住建部研究强化楼市调控 地方政府拿捏稳增长

　　似乎是国务院楼市督查组刚回京，中国楼市就开始反弹了。国家统计局最新的数字表明，70个大中城市中，上涨的城市有50个，这一数字大大超过上一个月。

　　住建部有关负责人日前表示，从这次对全国16个省(市)开展的督查情况看，个别地方出现了为强调稳增长，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。督查组已向有关地方政府提出明确的整改意见，要求出现放松调控政策的地区立即予以纠正，并强调各地不得以任何理由变相放松调控。住建部正在密切监测房地产市场的变化，会同和配合有关部门，研究进一步强化市场调控的政策措施。

　　调控强而有力，房价却涨势逼人，问题出在什么地方？房价新一轮上涨，将此后的楼市调控再度逼入一个微妙时期。

　　地方政府拿捏“稳增长”

　　“稳增长”的信号或是整个楼市转向的起点，但7月31日召开的中央政治局会议已经为下半年的宏观政策定调：“稳增长”放在突出位置，同时坚持房地产调控政策。

　　“稳增长”政策并未给房地产多少空间，却止住了货币政策。货币政策一转入“稳健”，房企的生存空间就开始变大了。

　　进入第二季度，全国主要城市房地产销售金额和销售面积一改持续回落态势，开始小幅反弹。

　　住建部上述负责人说，近两三个月以来，由于大量新楼盘陆续上市，商业银行连续下调购房贷款利率，并在基准利率水平上进一步下浮了购买首套住房的贷款利率，减轻了居民购房的实际负担，使一段时期以来积累的住房需求集中释放。当前市场的购房者多为首次置业的自住住房需求。

　　中国银行高级经济师周景彤指出，未来随着经济的不景气，宏观政策还有可能放松，会更进一步释放流动性，房价可能还会涨。“去年以来积累了不少刚性需求，在房价预期改变的情况下会得到释放，而且由于预期的改变，今年下半年甚至明年的需求，也会提前释放。”

　　业内人士指出，政府担忧经济增长乏力，可能在拿捏经济增长和稳定房价政策之间做出权衡，即便调控政策保持严格，执行层面、特别是地方政府的执行力度和意愿，未必尽如调控措辞那般坚定。

　　中金公司此前报告指出，一些地方政府的行为促使对房地产调控政策的预期发生扭转。今年以来一个微妙的转变是从前期的强调“抑制投资性需求”到“抑制投资性需求与鼓励刚性需求并举”。

　　据中金公司测算，第二季度商品房销售额当季同比增速从第一季度的-14.6%回升至约1.4%，回升幅度高达16 个百分点；第二季度房地产业的增加值同比增速较第一季度提高约10 个百分点。

　　两次降息“顺水推舟”

　　如果“稳增长”需要地方政府仔细“拿捏”，那么一月之内两次降息，则完全是“顺水推舟”。

　　周景彤指出，近期的降息降准对地产影响还是比较大的，尤其是降息对房地产的影响很明显。

　　而伴随着利率下降，房地产贷款也在上半年出现了一定的升势，央行此前发布2012年上半年信贷投放报告显示，6月末，房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，6月末，个人购房贷款余额7.49万亿元，同比增长11%。

　　国内某大型开发商的宏观研究人员告诉记者，目前地产商面临的整体房贷环境比去年好不少，利率、准备金率下调，使得整个货币环境也在改善。

　　“央行一系列降息安排，促进了近期的房地产发展，但如果重新有大量资金涌入房地产市场，那么新的房地产泡沫重新吹大。这应该是政府不愿看到的。”中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出。

　　易宪容指出，正是在上述的背景下，7月份的信贷数据未如预期般迅速攀升，显示出政府和银行对货币政策稍微走向宽松却带来房地产价格反弹，从而改变房地产预期，使几年来的房地产宏观调控半途而废的担忧。

　　严格调控倚重行政手段

　　“下一阶段房地产政策总体上还是偏紧的，有些政策为了稳增长，客观上会对房地产形成利好。但对于房地产调控政策而言，还是总体趋紧的。”周景彤说。

　　周景彤指出，为了稳增长，政策就要放松，这对房地产就是一个利好。通过信贷或者通过利率这种手段对房地产肯定是一个逆调节。现在如果想稳住房价，使得它不要涨得过快，限购限贷这一方面还是需要发力。

　　“通过调研发现，房地产开发商现在的形势也不是很好，下一阶段，采取以价换量的做法可能会得到集中体现。房价不可能快速上涨。”他说。

　　周景彤指出，短期内还是得通过限购限贷等行政性方式来调整房地产，金融性方式作用不大。如果利率上调肯定会对房地产产生影响，但短期内利率上调肯定不可能，提高存款准备金率的概率也不是很大。