樟木头镇见闻：“收租经济”的困境

在当地人看来，生活在樟木头镇百果洞社区的一大缺点是没有分红。

但更大的缺点是，百果洞社区当地出租车司机黄明说，他的主要经济来源——物业收租——正在受到不断被削减的威胁。为此，4年前，他不得不走出家门到外面去拉客，更令他烦愁的是，收入也在每况愈下。

“问题就在这里，几乎所有可利用的土地都用光了。”黄明这样琢磨着这座城镇。

对于日前网络上关于樟木头镇政府收不抵债，负责16亿元而濒临破产的质疑，东莞市政府办公室一位官员接受《第一财经日报》记者采访时称“不知情”，但他表示，即便樟木头镇政府真的有十几亿负债，也不出奇。

记者从樟木头镇石新社区了解到，该社区目前累计负债高达2.1亿元。该镇共有9个社区，其中一些社区需要东莞市政府的长期扶持。此前，据《东莞日报》报道，2011年东莞全市收不抵支的村有329个，比2005年增加近一半，收不抵支的村占东莞村总数的比例近60%。

“依靠简单的收租，尤其是以承接低端产业和土地低端开发为主的物业收租模式已走入了困境。”上述官员说。

“小香港”变小了

10 月30日傍晚，黄明把本报记者从百果洞社区拉到了位于樟木头镇中心区的樟罗社区管委会大门。这座富有现代气息、高达五层的管委会大楼对面是该区的中心区， 一阵秋雨绵绵过后，在夜灯的映照下，林立高楼上的巨幅广告映入眼帘。尽管行人稀少，但在《江南Style》旋律的带动下，整个中心区仍在展现着它的“现代 化”，几乎使得人们忘记了这只是一个小小的村庄。

“你们广州有很多这样的高级酒店吧，我们樟木头也有的。”当他的车路过假日酒店时，黄明忽然转过头来对本报记者说。

就像从广州前往樟木头镇的高速公路上看到的房地产广告上所说的“小香港樟城”一样，樟木头镇被外界称为“小香港”和香港人的“后院”。

该镇政府官网在“樟城概况”一栏说，改革开放以来，樟木头镇坚持敢为人先的精神，充分利用地理环境优势，积极吸引香港、澳门、台湾等企业开发工业、房地产业和服务业……以优美的居住创业环境吸引了近15万港人前来购房安居，被誉为“小香港”。

“樟城概况”说，樟木头镇位于东莞市东南部，总面积118.8平方公里，人口约30万人，毗邻港澳，地处广州、深圳、东莞、惠州一小时生活圈中心。

那是樟木头镇的时代。黄明难以忘怀那些疯狂的日子，一群群在香港开货车和出租车的香港人涌到了樟木头镇，并在这里实现了他们“一生追求有套房”的梦想。用黄明自己的话说就是，在街道上和酒店大门口，见到一个香港人比见到一个本地人还容易。

来自1993年的数据显示，整个广东省在香港售出的楼房中，近三分之二来自东莞的樟木头镇。樟木头镇政府官网显示，截至2009年，房地产产值占樟木头全镇GDP的比例一度高达40%以上。

“但这已经是很久的事了。”黄明说，“我现在很少拉到香港人，如今在樟木头的香港人，起码少了80%。”

在很多人看来，2008年的那一场金融风暴给樟木头带来了一些麻烦，然而，以黄明为代表的本地人却认为，金融风暴只是导致香港人减少在樟木头购房的一个重要因素，另一个重要因素是，经过30年的工业发展，这里的环境变得越来越差。黄明说，这也是导致收租减少的一大因素。

樟木头石新社区一位不愿透露姓名的干部接受本报记者采访时说，糟糕的环境使得香港人对他们的“后院”失去了兴趣。同时，随着香港经济的不景气，以及人民币的升值和本地物价的上涨，香港人已经失去了其原有优势。

上述干部说，今天在樟木头买房的主要是内地人。

这位干部表示，他的香港朋友抱怨说，当时到樟木头投资房地产是一个错误。金融风暴前，他们在樟木头买到一套40万元的房子，转手后只能卖出20万元。尽管现在价格已徘徊在30万元。

“目前樟木头的住房空置率并不严重。”樟木头镇镇委书记李满堂最近在接受媒体采访时说，“空置情况，2008年的确是有，但现在出租率已经全面提升，价格也升了。”

然而，在一些建于上世纪90年代的用于香港人投资的偌大的商品房小区，本报记者却注意到，这些高楼的阳台上鲜有日常的衣物外挂。

“那些小区是以前盖的，当时以为很现代化，但是现在的人已经不这么认为了。”上述石新社区官员说，樟木头镇现在要打造更高端的房地产。

10月26日，位于该镇商务与行政双核中心区的香樟一号奠基动土仪式正式启动。定位是高端房地产项目的香樟一号，占地约65000平方米，建筑面积25万平方米，投资总值约10亿，由11栋高层住宅、1栋酒店式公寓及3层集中商城组成。

樟木头镇政府官网还说，保利集团正在该镇斥资100亿元打造国际旅游生态城项目，建成五星级酒店及五星标准酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家等综合旅游文化产业新城。

沉重的负债

樟木头镇在追忆着昔日光辉岁月的同时，却不能回避一些社区负债累累的现状。

在 百果洞社区，听闻本报记者采访来由后，该社区一位负责人的第一反应是——百果洞社区正处于欠发达阶段。他对本报记者透露，过去主要以厂房收租为主的百果 洞，仅今年年初到9月份的负债就多达6000多万，而一年用于支付银行的利息就是几百万。“这个占支出的大头，治安方面也有支出。”他说。

而 除了上述支出，据今年年初《东莞日报》随机抽调100个行政村(社)的调查结果，这些村(社区)以租赁经济路径为主要收入途径同时，投资性的创收比例微 弱。而一些村(社)机构臃肿，导致人员膨胀，工资支出加上如劳动服务资助费用、垃圾处理费、消防设施购置费等费用支出，占据了村(社)财政绝大部分支出。

不过，上述负责人表示，对于百果洞社区所面临的形势，市政府对此会给予一些支持，比如1000万元债到期，就会借钱给百果洞先还。“借新债还旧债，这也是没办法。”

10月31日，本报记者在百果洞社区财务栏上看到，十多张公布于2012年10月10日的财务表中，其中《短期借款公布表》显示，该社区从银行、市场开发公司和个人的借款多达1亿元。

另一张《收入支出情况表》则显示，2012年9月份，百果洞社区依靠厂租、地铺、地租的直接经营收入和其他共14项的总收入为12849374.6元，但当月的直接经营费和管理费等支出则高达12906715.26元。也就是说，其本期收益为-57340.66元。

而和百果洞社区一样，本报记者在樟木头镇随访的5个社区所公布的财务表上看到，都出现了类似的情况。樟木头镇共9个行政社区。

“负债问题每个镇都会有，只是数量多少、压力程度的差异而已。樟木头的情况属于全市中等水平。”李满堂说。

改 革开放以来，从“洗脚上田”的东莞农村集体经济积累了令外界艳羡的集体资产。统计数据显示，在2008年，全市村组两级集体经济总资产达1135亿元，占 据全国农村集体总资产近十分之一；截至去年底，全市村组两级集体经济总资产达1228亿元，约占全省同级资产的三分之一，集体经济的总收入143亿元。

李满堂坦承，租赁型经济的属性使得东莞很多村集体经济“增长乏力”。他说，这种单一的经济来源在近年来糟糕的经济形势面前不堪一击，工厂的倒闭导致收入减少。而东莞基本上没有其他的经济增长点。

比 如，有关数据显示，2003年末全市村组两级集体物业出租率为98.3%，但是到了2009年5月底，出租屋的空置率却上升到40%以上。1999 年～2003年全市农村集体纯收入年均增长8.3%，2004年～2007年增速降至6.4%，2008年全市村组经济经营总收入仅比上年增加0.6%。

上述历史与现实的反差，也体现在对厂房空置率观点不一的差异中。

“目前，还没有企业因为提价撤出。”上述百果洞社区负责人说。圩镇社区负责招商的人士也向本报记者表示，目前圩镇的厂房已经全部租出，其他企业若想在圩镇租赁厂房最快也要等2年～3年。他还说，现在整个樟木头镇的厂房都租出去了。

然而，本报记者在樟木头的金河等工业区采访时发现，巨大的红色出租广告时有出现。东莞市乐安居房地产经纪有限公司的一位工作人员向本报记者表示，樟木头还有一些厂房空置。

在金河工业区，当听到记者说要寻找厂房租用时，东莞市金成通讯设备有限公司董事长说，他还有几处五六百平方米的厂房可以出租。而当听到本报记者询问，可否买下他的厂房时，他立马回答说：“现在就可以，就现在。”(记者 林春挺 吴丹)  （来源：第一财经日报）