随着老龄化社会的到来，如何准备未来的养老资金，成为中年以上人群关注的焦点。昨天，中国银监会公布的专项调研结果显示，由于我国现有的房屋产权70年制度，“以房养老”（指国外盛行的“倒按揭”方式）难以推行。

　　对此，本土银行理财师建议，在当前投资理财渠道较少的情况下，作为长线养老投资，投资房地产获取出租收益，或是投资实物贵金属，是目前较好的养老投资方式。

　　难题难解

　　“以房养老”受制70年房屋产权

　　今年全国“两会”，贺强等全国政协委员提交了“以房养老”方面的提案。“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”。

　　“倒按揭”目前在西方国家较为盛行。是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱。房主继续获得居住权，一直延续到房主去世。当房主去世后，其房产出售所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。目前，美国的倒按揭贷款放贷对象主要是62岁以上、有住房的老年人。

　　据工行省分行营业部理财师郭倞介绍，目前“倒按揭”国内并没有推出。影响推出的两大制约性因素是，70年房屋产权制度和房价波动的市场情况。

　　我国目前住宅的土地使用权最长只有70年。一个人往往要付出长达二三十年还清房贷，退休后再向银行、保险公司等申请“倒按揭”。按现行政策，等到抵押的老年人过世，保险公司拥有房屋的产权后，土地使用权的年限已所剩无几。“如果未来没有明确的政策创新和落实，金融机构将不愿推出该业务。”

　　目前我国“以房养老”仅在广东、福建等少数地区提出要试点率先探索，但相关细则尚未出台，也没有推出的具体时间表。

　　利弊之争

　　“以租养老”是否划算有争议

　　靠房子养老，前提是必须有至少两套或多套房屋、商铺等房产，靠出租除自住外其他房产的收益来实现养老。对此方式各方人士也有争议。

　　云南财经大学金融学院教授刘锡标认为，养老问题是大多数中低收入老年人的最大压力。在当前高房价的背景下，如果拥有多套房屋，养老就不会成为太大问题。以昆明当前实际房价计算，如拥有多套房屋，只需卖掉其他房产，即可轻松拥有上百万元现金。而对于多数只有一套房屋的老年人来说，租出去就根本不现实，所以对他们来说，推出“倒按揭”才是最好的“以房养老”方式。

　　本土一家地产私募股权基金负责人、资深投资人黄先生则认为，在当前国家持续调控楼市的背景下，投资房产靠出租收益来养老，并不怎么划算。他计算，如购买一套昆明二环左右的三居室房产，按目前房价计算，大约需要100万元左右，年租金可能在2.5～3万元左右。但要考虑到除去换租客时空置的时间效益之后，以年租金2.5万元计算，其100万投资大约需要40年才能收回。“如果套用股市投资的指标，这就相当于40倍市盈率左右，理论上，要实现15～20倍市盈率才较为划算。”不过，随着国家持续调控楼市，房价继续大幅上涨的预期在减弱。

　　郭倞则认为，虽然国家在持续调控楼市，但房价大幅下跌的空间有限，在当前投资理财渠道较少，很多金融类理财产品以短期投资为主，不适宜养老投资对于长线、稳健的需求。投资房产以租养老、投资实物黄金等长线方式，仍是较好的养老投资渠道。

　　理财建议

　　养老理财越早越好

　　如何做好养老投资？本土资深投资人黄先生认为，至少从中年开始就应花费固定的时间和精力用于健康投资，例如固定的健康锻炼，其次要购买家庭成员的重疾险、住院险等商业医疗保险作为医保的补充。然后开源创收，做好资金储备，掌握必要的理财知识。“养老理财是一种长线投资，未雨绸缪，越早开始越好。”

　　刘锡标认为，人生主要分三个阶段（青年、中年、老年）进行理财，各自情况和侧重点不一样。老年人理财必须重视流动性和资金安全，收益高低反倒成为其次，如国债、储蓄等传统的投资渠道应是首选。中年群体则可以风险和收益适度平衡的原则，配置一定比例的高风险资产，如当前处于股市长期低位区间，可适度投资股票或股票型基金、混合型基金等高风险品种，长线持有；然后再配置债券基金、保本基金等较低风险资产，兼顾保险、货币型基金、储蓄等渠道。

　　背景阅读

　　昆明提前进入老龄化

　　数据显示，昆明已提前进入老龄化。截至去年底，昆明市60岁以上户籍人口已达到80多万人，占人口总数的15%以上，并以每年5.9%以上的速度增长，加上在昆明居住的外地老年人约9.7万人，生活在昆明的老年人已达90多万。昆明老龄化程度在全国31个省会城市中已排第九位。

　　钟国华 陆晓辉