刚刚过去的2011年，西安市相继出台了限购令、商品房预售资金监管等房地产调控政策，加上国家出台的各项宏观调控政策，使得西安楼市在成交量不断下滑之后，房价也打开了下降阀门。

　　2011年2月“高位”是假象

　　政策解读：2月25日，西安市《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》出台，其中明确规定西安市居民限购2套房，禁购3套以上住房，2套房贷首付最低60%。政策影响：在“限购令”即将出台的背景下，大规模的抢签购房行为促使整月销量急速攀升，众多楼盘大批量的备案，促使2月西安楼市销量呈现出“高位”的假象。

　　2011年3月交易量环比锐减7成

　　政策解读：西安市提出对控制土地出让价格、房屋销售价格不力的部门、开发区和区县，市政府将对其进行约谈并追究主要负责人的责任。

　　政策影响：限购政策与户籍相挂钩，在一定程度上影响了外来人员在西安市的购房，造成限购后成交量相较之下明显走低，交易量环比锐减7成。

　　2011年4月交易持续两个月低位运行

　　政策影响：全国房地产市场均呈现出了动荡的态势。随着楼市调控力度步步收紧，房企纷纷改变营销策略，如推迟开盘速度，放大项目折扣、优惠额度等。与此同时，楼市销量下滑显著，西安交易持续两个月低位运行。

　　2011年5月释放出“回暖”信号

　　政策解读：5月12日，陕西省住建厅确定并公布了13个城市和杨凌示范区2011年新建住房价格控制目标。

　　政策影响：全国各主要限购城市销量普遍呈现销售反弹态势，成交量的明显上扬充分表明购房者特别是刚需购房者对限购政策预期的效果信心已有所跌落。在大环境的影响下，西安楼市回暖表现明显。

　　2011年6月楼市吹起“促销风”

　　政策解读：西安市住房公积金管理中心对2011年度住房公积金缴存基数自2011年7月1日起进行调整。

　　政策影响：央行再次对“双率”进行调整，这使开发商原有的融资渠道再次受限，各房企放快了其推盘推进速度，市场上促销、打折等楼盘优惠活动已然铺开，楼市吹起“促销风”。

　　2011年7月调控政策施展“组合拳”

　　政策解读：央行年内第三次加息，使得五年以上住房贷款利率从6.8%上涨至7.05%；住建部调整住房公积金存贷款利率。

　　政策影响：在高房价与高房贷面前，不少首次置业者不会一次性付清房款，这就迫使部分购房者推迟购房。在购房者置业热情减低的同时，开发商也开始逐步为“金九银十”蓄水，市场销售热度已经有所下降。

　　2011年8月开始“以价换量”

　　政策解读：西安出台“车位十一条”，宣布将车位正式纳入房地产调控，对车位进行规范化管理。

　　政策影响：在即将进入楼市“金九月”之际，8月，西安楼市已逐渐从“蓄水”开始转向“试水”，房企开始推出大量的楼盘宣传活动，楼市开始“以价换量”，各方正逐步为“金九银十”做预热。

　　2011年9月销量低迷不振

　　政策解读：住房信息全国联网首批40个试点城市出炉；陕西规定为购保障房者出虚假证明责任人将被追责。

　　政策影响：受买卖双方信心和预期不断摇摆的利空影响，北上深一线城市成交量跌5成，全国楼市销量总体呈现走低态势。西安楼市已处在深度博弈当中，市场销量低迷不振。

　　2011年10月销量再次回落

　　政策解读：西安部分银行对首套房贷利率进行了上调。

　　政策影响：首套房贷利率上调，刚需购买力遭受重挫，西安楼市观望氛围继续加重，继金九楼市交易受挫，10月销售面积再次回落。

　　2011年11月“以价换量”增多

　　政策解读：西安商品房预售资金监管制度正式启用。

　　政策影响：资金监管的实施对于当下资金链紧缩的开发商更是一棒重击，为尽快回笼资金，通过加大市场推货量，“以价换量”的营销策略开始增多。

　　2011年12月住宅销量同比跌58.64%

　　政策解读：中央经济工作会议强调“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。

　　政策影响：西安楼市供需结构仍处于不平衡的状态，商品房市场库存量高居不下，而市场销售的持续低迷，住宅销量同比跌58.64%。

　　2012年1月供应量成交量双跌

　　政策解读：2012年国家对楼市的调控力度依旧保持从严的态度。

　　政策影响：随着农历春节的到来，在对市场购买力将显著下滑的预期下，大部分房企在此时也处在了歇业筹划阶段，市场房源供应量和成交量呈现大幅下跌态势。

　　楼市不景气 少数房企注销

　　西安房产信息中心科长陈致澎介绍，2011年，西安市商品房新批预售面积为1456.64万平方米，相比去年同期下滑10.90%，其中，普通住宅累计新批准预售面积1125.39万平方米，同比下降15.31%。从交易情况来看，2011年，西安商品房销售量为1092.23万平方米，比去年同期下滑23.55%，其中，普通住宅销售面积913.75万平方米，比去年同期下滑28.11%。

　　谈及限购令出台前后的销量变化，他介绍，2011年，西安商品房市场供应各项指标总体表现为走低的态势。去年1、2月份，在对限购令即将出台的强烈预期下，抢签备案迅速占据了市场，楼市在前2个月呈现出了大规模交易的现象，相比2010年前2个月，商品房市场销量较去年同期增长85.01%，普通住宅市场销量增长99.27%；2月25日西安限购后，3月份楼市交易量环比锐减近7成；7月至12月连续六个月交易量持续直线下滑，商品房市场销量比去年同期下跌39.25%，普通住宅市场销量比去年同期下跌43.88%。

　　昨日上午，陕西省工商行政管理局注册分局相关负责人表示，根据其掌握的情况，目前陕西确有房企因为市场不景气原因合并，也有企业注销，但数量很少。本组稿件除署名外由本报记者陈思存实习生陈杨采写

　　“4”字头楼盘增多

　　西安楼市限购令满一年，房地产市场降价盘、低价盘越来越多，价格“4”打头的楼盘也逐渐增多，楼市促销力度持续升级。

　　西安房地产数据研究中心统计数据显示：2012年1月西安住宅成交均价6579元/平方米，同比下跌4.98%。

　　从“4”字头楼盘的区域上来看，已经从去年底出现三家“4”字头楼盘的东郊扩大到城南、城西。

　　春节前，位于高新区锦业二路的某项目打出了4680元/平方米的“过冬价”。长安区也有房企推出了清盘特惠4900元/平方米的特价房，送一年月供再送一间房；另外140平方米的四居，单套最高优惠达26万元。综合