东方网记者袁家福12月19日报道：“人力成本逐年上升，物业费十年未涨”，上海有70%以上居民小区物业公司处于亏损，物业公司难以为继已成不争事实。（本网3月31日曾报道“成本上升致物业集中抛盘撤退小区”无人管”令人忧”）

　　此类情况眼下如何？中国物业管理行业协会谢家瑾会长日前在上海调研时指出：“物业公司现状必须引起整个社会高度重视。要改变目前物业公司劳动密集型和简单服务提供者的现状，这一局面已严重限制了行业的发展。物业公司应该当管家而非现在的保姆角色。要倡导管作分离运作模式尽快扭转亏损实现行业产业的升级。”

　　物业公司纷纷撤离

　　由于难以消化人力成本和物价上涨的因素，沪上许多著名的物业公司如中星集团申城物业公司、绿地集团上海科瑞物业公司，诚成物业公司、陆家嘴物业公司、同涞物业公司等，近期纷纷出现了集中“抛盘”：即对现有合同期满的物业小区主动退出不再续签，对合同期未满的小区正在梳理准备清退。

　　据了解，上海目前有各类物业公司2400多家，从业人员30多万人，服务面积五亿多平方米，其中一级和二级资质的物业公司近90家，承担了百分之八十以上的物业管理。

　　据中星集团申城物业公司沈杰总经理介绍，由于入不敷出，今年他们公司的一大任务就是“压缩战线”集中“抛盘”以制止亏损：目前已经退出的有天星公寓等6个小区，面积达282474平方米；已发函通知准备退出的有2个小区，面积150761平方米；另外由于亏损，企业准备退出但政府干预暂时没退出的有15个小区，面积506403平方米。

　　绿地集团上海科瑞物业管理发展有限公司总经理张一民对东方网记者说，他们承接了40多个物业，其中居民小区有23个。近年来由于入不敷出，单“上海春天”、“绿地南桥老街”两个小区，每年纯物业费就亏损30万元以上，目前靠绿地集团总公司输血补贴来维持生计。

　　在上海享有一定知名度的陆家嘴物业公司近二年来，由于种种原因年年亏损，先后从40多个居住小区撤出，面积达600万平方米。

　　居民生活受到影响

　　物业公司大规模撤离，使不少小区处于无政府状态，居民正常生活秩序受到影响：供电供水电梯运行难保障，各类设施故障不断，小区安全存有隐患，垃圾没人清理，绿化无人维护，居民反响强烈。

　　据这些“抛盘”的物业公司介绍，他们迫不得已撤离的主要原因：现物业管理费近10年没有上调，而员工工资年年增长，收到的物业管理费远不能抵上日常开销。有的为了维持生计，采用的办法是削减人员和降低服务水准。而服务水准的下降又激起了业主不满，收缴物业管理费变得难上加难，如此恶性循环，危及小区安全。而市内大批售后公房小区由于物业管理费低廉，此类情况尤为严重。与此同时，物业条线在每年的社会满意度指数评比中始终处在末位，众多从业人员积极性也受到较大挫伤。

　　不做“保姆”做“管家”

　　要扭转现状必须有新思路。“与其由物业公司全权负责专业人员的培养，还不如采取招标的方式将服务项目发包给专业公司”，采用集约化管理提高效率、节省成本。物业公司的角色是“管家”，而不是“保姆”。

　　科瑞物业公司总经理张一民说，主人没有时间，管家为主人提供服务。至于谁来干活，可以由管家去请人。物业公司选择社会上的专业公司，一起为业主服务，但是层次有一个区分。保安、保洁、绿化、设施设备请专业公司负责，物业公司制定标准、监督，是一个协调者、组织者、集约者。科瑞物业公司将保安、保洁、绿化、设备设施管理发包给专业公司打理，而将自己定位在广大业主的“贴心管家”这一角色，全心全意为业主挑选性价比高的专业公司。这样一来，物业公司的利润势必会减少，当时甚至被人指责为“挖自己的坟墓”。张一民却非常自信：“那些单栋的住宅或管理费低下的小区，业委会按照国家法律可以直接找专业公司去做那些作业服务。但大型的生活社区百多人提供服务，没有管家的协调、监督、组织是无法实现良好的物业服务的。”

　　“管作分离”对业主来说，没增加物业管理费、没增加业主的其他负担，通过专业的监督和专业的作业服务，服务品质的稳定和提升将是必然的结果。2006年，科瑞物业公司接手国际丽都城时，其二手房的价格在2万元每平方米左右，而同区域的另一个楼盘，要卖到4万多。这几年，国际丽都城的房价“噌噌”地往上涨，现在上网查询这两小区的挂牌价，中凯城市之光小区为61228元/平米，国际丽都城为60475元/平米，相差不足千元。原因众多，但小区和谐、安居，物业的良好服务，必定是地产保值增值的原因之一。

　　管家：杜绝辣手“潜规则”

　　当一个称职”管家”也并非易事。物业公司选中的专业公司是不是够专业？能不能做到位？张一民认为，除了有一双“慧眼”，还要真正站在业主立场，落实服务理念，特别是要制订一套完善的企业内部监督机制。

　　他们首先从发出订单的公司管理出发，实行严格公正的供方管理。原先全由管理处经理说了算的发包模式，容易出现拿“回扣”的潜规则现象。科瑞物业公司实行公开招标竞标、随机抽取评委专业评判、仔细签定合同的服务标准及处罚约定、签定诚信协议等操作方式，并让公司品质部对物业服务四大板块内容进行明察暗访，评定结果与管理处上报的每季度供方评价进行比较，倘若两者的量化差额大于10%，一律进行复查。“一旦发现猫腻，公司毫不留情地按规矩办事，有的管理处经理因此丢了饭碗。公司负责人说，只有这样，才能为业主把好关，体现专业管家的职业素质。”

　　要让这些专业服务商尽快走向专业并形成良好的市场竞争格局，必须有大量物业企业进行管理模式改革将作业事务分包出去，让更多的物业企业成为专业管家，去组织、监管、协调各类物业的服务，和专业服务商共同去规范市场、共同去走向专业；物业管理“管作分离”后的“管家”和“保姆”各司其责，才能共同去为业主提供良好的管理与服务，共同创造出和谐的环境。

　　“管作分离”物业新模式

　　当大量的物业企业转变管理模式，实行“管作分离”后，物业企业的专业管家职能优势将进一步显现出来。物业企业集约化、专业化、统筹化、团队化了的服务方案制定、服务标准设计、服务预算编制、服务活动安排、服务过程监管、服务沟通协调等等能力将形成管理技术的专业优势；当越来越多的物业企业实行“管作分离”管理模式后，物业企业的员工逐步调整为只有管理层，人数将逐步减少至原来的20%以下，随之而来的是平均员工文化、专业素质和劳动产值与生产效率的提高，必然地，整个行业的劳动密集型的帽子将被摘去，物业行业将以管理技术型行业的新姿态呈现在社会面前。

　　这些年，科瑞由于尝试“管作分离”的管理模式改革创新，科瑞单单从上海地区的事业情况来说，管理规模从06年初的200多万发展到目前的600多万平方米，经营收入和效益也突破了亿元和千万元，但是，员工总数却从2000多人下降到700多人，人均产值、效益极大提高，员工平均年龄大大下降，但平均文化程度、专业水平却大大提升！市物业主管部门开展的业主满意度测评排名中，始终名列前列。