国务院参事室特约研究员、央视财经评论员姚景源解读城镇化

　　姚景源：城镇化是扩大内需最大动力

　　姚景源：我国城镇化率有“水分”

　　姚景源：2亿多农民工并未真正融入城市生活

　　姚景源：实际城镇化率远低于世界平均水平

　　姚景源：城镇化是未来经济主要增长动力

　　姚景源：城镇化应因人为本  不是土地城镇化

　　姚景源：城镇化绝非简单的盖大楼修马路

　　姚景源：应避免搞城镇化“大跃进”

　　城镇化是中国经济一个重要的转型，在推进城镇化的过程当中，容易陷入哪些误区？需要防范哪些陷阱？国务院参事室特约研究员、央视财经评论员姚景源今天来到财经频道《经济信息联播》演播室，为我们解读城镇化。

　　姚景源表示，从宏观经济学的基本原理来讲，工业化是创造供给，城镇化、城市化是创造需求，我们可以以此来探讨中国经济深层次的问题。过去三十多年，经济增长存在一个问题，就是创造需求的城镇化，虽然它也有很快的发展，但是它发展的速度落后于创造供给的工业化发展速度，就是工业化和城镇化两个发展速度不同步，不匹配。由此也造成中国经济深层次的问题-----需求不足。我们年年讲扩大内需，是我们需求不足，要想解决这个问题，就要创造需求的城镇化，让它能够有一个较好的速度推进，和我们比较快的工业化同步。

　　姚景源还表示，现在的城镇化率公布的数据是51.27%，达到了47%的世界平均水平，但这个数字有水分，因为这个计算的方法是用城市人口来算，也就是在城市里面连续居住超过六个月的常住人口，一下子就把我们这两亿多农民工全计算到城市化里边来了，而实际上我们这两亿多农民工并没有真正地融入到城市生活，他们还没能完整地、更好地享受到城市的公共产品、公共服务等等一系列的问题。所以如果把这两亿多农民工扣除的话，那么我们真正的城镇化率也就是35%左右，显然这个比重太低了，在发达国家都是70%以上，甚至90%以上，也就是说，中国的城市化率和国际上的平均水平比，和发达国家比，我们还有相当大的差距。而从经济学理论上讲，差距就是潜力，就是增长空间。所以未来，我们城镇化是支撑中国经济增长、支撑我们扩大内需的最重要的领域和贡献点。

　　姚景源强调，城镇化的本质是人的城镇化，不是土地的城镇化。城镇化是人的生产方式和生活方式的根本转变，不是盖大楼、修马路就能简单解决的。中央经济工作会议和十八大报告都强调了要积极稳妥推进城市化建设，要提高城镇化质量。这个质量的着力点就是要以人为本，核心是人的生产方式和生活方式的转变。

　　姚景源还强调，城镇化一定要和工业化、农业现代化协同发展，因为它们是一体的，相辅相成。没有农业现代化，我们的农业、农村就不能够释放出更多的人去支持城镇化，而随着城镇化的发展，城镇又能反哺农村。所以在实践中，一定避免人为地推进城镇化，在农村、乡村建设上人为地造城，或者说强迫农民上楼等等这一系列的问题。

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　　常州：二手房过户和缴税窗口挤满人

　　新国五条细则公布后，北京、上海、广州等频频出现二手房过户暴增的现象，那么这一新政对三四线城市的影响又有多大呢？日前在江苏常州，当地一些只有一套住房的家庭，也在忙着交易或过户。

　　下午两点多，江苏常州房地产市场大厅内人声鼎沸，过户和缴税窗口前挤满了人。退休工人朱盘清和老伴在外孙女的陪伴下一早就过来了。朱盘清说，家里现在只有一套老房子，因为老两口年龄大了，想换个带电梯的，现在急着过户主要是担心20%的个人所得税。

　　江苏常州市民朱盘清：就是43万的话，要30万(差价)30万20%，我要掏6万块钱。

　　记者：这是你现在唯一一套住房吗？

　　江苏常州市民朱盘清：我唯一一套住房。

　　由于朱盘清卖完房子之后马上就要再买，而他又不清楚对于这样的改善性购房是不是也要征税，因此显得很着急。

　　江苏常州市民朱盘清：有很多像我这样的为了改善自己，改善性(购房)，卖掉自己原先的房子，再买一个比较好一点的住房，所以我认为，如果说一刀切的话，二手房的房地产市场会有可能不景气。

　　对此，常州房产登记中心副主任沈涛表示，不要盲目跟风，因为按照原有规定：凡是满五年的普通住宅都免于征收营业税和个人所得税。

　　江苏常州房产登记中心副主任沈涛：我个人从公布的政策来看呢，如果是家庭唯一一套住房出售的话，出于改善居住条件的目的，应该来说，这个应该是个人所得税，还是适用于原来的规定的。

　　记者：是免征的，是吧？

　　江苏常州房产登记中心副主任沈涛：对。

　　至于二手房税费会不会最终转嫁给买方，业内人士表示，这要看供需关系，如果买方不能接受，很有可能会出现有价无市、交易量萎缩的情况。

　　江苏鑫洋置业顾问有限公司董事长潘建春：你想转嫁给买方，也不是你想转就转的，所以我觉得不能一味的这个政策下来了，买房的成本增加了。

　　记者：房价就涨？

　　江苏鑫洋置业顾问有限公司董事长潘建春：对，没有这个规律的。

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　　常州：若二手房遇冷  新房也难大热

　　二手房交易税费的增加，无疑会削弱二手房在楼市中的竞争力，那购房者会不会就此转向新房市场，从而抬高新房价格呢？

　　常州市的武进区和新北区集中了大量新建楼盘，在几家楼盘的售楼处，记者并没有看到大量购房者。销售负责人表示，目前还没有发现从二手房市场转移过来的客户，如果以后二手房交易因为新国五条遇冷，不排除新房的销售会有所增加，不过由于常州的新房供应充足，因此价格上涨的空间并不大。

　　新城地产常州公司项目营销经理程琳：在我们这个城市来讲的话，一手房跟二手房的总价差距本来就不大，所以说 大多数客户他还是会选择新房。

　　江苏常州恒大翡翠华庭销售代表龚科：我个人觉得，有可能是(新房)项目相对来讲，还是多一点吧，可选择性余地比较大一点，(新房)项目要想价格提升不会太快。

　　常州房管局市场监管处陆金峰分析，目前当地以改善性需求为主，一般要卖掉原来的老房子才有能力购买新房。因此，如果二手房交易受阻，一手房的客户也不会出现明显增加。

　　江苏常州市住房保障和房产管理局市场监管处处长陆金峰：二手房受到政策限制之后，有一部分对二手房的需求可能会转移到一手房的市场，但是还有一部分改善型的需求，因为他在二手房不能够实现顺利的置换，这样的话，他就没有能力在一手房市场进一步的改善。

　　楼市新观察

　　常州成长三角房价低洼地

　　记者在常州了解到，无论是开发商还是当地政府，都不认为新国五条会推高新房价格，一个重要的背景就是当地的投资性需求非常少。那么地处经济发达的长三角，且尚未施行限购的常州，为何会远离投资性需求呢？

　　作为典型的三线楼市，江苏常州尽管地处经济发达、房价上涨较快的长三角，并且尚未实行限购，但多年来房价却始终保持在低位，没有出现过很大的波动。

　　江苏常州市民朱盘清：在长三角，我们常州跟镇江都是房价的洼地，还是比较平稳的。

　　万邻(大众)房产常州公司金百国际店店长王琛：我是2006年开始做的，那个时候基本上房价在四千左右，现在整个新北区的平均房价在六千左右，所以基本上涨幅不是太大，我从2006年到现在7年多吧，这个来去一两千块一个平方。

　　房价低、波动小，导致常州楼市上的投资客越来越少，整个市场以首次购房和改善性置换的刚需客户为主。于是，中低价位住宅成为楼市主流，总价在50到70万的产品差不多占到成交量的四成左右。

　　新城地产常州公司项目营销经理程琳：应该是从2010年开始，投资型客户占比在逐渐的下降，我们自己也统计过自住型需求的客户占到95%以上。

　　常州市房管局的数据显示，2012年，常州商品住宅成交均价为6648元/平方米，同比下降5.8%，均价低于苏南地区平均水平。而同期，无锡的成交均价约为7432元/平方米，苏州则在1万元/平方米左右。同年，常州市人均可支配收入为33706元，居民房价收入比处于合理水平。

　　常州市房产管理局副局长吴海泳：一般来说，房价收入比国际上的是6到8，我们现在测算下来，大概是在6.8，就等于说一个家庭的平均年收入，花6.8年的时间可以买一套90平方米左右的房子，是这样一个水平。我们觉得这个水平目前我们在长三角周边城市来看，也是比较低的，也是比较合理的。

　　江苏常州市住房保障和房产管理局市场监管处处长陆金峰：去年外来人口在常州的购房比例达到了30%，近四成，比往年增长了6%，所以说，常州的住房对外来人口的吸引力是在逐步的增强。