调查动机

　　广东省恩平市一个建成10年的大型农贸市场，即将被改造成5栋商品房出售。当地居委会以股权转让的形式将国有土地使用权转让给了开发商。作为方便居民生活的民生设施缘何会让位商品房开发？《法制日报》记者近日赶赴广东省恩平市进行调查。

　　□特别调查

　　本报记者赵丽

　　早上7点起床，然后提着菜篮前往小岛农贸市场购买蔬菜，这是家住广东省恩平市金港华庭小区居民张兰持续多年的生活习惯。

　　然而，随着恩平市政府的一纸搬迁通知，张兰的生活习惯即将被改变。因为她每天购物的小岛农贸市场将被拆除搬迁，5栋商品房将在此拔地而起。

　　农贸市场将“改造”成商品房

　　谈起10年来附近居民购物环境的改善，张兰深有感触。

　　“10年前这里很荒芜，农贸市场建成后，带动了当地人气。”张兰对记者说。

　　据了解，由于附近没有农贸市场，小岛社区居民购物曾十分不便，小摊小贩随处乱摆摊位现象非常严重。

　　2001年8月21日，恩平市恩城镇政府向市政府递交报告，申请在此兴建小岛农贸市场。因为缺乏资金，该段土地所在地的小岛居委会决定引进300多万元民营资本参与修建。

　　2001年9月12日，恩平市计划局对修建小岛农贸市场项目进行批复，同意小岛居委会无偿提供地皮，私营老板梁有文、梁有霭出资300万元，以合作经营方式，投资兴建小岛农贸市场。项目合作期限为15年。因为农贸市场涉及民生，当地政府将小岛农贸市场建设项目作为一项重点民生工程看待。2009年10月16日，小岛居委会又和梁有文、梁有霭签订补充合同，将合作期限延长至2035年2月28日。

　　“农贸市场修建后，我们附近居民购物方便多了，每天到这里购物的居民络绎不绝。”恩平市民王潭说，因为小岛农贸市场集批发和零售于一体，在当地属于最大的农贸市场，而且价格也要比其他市场便宜很多，这在某种程度上吸引了很多当地居民。

　　但是好景不长。2011年4月，恩平市规划局发布规划公示，公示内容显示，小岛农贸市场即将拆除搬迁，取而代之的是商住楼。

　　2011年12月6日，恩平市政府发布《小岛市场搬迁的通告》，通告称，根据《恩平市“三旧”改造专项规划2010年实施计划》，小岛市场列入“三旧”改造范围。为进一步提升城市品位和对外形象，市人民政府决定，将小岛市场搬迁。此地取而代之的是由开发商修建2栋23层和3栋17层的商住楼。

　　小岛农贸市场附近的居民告诉记者，他们认为，小岛农贸市场之所以划入拆迁之列，主要是因为农贸市场所在地段土地升值。

　　“这块土地现在是黄金地段，有关部门觉得做农贸市场太浪费了，所以才把这里规划修建商品房。”张兰对记者说。

　　土地变股权被指遭倒卖

　　据记者了解，小岛农贸市场所在地原为集体土地，为修建农贸市场，恩平市将此地1万余平方米土地征收为国有土地，并颁发了国有土地使用证，使用者为小岛居委会。

　　但根据相关资料显示，2011年1月，这块地的使用权人已更改为恩平中灏房地产有限公司，而这块国有土地使用权的出让则被指未走正规的招拍挂程序。

　　采访中，有知情人士向《法制日报》记者透露了小岛居委会将国有土地使用权作为股权转让给开发商的经过。

　　知情人说，2010年10月28日，小岛居委会以土地使用权出资方式入股中灏房地产有限公司，成为该公司股东。另一家股东则是恩平市中泰发展有限公司。中灏房地产有限公司成立不到4个月后，作为股东之一的小岛居委会开始转让股份。

　　2011年2月25日，小岛居委会与中泰发展有限公司签订股权转让协议，小岛居委会将其所持的公司注册资本68%共992.8万元(土地评估价)的出资转让给中泰发展有限公司。

　　记者在采访中了解到，2011年1月25日，恩平市政府向中灏房地产有限公司颁发了国有土地使用证，使用面积为11847.80平方米，使用权类型为：出让。

　　对于转让事件了解一定内情的张兰认为，这种以股权转让方式将国有土地使用权易主，实际上是在规避正规的国有土地出让招拍挂程序。

　　“小岛居委会的这种做法，有倒卖土地的嫌疑。”张兰对记者说，这种以股权转让方式协议出让国有土地使用权，会造成国有资产流失。农贸市场附近某地块经正常招拍挂程序后，土地出让金为每平方米数千元，而农贸市场土地协议出让每平方米仅为837.96元。

　　按照城市居民委员会组织法相关规定，小岛居委会将土地使用权入股成立公司，之后又将其转让，这些事关全体社区居民利益的重大决策必须要经过居民会议讨论决定，小岛居委会经过了这些程序吗？

　　小岛社区居委会书记陈广灵在接受《法制日报》记者采访时说，这些决策只经过了居委会班子成员开会同意。事后，他还向恩城街道办原主要负责人进行了口头请示，并得到了其口头同意。但并没有经过居民大会同意，也没有向居民公示。

　　“至于这种做法合不合法？我也不懂。”陈广灵说。

　　而在回答这种把国有土地使用权作为股权转让给开发商，是否是在规避招拍挂程序这一问题时，恩城街道办副主任侯慧琴认为，只要土地不偏离市场价值，这种方式是可以接受的。

　　国土干部称出让颁证合法

　　那么，小岛农贸市场这块土地的出让到底有没有走招拍挂程序？恩平市政府给开发商颁发国有土地使用证的颁证程序是否合法？12月15日，《法制日报》记者来到恩平市国土资源局进行采访。

　　“这个事情法院已经有了判决，我不想多说，你们自己去看法院判决书吧。”当记者询问农贸市场土地出让是否经过招拍挂程序时，恩平市国土局地籍股蓝股长给记者拿出了一份广东省江门市中级人民法院下达的行政裁定书。

　　据了解，当听说农贸市场的土地使用权被转让给开发商后，小岛农贸市场的投资人梁有文、梁有霭认为恩平市政府的颁证程序不合法，向恩平市人民法院起诉恩平市政府，请求法院撤销恩平市政府给开发商颁发的国有土地使用证。此案经江门市中级人民法院二审后，维持恩平法院一审裁定，驳回梁有文、梁有霭的起诉。

　　记者翻阅上述行政裁定书时注意到，恩平市法院和江门市中院并没有对恩平市政府颁证程序是否合法进行审查。法院只是认为梁有文、梁有霭并不是该土地权属人，两人不具备原告主体资格。

　　而恩平市国土局认为，这份行政裁定书就是法院判决政府颁证程序合法的依据。

　　“反正我们颁证的程序是合理合法的，你们如果不服的话可以到法院起诉我们。”蓝股长说，之后以说普通话不能完全、流畅地表达自己的意思为由，拒绝回答记者的提问。

　　那么，作为一审法院的恩平市人民法院是否如国土局所说，对恩平市政府颁证程序的合法性进行了审查？记者随即来到恩平市法院进行采访。

　　“当事人起诉什么，法院才会去审查什么。这个案件法院只是审查发现梁有文、梁有霭不具备原告主体资格。”恩平市法院办公室主任冯超对记者说。

　　据了解，目前，恩平市相关部门在没有和农贸市场投资方梁有文、梁有霭两人谈妥搬迁补偿事宜的前提下，已经发布了搬迁公告。法律界人士认为，投资方虽然不是土地权属人，但按照法律规定和协议约定，相关单位要对其进行合理的补偿。