近年来，房地产一直成为两会的热点。近期出台的新政又会带来哪些信息呢？房价居高不下的原因主要集中在哪些方面呢？

　　嘉宾：任志强 董藩 

　　问：您认为房价居高不下的最关键原因是什么？

　　任志强：最主要的原因是土地没有所有制，我们政府用低价收购老百姓的土地，叫做征用，然后再用高价在市场上用竞拍的方式获取最高价格。如果政府不把税费和土地的制度问题解决的话，高房价肯定是必然。

　　董藩：过去的几十年当中，我们人口增加了很多，但是建的房子不够。所以，历史上开发的过程，我们认为是严重不足的。

　　任志强：另外还有我们的货币政策问题，当我们的货币超发的时候，一定是物价膨胀、然后货币贬值的一个过程，所以很多价格的上升是由于货币问题造成的。

　　董藩：各种生产要素的价格决定了房价下跌的空间是很有限的。尽管采取打压措施，但是市场上我们看不到突然间大跌的这样一些信号、迹象。

　　任志强：我们发改委最大的问题就是，一直到现在，最缺乏的就是人口规划。比如北京，我们国务院审批的城市规划里，2020年是1800万人口。所以，国土部门就按2020年北京居住1800万人口来配置土地，但是我们提前11年实现了这个目标。土地还在后头，还在11年以后，但是人口已经满了。我们的人均GDP是2020年达到1万美元，但实际上我们在2009年已经达到，提前11年达到1万美元。可是我们的土地指标还在后头，它是随着人口增长而按户籍来配比的，比如人均一个人多少建筑面积的用地，就按年给你划拨指标，可是人口膨胀速度已经很快了，这就是城市规划中人口规划的错误。

　　问：“国五条”刚刚出台，较之前的“国十条”、“国八条”等等，最大的变化在哪里，对近期火爆的房地产市场会否起到降温的作用？

　　董藩：新出的“国五条”，从内容上来讲，没有新意，和传统的那些说法都是一致的，只不过在这个过程中，可能有的方面似乎语气上有了更多的强调。比如过去也有行政问责制，这次可能更强调了。过去也有对一些城市的监控，我们监控70个城市等等，今天我们提出来，说热点的省份，有的城市原来没在监控范围内，你们应该把它纳入到监控范围内，多几个城市，少几个城市，如此而已。或者说它这次可能比较强调房产税，这是很多人拿出来解读说有新意的地方。其实房产税早就提了，十年前就提了。2003年中共中央在相关的文件当中就提出了开征物业税的问题，当时所说的物业税就是今天所说的房产税，后来我们改了说法而已。从那个时候到现在，我们一直在提，但是这个问题很难往下推。所以，从这个角度来讲，就是更强调了，也谈不上有新的说法而已。

　　任志强：任何一个政策，评价它的好坏，主要是看它最后产生的效果，是不是增加供给了。我们只有出了四万亿的政策，所有的都是迫使供给不断下降的一个过程。一个短缺的经济过程中，你的政策出台不能导致增加供给，就一定是一个错误的政策。比如说我们猪肉价格上升的时候，希望农民养更多猪，但假定你出台政策不是让大家养更多猪，你是不是就失败了？道理是非常简单的。但是不尊重市场规律的政府从来都认为我们有能力去改变，所以他一方面在打压市场的同时，另一方面提出：我可以增加供给。但去年增加的实际上供给了吗？前年增加了吗？ 2011年和2012年都已经证明这些政策没有增加供给。今年他们提出来仍然一面是打压，一面是增加供给，所以国土部门连续出台了一些文件，都要求今年要不低于前五年平均的供给量。这就是计划经济。

　　问：也有人说随着中国老龄化的到来，可能现在大家买了房子，一家有一套、两套、三套，很可能等到十年、二十年、三十年之后，每家可能就有很多套房子，那时房价就下降了。

　　任志强：这是最愚蠢的一种想法。第一个愚蠢是，你总在希望你的双亲在尽快早死，没有孝心的一种说法。第二，人口老龄化的结果是老人不死，或者说他们活的时间越来越长了，那你能等这么长时间吗？第三，从德国的实证看，我们去年专门做了一个德国住房制度研究，从德国的实证看，说明越是老龄化，住房的需求要求越高。在30年以前或者说40年以前，一九七几年的时候，德国已经是7300万人的人口，但它那时家庭户数只有1900万户，而它的住房大概和家庭户数相比是1：2，住房多于户实际家庭。40年以后它增加了800万人，现在是8100万人口。可是老龄化程度居高了以后，家庭户数增加了2100万，现在是4000万个家庭户，人口增加800万，但是家庭户增加2000多万，就是因为老年人和年轻人分开了，所以需要的住房越来越多。现在它的住房是1：0.9，不够了。为什么会从1：2，没增加多少人，只增加了800万人，但是房子增加了很多却不管用？就是因为分开了，造成的结果是家庭小型化，从3.8人，变成2.05人一个家庭，所以户籍正好翻了倍了，所以需要的住房更多了。

　　一些伪专家用这种说法或者想法去忽悠老百姓，是因为他没有看到实际情况。我们得出来的结论：德国现在是世界上老龄化最严重的国家，大概排世界第二，负的零点几的增长率。第一名可能比它还高一点，负的增长率更高一点。中国现在如果按照增长率来看，是全世界倒数第十。所以，在这种情况下，很可能出现德国这种情况。所以，我们去年年底做报告，今年1月份发布的报告就是想提醒：如果我们不改变计划生育政策，对中国的市场经济来说只能是恶果，绝不能有好处，对住房也同样，别做这个痴心梦了，根本是不可能的事。