高和资本董事长：下半生要做自己喜欢的事情
苏鑫：在起始点“寻求改变”
如果某个人想创业的话，首先要问自己，这是不是你内心的想法。只有是你内心的选择，是做自己真心喜欢的事情，遇到坎坷的时候，你才会把它当作动力，认为这是上帝在考验我，给我一个打磨自己的机会。
记者｜张襦心
有部电影剧本写道：“一个农村青年来到了北京不自量力，想平等地和城里人过同样的生活，可是他身无分文，怎么办？只好白天出去找工作，晚上就爬到屋顶，拉开睡袋，一边数着星星，一边憧憬着未来，慢慢地微笑着就睡着了。多年后他已成为一家大型房地产公司的高管，买了摩天大楼的Town-house，但仍然习惯睡在屋顶。”
高和资本的董事长苏鑫说：“我刚创业那会儿的状态，特别像这个‘睡在楼顶的农民兄弟’。”
下半生要做自己喜欢的事情
《新民周刊》：我采访过多位40岁创业者，其中有位前企业高管告诉我：这个年纪出来创业，是对自己人脉、积累、个人信誉、体能、心态的全方位考验。从前他有非常大的办公室，创业后不仅办公室很小，出差专挑便宜的经济型酒店，社会地位也不一样。如果不是真心想做点什么，心态肯定会不平衡。您在成立高和之前，位居SOHO中国的COO兼执行董事，毅然决然走出来，是否也有同感？
苏鑫：创业的基本是两类人。一类没什么积累就出来了，年轻，什么都不怕，另一类拼的就是积累，尤其以40岁以后创业的最有代表性。刚出来的时候，就有朋友跟我交流过，创业前三年是生存期，生存靠的就是以前的关系、信用、积淀，还得拼身体。等到后三年稳固期，才是拼团队。
刚开始创业的时候，还在华贸中心，办公室5平方米，只有我和吴锋两个人，对怎样组建房地产基金也不很清楚，但充满了热情。
为了找项目，我们坐着地铁，到处看地铁上盖(即在地铁站上方与地铁出入口连通的商务或住宅大厦)有哪些楼在建或者已经建好了。我人脉广，哪个项目好，一看开发商是谁，找到关系就跟他谈。
为了找钱，我整天在华贸的咖啡厅里泡着，每一天都得喝十几二十杯咖啡，见七八拨人，喝得后来查出已经骨质疏松。现在想想自己很像“睡在楼顶的农民兄弟”剧本中的故事，作者是我的一个朋友，他说这部电影是想让普通人看到自己也能做到，但最关键的是在起始点时就有“寻求改变”的决定。
所以如果某个人想创业的话，首先要问自己，这是不是你内心的想法。只有是你内心的选择，是做自己真心喜欢的事情，遇到坎坷的时候，你才会把它当作动力，认为这是上帝在考验我，给我一个打磨自己的机会。如果创业不是自己心底的选择，是外界压力强加给你的，遇到了坎坷就会抱怨、懊悔，最后你不可能成功。
《新民周刊》：您辞职的时候，媒体上还是有很多揣测的。估计您当时经常会遇到这个问题：为什么放着好好的上市公司董事不做，出来闯市场？
苏鑫：不仅媒体，我读中欧时有个内蒙古的同学，平时不爱说话，2009年底得知我创业了，特意坐火车来北京，非要请我吃饭。碰杯之后，第一句话就是：“被潘总辞退了，也要放宽心，天下的事再大也会有朋友帮你撑着。”
其实我是在40岁不惑之年，去了一趟青海，在广漠大草原，仰望天空，看着群星璀璨，突然感受到一些在日常工作生活之外的东西。这个时候就会往更远的去看，看到人生的终点。当一个男人看到人生终点的时候，就会想要追求有鲜明个人印记的事业，做自己喜欢做的事情。在40岁以前，想不到未来，也没有时间去想。很多人为什么40岁出来创业，我想这可能是种现象。
《新民周刊》：此情此景，想必很多人都会产生刹那顿悟，但一回到熟悉的生活环境中，往往又打消磨了想改变人生的冲动。您是怎么走出来的？
苏鑫：人做任何事情都需要一个理由。首先是心底里的愿望，接下来就开始博弈了。我拿了一张纸，像做SWOT分析一样，列出各种机会、风险，总有10条出来的理由，10条不出来的理由，很难评价孰重孰轻。最后推了自己一把的，还是直觉，是自己想出来。
我给潘总写了一封辞职信，信写得很长，很动感情。潘总看完马上约我谈话，问我是不是在工作或待遇方面安排得有不妥的地方？我很坦白地说不是工作和待遇方面的问题，而且我从来没跟他提过一分钱待遇问题。在职位上，我已经是执行董事，对职业经理人而言也已经做到头了。我就是想创业，觉得现在是实现这个梦想的最后的机会。区别只不过潘总以前是20多岁创业，我是40岁。
由于潘总的挽留，我们前后谈了三个月的时间，这三个月也是我逐步坚定信念的一个过程。
《新民周刊》：很多房地产公司高管离职的时候，多少都会跟原公司有些冲突，或者跟以前老板有竞争，甚至把队伍挖走。但您不仅没有这些龃龉，也没带走一个人，没用过SOHO的任何一个资源。潘总后来还专门写了一篇博客《送苏鑫》 ，文末说：“希望你半年之内能再回来，我们等着你。”
苏鑫：我看这个博客的时候，是在内蒙的额济纳旗沙漠。看完之后，面对一望无垠、看不到任何动植物痕迹的戈壁，想到潘总对我不薄，真的流下了眼泪。在SOHO中国11年，从小公司一步一步做起来，我和潘总很多东西都互相比较认同，建立了很深厚的个人感情。
等过了大半年，我发现很多最早的生意伙伴，如果跟我不是很熟，都会或多或少到网上去搜索一下。那个时候，网上关于我的文章并不多，这篇博客对于建立我和别人之间的信任，给了我非常大的帮助。
前三年，后三年
《新民周刊》：您做人民币地产基金是最早一批，很多基金都是2010年以后慢慢起来的。从方向来看，从房地产公司出来，往下端走做代理风险小，也是很多人的选择，往上端走则是一个挑战。为什么您那时就想做基金？
苏鑫：我是做房地产的，出来做的还是应该和房地产相关。房地产在中国，说到底还是资源行业。最核心的两个资源，一个是钱，一个是土地。土地是政府垄断的，钱当时感觉到慢慢应该要市场化了。因为外资的基金，实际上5年前就在某些城市商业地产的并购中，大行其道，只不过外资基金钱是境外的，出口也可能是境外的机构。我感觉那个时候房地产已经开始限制外资投资，但它又需要钱，金融市场也在往前走，基金的机会肯定会有。而且基金在行业的上端，可以以小博大。现在回过头看，那个时候的判断是对的。
《新民周刊》：您的第一桩生意，是怎么谈成的？
苏鑫：创业有时候偶然性还是挺大的。第一步先要生存。再往前推，就是你能不能找到第一个生意。
第一个项目，是源自我以前在SOHO的时候管销售，因为我们销售能力比较强，毛大庆在凯德还没走之前，说他们有一个项目，看看销售能不能交流一下。结果约好了他没过来，一问原来是已经辞职准备去万科了。通过他，安排认识了凯德的销售经理。我创业没多长时间，这位销售经理给我打电话，说他们有一个底商，问问我愿不愿意投，我就去看了。就在朝内大街老外交部的正对面，现在叫凯德华玺，上面是公寓，下面是商业。当时他们商业的报价比公寓还便宜。我就想，这可能就是个机会。要么就是住宅的价格有泡沫，要么就是商业价值被低估了。
凯德的底商以前他们散卖过，发现控制不了小业主，经营得乱七八糟，有的还租不出去。住宅客户的意见也挺大：本来说是提供底商服务，结果全是代理公司。
新加坡人很严谨，觉得这种模式有问题，就想能不能卖给基金，但是有条件，我必须保证经营好，为上面的业主服务。
这个自信我还是有的，把底商需要的银行、咖啡厅、美发、茶馆等招租招满，分成了两个资产包。因为一套一套散卖，肯定控制不了小业主。星巴克租金低，可能过段时间就换成其他的。如果星巴克旁边也是他的，资产包里有租金低的，有租金高的，他轻易不会换。
西边的资产包，我卖给了一个鄂尔多斯人，那个时候鄂尔多斯还是如日中天的时候。隔了两个月，他又找了两个朋友，把东边的也买走了。等于他们几个人成立了一家投资公司，全部吃了下来。经营得非常好，到现在租户都非常稳定。
基金除了要找项目，还要融资。那么钱是怎么来的呢？
通过以前有信任关系的朋友，请他们吃饭，来说这个事情，有三个都说要投我。当时北京有太多的项目在建，又有钱，所以我前三个月觉得很充实，感觉做这个事很容易。当然后来这三位最后一分钱都没给，但反过来想，假如前三个月我遇到的不是这些乐观的信息，情况可能就不一样。至少他们这么说，我也相信，还是有价值的。
我最大的一个投资人，是同济大学的同学，我们互相知道对方，没有深交。我出来小半年的时候，他突然通过另一个朋友给我打电话，说来北京了，吃个饭。正吃着涮羊肉，他说准备给我投资，两人一拍即合，很快他就把钱打过来了。
《新民周刊》：2010年上半年，北京的住宅市场还是如日中天。房地产基金，90%都会选择做住宅，您为什么最后定位商业地产？
苏鑫：机会和思考，两个都很重要。凯德华玺给了我很大的启发，商业地产的价值被低估了。我让吴峰把2008年1月1日到2009年9月30日所有能查到的商业地产预售证查一查，发现有79%的商业地产项目和预售的，都变成住宅销售了。我当时就有一个判断，一定在某一个时间点上，商业地产，主要是写字楼，供应量很少，于是毅然决然的就只做商业地产。
2011年，北京的甲级写字楼涨了73%，平均涨了50%以上，应验了当时的判断。
《新民周刊》：作为中国首支人民币商业地产私募股权基金，高和创造了很多第一，中莎广场被媒体称作“2010民间资本第一投”，金澳国际为2010年北京最大的商业地产并购案，第一个提出了“资产精装修”模式，第一个提出“安全性资本”概念等等。回首这三年多时间，您对自己有什么总结？
苏鑫：三年的时间是个基本长度，就像跑马拉松前先跑1万米，跑了才知道自己半斤八两。如果给这些年的经历打一个分数的话，我还是比较满意。首先这个大的方向是我喜欢做的。第二，这个行业对我人生的历练，包括认识我自己，都提供了一面非常好的镜子。
新民周刊》：从商历练对您而言意味着什么？
苏鑫：我看过一本书《商道》，讲的是韩国的相当于清初时期的时候，有一个人，靠跟清朝的政府做生意，倒卖人参慢慢发家，成为当时朝鲜的首富。他悟道以后，就把所有的钱都捐了出去，自己出家了。在他整个做生意过程当中，讲了一个特别深刻的理念，就是他信仰佛教，发现从商也可以悟道。这跟我们以往的认识是背道而驰的，我们一般认为商人都比较唯利是图，跟宗教不搭边。后来我想他有一定的道理，悟道有两种类型。一类是所谓的高人，天性非常好，就像六祖一样，一个字不识他也可以悟出道来，但这样慧根极深的人毕竟是极少数。那我们普通人怎么悟道呢？是靠极艰难的环境，在最极端的时候，对人性的拷问。所以同样的爱和恨，从商的人和普通人感受是不一样的，从商对人的历练更深刻。
《新民周刊》：如今高和已经再上一个台阶，对您提出了什么样的新挑战？
苏鑫：如果你准备出来创业，前三年非常重要，生存是第一位的。生存以后你要发展，发展的时候对体能的要求、精力投入比以前还要大。因为以前考虑的问题比较简单，我只要能活下来。但现在的目标更远大了，变成一种模式，可扩张，可持续，这时候就需要重新整合资源。而上台阶是最需要精力的投入，花的精力比以前还要大，我感觉比刚创业的第二年、第三年更累，想要规律的生活更难。
活得品质高，也是人生的追求之一
《新民周刊》：您尝试过什么样的解压方式？
苏鑫：我以前在深圳一家设计院工作，有个同事和我的体能当时差不多。十年以后我再见着他，他还是国家一级运动员的水平，经常参加马拉松比赛，铁人三强赛。我向他请教，怎么能坚持跑步呢？他说我给你讲任何技巧都没有用，你坚持每周跑三次，坚持三个月以后我再告诉你，怎么才能够继续坚持。三个月以后我就不找他了，因为我已经形成一种习惯了。现在我有一段时间没有跑步了，还需要再恢复这个习惯，去调整自己的状态。
《新民周刊》：潘石屹曾“剧透”，您不买电视、不买汽车，挤地铁上下班。酷爱学习，视时间为生命。在SOHO的时候，有位调皮的同事还给您起了个外号叫“陪你到十点”，因为您每天晚上都会组织大家学习到十点。现在还是这样吗？
苏鑫：公司管理、时间管理、与人谈判、写文章、做演讲，这些都是艺术，没有定式，只有靠不断提醒自己练习提高，才能保持进步。否则稍不留神，水平又退回原地了。不过最近长盛开导我，人要活得有意思需要恋物。他说中国古人生活品质高，从美食到家具，从书法到音乐都很精通，品位了得。建议我先恋个物件，这样寄情于物，生活就更有意思。他说的让我思考，活得品质高也是人生的追求之一吧。不要忙碌得没生活了。他喜欢古家具和玉器，虽然我还没有太多的时间和精力去研究收藏，也做了一些好玩的东西。比如我和许洋合作搞了一个沙龙2049。2049是什么东西呢？就是推想建国100年以后，中国各个环节会变成什么样子，请专家来讲。这个专家不是简单的公知，他必须要有建设性。我们在上海做了一次，可能坚持一年之后，最后会出一本书，这样的事情就是我喜欢的。
新民周刊》：2012年1月9日，任志强发的一条微博迅速被转发评论数百遍。他说：“长盛组织了个弱智的班子，拍个弱智的片子。让我当个弱智的演员。”并点名“下一场是小潘上船了”。这部2012新浪视频首部微视频科幻大片《2012是真的》，高和是投资方，您与著名财经主持人姚长盛、任志强、潘石屹友情出演，后来你们又拍了《拆弹专家》系列。当时是怎么想到要去拍财经微电影的？
苏鑫：这个起因是跟我有很大的关系。那是2011年末，我不想搞那种劳民伤财的年会了，就是想做点好玩的事儿，取代公司年会，还能跟朋友们分享快乐。于是我把好友陈彤、姚长盛、张映光拉到一个四合院，大雪天，四个人吃着道家菜，喝着白酒，一通瞎侃。聊着聊着，就想到能不能拍一个视频，跟微博连起来。想微博传就得找名人，我认识的就是老潘、任志强，所以他们俩就出镜了。当时任志强只知道要拍电影，还不清楚拍什么就来了。
这是我们第一个财经剧，后来有品牌了，又拍了八部《拆弹专家》，微博上不少知名人士都参演了。现在我们又在酝酿新形式。选一批专家，每周把他认为当周最想点评的财经事件、财经观点，通过微信发给长盛，长盛最后选出八个人。这些专家不再以本人形象出镜，比如我可能就是“功夫熊猫”，一边打着拳一边说。
《新民周刊》：在《2012是真的》这部戏里，有些问题颇见功力，比如长盛就给任志强挖了一个坑：“如果除了亲人，再选择一个人带上船，挑谁？”任志强的答案颇为感人：“我愿意给没有人照顾的婴儿，因为它是一个新的生命，也许他就是我们的未来。”像这样的对话，是你们提前设计好的吗？
苏鑫：长盛说财经微电影是对财经题材严肃的玩，金岩石认为是在不阅读又希望长知识的时代，用专家之口趣味地表达点滴知识。在我看来，则是在设定财经话题的情况下，由专家用自己的观点表白，且说的只能是常识，所以它没有事先设计的台词，全部是临场发挥。
房地产基金全球走秀
近20年来，北美地区的REITs收益最佳，欧洲次之，亚洲REITs的平均收益最低，但仍高于股市回报率。
记者｜金 姬
迄今为止，已有20个国家和地区制定了REITs的法规。美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国都已有REITs上市。据不完全统计，近20年来，北美地区的REITs收益最佳，欧洲次目前，在国际上最流行的房地产基金形式是起源于美国的REITs(Real Estate Investment Trust，房地产投资信托基金)，在中国香港地区被直接叫作“房地产基金”，在日本和中国台湾地区则被译为“不动产投资信托”。简单来说，REITs是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
美国：地产信托130年
可以毫不夸张地说，没有REITs，就没有美国商业的今天，美国整个房地产业也会呈现完全不同的格局。REITs不仅让普通人参与各类地产投资，也解开了各行各业对于物业投入的沉重枷锁，将“不动产”变为动产，减免大量税费，获得快速发展的动力。
REITs的前身是1883年的波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，因出现在美国马塞诸塞州又被称为“马萨诸塞商业信托”(Massachusetts Trust)。当时依照税法，投资者成立信托形式的公司可以避免双重征税。
1960年，艾森豪威尔总统签署的《国内税收法》规定，满足一定条件的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税，这也是最初的房地产投资信托法。但此时REITs被设计成一种长期的、被动的投资工具。法规限定只允许设立权益型REITs(Equity REITs)，禁止主动转手所拥有的物业。由于存在诸多限制，REITs发展较为缓慢。直到1965年6月，美国纽约证券交易所才有第一支挂牌的REIT——“大陆抵押投资”(Continental Mortgage Investors)。
1967年后，抵押型REITs出现并快速发展，其利用短期资金提供中长期抵押贷款，短期资金到期后发新债还旧债，最终使得资金成本超过项目的投资回报。因为美国次贷危机而被全世界熟知的“两房”——房利美(联邦国民抵押协会)和房地美(联邦住房贷款抵押公司)，主要业务就是抵押型REITs。
1970年代中期美国经济衰退，房地产泡沫破裂。在此背景下，发展较快的抵押型REITs也开始暴露风险。此外，当时的法律对REITs资产的买卖限制较多，因此REITs优化投资组合，分散风险的能力较弱。宏观经济背景和基金自身缺陷导致了REITs市场规模出现萎缩。进入1980年代后，REITs调整了投资策略和理念，开始使用股权资产代替抵押资产，降低负债比率，通过多样化投资降低组合风险，行业才从谷底渐渐复苏。
1986年，美国国会通过了《税收改革法案》，允许REITs不仅可以拥有房地产，还可以直接参与经营与管理。法案提高了REITs的经营效率，使REITs持有人和管理人的利益趋于一致。在此背景下，REITs规模得到了扩大，在1988年突破1000亿美元。1990年至1991年间，房地产受宏观经济拖累，房价跌幅较大。银行出于风险控制考虑，收紧房地产贷款发放，一些资金链告急的地产公司逐步介入REITs获得资金。
进入1990年代，REITs的不断创新和允许养老基金投资使得REITs的发展空间得到进一步拓展，其数量和规模扩张显著。美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资，占所有REITs的96.1%。每个REIT 根据各自的专长选择投资领域。在各种房地产业的投资中，零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分，超过总投资的74%。
美国REITs一般采用公司或者商业信托的组织形式，而大部分REITs采取公司形式。REITs在市场上的平均存续时间为8年5个月，最长达28年7个月，最短的也有6个多月。据美国房地产信托协会(NAREIT)公布的数据，截至2011年1月底，美国上市REITs共有153个，总市值为3890亿美元。1987-2006年间，美国所有REITs的平均收益为12.47%，而权益型REITs的平均收益为14.08%，与众多证券指数表现基本持平。
经过130年的发展，美国REITs有着非常完备的资产组合。如美国最大的零售公司西蒙地产集团(Simon Property Group，纽约证券交易所代码“SPG”)，旗下有四种不同的产品平台，囊括远郊、近郊、大都会区和社区的不同零售物业类型。医疗产业REITs的龙头老大“健康护理物业投资公司”(Health Care Property Investors，纽交所代码“HCP”)，旗下物业就包括了医院、养老院、专业护理机构、生命科学院和医疗办公大楼五种不同产品。
除了商业、住宅、工业、写字楼等主流REITs，美国人还常常别出心裁，将一些意想不到的资产打包成REITs上市，如林场、高尔夫球场、学生宿舍、停车场和信号塔等。甚至连监狱，都有美国人在琢磨要不要做成REITs——在某些犯罪率高的州兴建一些监狱，出租给政府获取稳定租金，也是一种稳健的投资。
欧洲：发展缓慢
美国REITs其实效仿的是19世纪20年代荷兰创立的投资信托制度，这也是为什么美国在推出REITs后，第一个跟随的国家就是荷兰。荷兰在1969年确立了类似于REITs的制度，但限制更多，所以直到20世纪80年代才全面推行REITs。由于荷兰没有规定REITs必须上市，所以大多数REITs都处于私募状态。2012年，荷兰金融监管部门AFM开始考虑直接监管私募地产基金的可能性，因为荷兰1/4私募地产基金存在误导消费者、资金管理不善及为投资者提供不适当信息等问题。
除荷兰外，其他欧洲国家的REITs起步都很晚，大概是因为美国REITs在上世纪90年代才真正繁荣起来，欧洲市场才关注到大洋彼岸的这一新型金融工具。比利时1995年立法推出REITs，法国直到2003年才实行，而英国和德国更是等到2007年才涉足REITs。有趣的是，英国迅速成为继美国和澳大利亚的第三大REITs市场，而德国却因2009年经济低迷而导致大量地产基金破产清算。
现如今，许多欧洲国家对于REITs仍然处于观望状态。
澳大利亚：全球第二
REITs在澳大利亚被称为上市地产基金LPT(Listed Property Trusts)。第一支澳大利亚地产信托基金General Property Trust，于1971年4月1日在澳大利亚证券交易所上市。
澳大利亚LPT的发展轨迹与美国较为相似，在1970年代和1980年代经历了缓慢的增长期，自1990年代起，开始吸引投资者的注意，在此期间快速扩张。澳大利亚LPT市场已成为世界上第二大REITs市场，约占全球的12%，年回报率平均达7%至10%。
澳大利亚LPT包括工业类、办公类、住宿/度假类、零售类、多样类。从1990年代开始，LPT的资产组合从地域上或者房地产类型上的多元化资产组合转变成专注型的房地产组合。这期间在澳大利亚证券交易所新上市的LPT都专注于某一类型的房地产资产组合，投资集中于特定房地产市场中。以房地产类型的分布计，零售LPT是最大类别，占LPT市场总资本的47%。
如今，澳大利亚的REITs规模超过1000亿澳元(约合人民币6338亿元)，共有70多个上市地产基金。
亚洲：后来居上
亚洲目前有138支REITs，总市值超过1180亿美元，占全球REITs市场的12%。
最早出现REITs的亚洲国家是日本，由于日本的房地产公司众多，所以该市场在日本规模很大。日本在2000年11月修改了投资信托法，准许投资信托资金进入房地产业，2001年3月东京证券交易所建立了REITs上市系统，上市门槛50亿日元，同年11月2家REITs首次上市，建立了亚洲第一个REITs市场。
从2004年下半年开始，低迷了13年的日本房地产终于出现回暖迹象，带来这股暖风的正是以REITs为代表的国内外资本。东京5个开发程度最高的商业区地价，2004年出现14年来首度上涨，显示对于地产的需求再度兴起。仅2012年一年，日本REITs就涨了80%。今年1月，日本政府还计划设立一个规模为1000亿日元(约合人民币62.12亿元)的房地产投资基金，以促进房地产业、拉动国内市场的发展。
与日本相比，新加坡的REITs市场发展灵活、富有弹性，展现出强烈的本地化特色。自2001年正式引入REITs，新加坡的本土资本即开始运用这一新型工具进行房地产投资，并迅速扩张且发展出本土的特色，尤其在大型商业地产的运作中展现极强的竞争力。据相关数据统计，新加坡REITs的平均股息收益率约在5%－6%之间。
中国香港地区的REITs起步较晚。2003 年7 月30 日香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会)颁布了《房地产投资信托基金守则》， 2005年11月才有第一支房地产投资信托基金在香港联交所挂牌交易。
当日本经济不景气时，新加坡和香港的REITs市场曾被外界寄予厚望。就现阶段看，新加坡REITs由于起步较早，在管理和经营规范性方面具有更多优势；但香港REITs因为背靠内地市场优势，在成长性方面更被看好。惠誉国际评级(Fitch Ratings)曾指出，新加坡上市REITs所拥有的地产通常在建造和维护方面优于香港REITs；香港上市REITs在多样化方面的表现强于新加坡REITs；如果考虑地段和租约质量因素，则新加坡REITs又优于香港REITs。瑞银亚洲房地产研究部联席主管王震宇指出，香港与新加坡属于两个不同竞争力的REITs中心。香港地产市场流动性较高，地产项目容易套现，地产商未必需要以REITs方式融资。不过，香港邻近内地，内地房地产物业不易套现，方便经由香港市场打包REITs上市。
