开工并不等于建成，建成也不等于万事无忧；如何维护这些住房，物业管理费用如何保证，仍是摆在各级政府面前的难题

　　文/《瞭望》新闻周刊记者袁军宝席敏

　　全国保障房建设正在如火如荼地进行。截至9月底，全国城建保障性住房开工率达到98%，已有山东等5个省份的开工率超过100%。

　　这些保障性住房的位置如何，生活配套设施是否齐全；建成后保障对象入住生活成本是否会增加？带着这些问题，《瞭望》新闻周刊记者走访了山东济南的一些廉租住房项目小区。

　　冷清的廉租房小区

　　位于济南市城区的天和新居廉租房项目是济南新建成的廉租房小区之一，2010年年初住户陆续开始入住。这个毗邻济南大明湖的小区，外表看起来并不像新近建成的商品房小区般时尚，但楼道干净宽敞，院子里也没有杂物。

　　本刊记者看到，几个老年人正在太阳斜照的楼荫下玩扑克牌。一排健身器材在小区右侧安静地竖立着，院子显得有些冷清。

　　今年52岁的董绪霞是天和新居的第一批住户之一，她和丈夫孩子三人住在一套30多平方米的廉租房里。记者在她家里看到，房子只有简单的装修，墙上贴着较为朴素的墙画。一台电视机和一排小沙发挤占了客厅的大部分面积，过道上还摊晾着一些花生，董绪霞的丈夫坐在沙发上安静地看电视。

　　“每月租金不到30元，和过去租的房子比，这里不仅环境好，而且便宜多了。”董绪霞说，出门几百米远的地方就是菜市场，往西几百米就有公交车站，向北几百米就是高架路，而且长途汽车站就在旁边，出行很便利。

　　和董绪霞紧挨的住户是今年65岁的孙金玉，她和一个残疾智障儿子住在一套22.9平方米的一室一厅里。“过去没房住还要照顾儿子，日子过得很难，现在房子的问题解决了，算是了了一件大事。”孙金玉说。

　　“邻居们都很客气，住在这里很舒心”，董绪霞说，丈夫是二级残疾，自己从农村搬过来还没有正式工作，平时得照顾丈夫也不能出去打零工，一家基本靠低保收入过日子。在搬进天和新居之前，曾在济南周边租住过好几套房子，尽管每次租的平房面积都只有二三十平方米，但房租从每月十几块钱一直涨到300多元。

　　但是，从本刊记者走访的其他一些廉租房小区的情况来看，要想像天和新居一样“实现”生活便利，在公共配套设施上还需要大量的资金投入。在济南八里桥新居廉租住房项目小区，其一墙之隔的商品房项目房价已经接近9000元／平方米。站在这一“廉”一“贵”的紧相连的两个小区外，记者发现，两者距离虽近，环境却有巨大的差别，商品房项目可直通主马路；而廉租房小区三面都是平房区，要往主马路，不是绕远路，就是从一条杂乱而拥挤的小路通行。

　　“混居”尚无成功的经验

　　“没事时大家就都聚在一起聊聊天，有事就互相帮衬，日子过得比原来好多了。”孙金玉告诉本刊记者，由于居住在这个小区的多数都是经济状况不好的家庭或残疾人，尤其以老年人居多，大家相互之间都很体谅，邻里关系也相处得好。

　　“对于成年人还好，但对于一些未成年的孩子来说，这样的环境恐怕会影响较大。”在天和新居外散步的张大爷对记者说。

　　按照济南市的相关规定，申请廉租房的家庭，其成员人均年可支配收入要低于16642元，家庭夫妻双方年龄合并计算应满75周岁，单亲家庭申请人年龄应满40周岁，单身家庭申请人年龄应满45周岁，因此住在天和新居里的人普遍年龄较大。

　　此外，由于廉租房分配初期，房源比较紧张，采取了优先照顾低保户和残疾人员的做法，因此除了全是低收入人群外，年龄结构偏大、残疾人较多也成了小区的特点。

　　不仅是在天和新居，记者在济南多个已入住的廉租房小区内都感受到类似的氛围。对于这样集中居住所带来的“困难区”问题，一些专家早就意识到，但是否该分散“混居”，仍存在不少争论。

　　廉租房等保障房集中建设，容易造成低收入群体的空间集聚，强化社会各阶层的居住非议，产生相关的社会问题，江苏省城市规划设计研究院总规划师袁锦富认为。

　　为减少“独居”所带来的不利影响，一些地区采取了普通商品房配建保障性住房的方式来达到“混居”的目的。如山东省今年上半年已出台政策提出，在新建商品住宅项目中按原则上不低于10%的比例配建保障性住房、公共租赁住房，有的城市甚至规定，新增建设用地规划为住宅的，按不低于20%的比例配建保障房，有的项目配建比例甚至高达45%。

　　对这种“插花”式混居方式，多位受访学者和专家有不同的看法，认为混合居住从目前的现实情况来看，并不具备条件。按市场规律业主可以自由选择居住环境，而强行配建可能造成“拉郎配”。保障房的受众和普通商品房业主条件不同，需求不同，甚至生活习惯、行为模式，对服务的认同程度等等不同，都会带来很多冲突和摩擦。

　　具体来说，一个“混居式”小区要成立业主委员会，其组成人员应按照什么比例？如果“富人”较多，如何保障困难家庭的合法权益？如何平衡收入不同群体在小区各项费用之间的承担比例？“混合居住目前国内并没有成功的经验，还需花很长的时间进行探索，如果对所有的问题不做好预防和应对措施，将来会带来很多问题，也将没法推行。”淄博市规划局局长鹿斌佐说。

　　建成不等于“高枕无忧”

　　目前，全国城镇保障性住房建设开工进度总体完成良好。然而，开工并不等于建成，建成也不等于万事无忧；保障对象入住后，如何维护这些住房，物业管理费用如何保证？

　　据本刊记者了解，财政部《廉租住房保障资金管理办法》规定，廉租住房租金收入专项用于廉租住房维护和管理，不足部分在一般预算中安排，不得与廉租住房保障资金混同安排使用。但一些地方政府反映，从目前各地的实际运行情况来看，收取的廉租住房资金远低于廉租住房运营和管理费用，要通过一般预算安排困难也比较大。随着近年建设的廉租住房不断投入使用，维护和管理费用不足的矛盾将更加突出。

　　以天和新居为例。小区内带电梯高层物业费正常价格为0.85元/平方米，不带电梯的为0.4元/平方米，这一物业收费水平在同一地段并不高。但由于是廉租房项目，政府对部分住房的物业费进行减免，其中低保户全部减免。天和新居348户住中，低保户占320多户，这意味90%以上的物业费要免掉。

　　而且，天和新居中低保户的租金每平方米每月只有0.8元，这部分资金的主要用途是修缮房屋，因此，以廉租住房的租金来维护廉租房运营也较为困难。

　　记者从山东省住房和城乡建设厅了解到，“十二五”期间，山东将新增保障性住房和棚户区改造房160万套，这些住房的后期管理问题，包括管理机构能不能适用，将在今后几年变成现实的问题。

　　采访中，一些居民和专家向本刊记者反映，虽然保障性住房项目已经开工，但相关配套有的仍未起步；为让保障房作用发挥得更好，让低收入者居住得更顺心，还需政府尽快制定相关政策，不断完善保障房建成后的配套和维护。□