛了，德国和中国的渊源还是挺深的也比较受欢迎，所以我们就想试一试。

　　张鸿：目前的海外置业更多的还是投资需求

　　(《今日观察》评论员)

　　现在国外都觉得我们钱太多了，我在现场找了好几个国外的参展商，有几个都很后悔，说我们来的太晚了。如果明年我们还是这种状况，基本可以预期明年的春季和秋季，国外的展团应该就会有大的模型来参展了。现在的现场里也有好多是刚需的，比如有子女马上要去美国、英国、新加坡留学、工作的，当然更多的还是投资需求。而且一套房子就是几万美元，也就是三四十万人民币，这个价钱在北京十平米还买不到，就像去年的秋季，我看到很多的大爷、大妈去了海南那样的展区，他觉得真的像买白菜一样，现在很多大爷、大妈已经出现在国外的参展商面前，也有点像买白菜一样。

　　马光远：海外置业尤需谨慎

　　(《今日观察》评论员)

　　为什么有20多个国家到中国来参展？看起来是他们冲着中国内地来的，事实上这几年受金融危机的影响，包括加拿大、澳大利亚等等国家的整体房价以前是处于一个跌势，但是在整个宏观经济还没有变好的情况下，他们发现整个房价逆势上涨，比如多伦多、悉尼等。宏观经济没有变好，但是房价在上涨，他们最后发现后面的一个推手就是来自中国的购买力量。

　　从去年开始，情况演变的更加严重，有些国家发出了限购令，为了避免房价的暴涨，为了维护房价的稳定，他们开始对没有绿卡的，或者没有身份的人进行购房限制。所以现场有很多概念，比如投资移民，但投资跟移民可能没有关系，因为虽然你在那买了房子以后，但你可能永远没有资格去看这个的房子。再一个，投资留学，我想一个人去留学，就要到国外买一套房，这有点荒谬。如果真的像一些房地产中介说的最低收益是40%，那么真的有这样的好事，人家为什么要千里迢迢。飘洋过海到这儿来给你推荐，所以大家还是小心。

　　墙内开花墙外香，国内展会海外楼盘唱主角，抄底美国，置业欧洲，海外购房真的稳赚不赔吗？

　　中国人爆发出空前的购买热情和购买能力，海外置业到底有没有风险？海外置业到底需要具备什么条件和手续，购房者并不清楚。

　　参观者：国外好像现在也能贷款了，在英国伦敦买房子可以做贷款，贷六成。

　　事实上，海外置业是否能够贷款，审核程序十分复杂。业内人士表示，由于语言、文化背景有差异等种种因素，国内购房者了解境外机构的信用以及相关法律信息都有相当大的难度，这就使得海外置业存在很大风险。

　　古适奇(上海优博国际展览有限公司总经理)：你如果买了今后为了出租，你要了解当地的租金市场，这个东西不能盲目，一定要有自己的判断，或者去听取很多专家的建议，找业内人士咨询。

　　张鸿：海外置业一定要了解清楚相关政策和法律法规

　　(《今日观察》评论员)

　　很多人根本就不去住，就要到一个地方去买投资品，这个时候信息不对称的问题就出现了，你要了解相关地区的一些政策，因为每个国家的政策都不一样，包括凤凰城200平米的，你也不能直接拿过来和北京比。因为它位置、区域的差别很大，所以首先要弄清楚这个。

　　还有就是税费，比如在金融危机的时候，美国曾经出现一栋别墅，一美元都卖不出去，因为可能相关的费用、税费较高。如果在一个相对贫困的地区，你租出去，房客还不起租金，你要起诉他，人工成本律师费你都出不起，还不能随便把他赶出去，此外还有汇率的变动。还有一些地区是限购的，如果你没办下身份，没办下移民，这个房子就不能买。还有就是有些地方，它的房产是房产证，土地是土地证，可能你买的这个房子，房屋的产权归一个人，但是土地产权归一个人，所以你要弄清楚，但是这所有的这些前提是你得找一系列特别特别专业的人士，但是了解的这个成本有点大。

　　马光远：不能用中国式的炒房思维来看待海外的房地产市场

　　(《今日观察》评论员)

　　现在比较有意思的就是，中国人用中国式的炒房思维来看待海外的房地产市场。事实上，海外的房地产市场本身非常平稳，不像中国这几年房价暴涨。比如在美国，格林斯潘统治的时代，整个房价几年涨了30%，在美国就被定义为暴涨，英国的房价14年涨了3倍，也认为是一个暴涨，让很多人都买不起房了。如果在它的房价受益本身比较低的情况下，在整个宏观经济不明朗的情况下，你去投资，那么你可能是买到了一个底部，但是恐怕你要在这个底部要呆很长的时间，而且你从底部回到顶部的时间也是非常长的。所以不能用中国的房价涨跌的曲线去判断。

　　另外，海外房地产市场的整个法律法规、政策都非常健全。这个健全的一个最主要的标志就是你不可能通过房地产租房或者卖房获得暴利，获得一个很高的收益。如果以这种心态去做房地产，我觉得很危险，不是说包赚不赔，我觉得恐怕赔的几率比赚的几率要大。

　　陈国强：海外置业的隐性成本比较高 短线炒房的成本非常高

　　(中国房地产学会副会长 《今日观察》特约评论员)

　　首先，海外置业中隐性成本比较高，不同的国家的相关规定不一样，像美国在购房过程中会有一系列费用的收取，比方说律师费、专业验房费等等，需要首先了解当地相关的一些税费方面的规定。其次，使用成本比较高，或者说长期持有的成本比较高，因为国外基本都有像房产税这样一些基本的持有成本都面临了买房容易，养房难的现实问题。再有，海外置业和我们国内过去比较普遍的短线炒房的政治环境、市场环境不一样。比如美国或其它欧洲国家短线炒房的代价非常高，成本非常高。

　　张鸿：要把调控进行到底

　　(《今日观察》评论员)

　　其实我们关注房展会，关注的也是国内的房地产市场，现在第三季度快结束了，年初很多地方也都自己定了年度的控制房价的目标，还有保障房建设的目标。虽然说，房价控制的目标完成起来可能比较容易，然后保障性住房好像最近也提速的很厉害，我担心到最后，数据是很美好的，但是我们控制房地产绑架中国经济的目标，也许不一定在这个美好的数字下能完成，所以我们还是要把调控进行到底。

　　马光远：要把物价和房价作为国内宏观经济的主要调控目标

　　(《今日观察》评论员)

　　事实上，现在影响房地产政策未来的最大变数就是欧洲的债务危机向什么地方去，这个可能对我们整个宏观政策都会有很大的影响。对于中国来讲，我们现在有两个比较危险的因素，第一个当然是物价，第二个就是房价，我想这两个因素，不管外在的形势怎么样，我们都要把它作为国内宏观经济的一个主要调控目标。

　　(《今日观察》栏目播出时间：周一至周五21：55－22：25)