西安致力于文化旅游地产开发 380亿再造阿房宫

　　继唐大明宫遗址、汉长安城遗址之后，名列西安市四大历史文化遗址的秦阿房宫遗址也打开了商业开发的“潘多拉魔盒”。

　　陕西省西咸新区沣东新城管委会和北京首创集团(以下简称“北京首创”)于6月7日签订合作协议，计划投资380亿元，打造一个新“阿房宫”。《中国经营报》记者获悉，北京首创首先将投资30亿元改造占地2.3平方公里的“阿房宫国家遗址公园”，使之成为西咸新区标志性区域；然后将以“阿房宫国家遗址公园”为核心，打造占地面积为12.5平方公里的“首创阿房宫文化旅游产业基地”，产业基地首期投资20亿元，总体投资规模将高达380亿元。

　　西咸新区沣东新城管委会负责人在接受记者采访时表示，这一开发项目将围绕阿房宫的人文资源，布局一些低密度的文化旅游项目，其中包括博物馆、艺术中心、会议中心、文化交流中心等。但据记者了解，北京首创志在开发旅游业、服务业和高端地产。这与唐大明宫遗址、汉长安城遗址备受争议的商业化开发有异曲同工之处，秦阿房宫遗址能否在文化遗产保护和地产开发的冲突之中找到一条新路还有待观察。

　　遗址上的旅游地产

　　“阿房宫人文旅游板块”计划重点发展文化创意、旅游、现代服务、特色商业以及高端的、低密度的旅游地产。

　　“西周丰镐遗址、秦阿房宫遗址、汉长安城遗址、唐大明宫遗址”是古都西安现存的最著名的四大历史文化遗址。秦阿房宫遗址位于西安市西三环外大约5公里的城郊结合部，早在1961年就成为我国第一批重点文物保护单位，1992年经联合国教科文组织实地勘察，确认阿房宫遗址在宫殿类建筑中名列世界第一，被定义为世界奇迹。

　　西咸新区位于西安、咸阳两市建成区之间，包括空港新城、沣东新城、秦汉新城、沣西新城、泾河新城五个组团。其中，沣东新城的规划范围为161平方公里，文化遗址保护区的面积为13.3平方公里，占地12.5平方公里的秦阿房宫遗址是其中最重要的组成部分。

　　西咸新区沣东新城管委会成立之初，便规划以阿房宫遗址公园为核心，打造11.59平方公里的“阿房宫人文旅游板块”，计划将阿房宫遗址公园打造成为国家级遗址公园。

　　此番与北京首创合作，西咸新区将“阿房宫人文旅游板块”的面积扩大到了12.5平方公里，这一板块的核心是占地2.3平方公里的“阿房宫国家遗址公园”，在遗址公园的东侧和外侧，按照规划将合理布局低密度的文化旅游产业基地项目。

　　“首创阿房宫文化旅游产业基地”项目负责人告诉记者，首创华夏基金将会给西咸新区沣东新城管委会旗下的国有独资企业——西安沣东发展集团提供30亿元的信用融资，用于“阿房宫国家遗址公园”建设；北京首创还将与西安沣东发展集团成立总规模为100亿元的阿房宫基金，首期引导基金将达到20亿元，主要用于“首创阿房宫文化旅游产业基地”建设，首期用地面积将达到1000亩。

　　西咸新区沣东新城的规划建设原则是“整体保护、系统展现、合理开发、永续利用”，建设世界级的周秦汉文化综合展示中心，同时形成国家级的历史文化展示区以及国际化的大都市生态文化遗址公园。西咸新区管委会一位官员告诉记者，沣东新城明确提出将会保持阿房宫遗址的完整性和原真性，“阿房宫人文旅游板块”计划重点发展文化创意、旅游、现代服务、特色商业以及高端的、低密度的旅游地产。

　　据记者了解，北京首创将建设艺术中心、会议中心、演艺中心、文化交流中心、园林式酒店、艺术家工作室、特色商业中心等项目，将“首创阿房宫文化旅游产业基地”建设成旅游地产的标杆项目。

　　前车之鉴

　　从唐大明宫遗址、汉长安城遗址，再到秦阿房宫遗址，西安延续了一以贯之的公园建设先行、周边开发后续的保护和开发模式。

　　在古都西安的四大遗址中，位于西安市北郊的唐大明宫遗址，被誉为“丝绸之路的东方圣殿”，也是最早启动商业开发的。

　　西安市和西安曲江文化产业投资集团合作，于2007年10月启动占地面积为19.16平方公里的唐大明宫遗址区保护项目，其核心区域是占地3.2平方公里的大明宫国家遗址公园。

　　唐大明宫遗址区保护改造计划的投资规模为1400亿元，建设周期为5年，分为三步实施，第一步是大明宫遗址公园范围之内的拆迁以及大明宫遗址保护区改造规划范围之内的基础设施建设，第二步是建成大明宫国家遗址公园，第三步是到2012年全面完成大明宫遗址区的保护改造，初步建成一个功能完备、环境优美、历史文化特色鲜明的现代化城市示范新区。

　　一个值得关注的问题是，在建设过程中，特别是在大明宫投资80亿元的大明宫国家遗址公园被包装成一个旅游景区以后，遗址公园的周边区域已经成为高档房地产项目的扎堆之地。据记者统计，在大明宫国家遗址公园周边5平方公里的范围之内，就有中建地产、华远地产(行情，资金，股吧，问诊)等多个房地产开发商的“百亩大盘”；在大明宫国家遗址公园建设之前，该区域房价仅为4000元/平方米左右，而在公园建城之后，该区域的房价已经涨到10000元/平方米左右。

　　一位西安市的房地产开发企业高管在接受记者采访时表示，对于西安市的房地产市场来说，2010年10月大明宫国家遗址公园的正式开放意义非凡，这标志着西安市“南有曲江、北有大明宫”的房地产新格局的形成。

　　这位高管估计，在建设大明宫遗址公园的5年间，周边的地价会涨数倍。

　　汉长安城国家大遗址保护特区也是一个类似的项目。2012年8月3日，西安市委常委会议通过《西安汉长安城国家大遗址保护特区实施方案》，8月16日，西安汉长安城国家大遗址保护特区建设领导小组办公室及管委会挂牌成立。汉长安城国家大遗址保护特区规划面积高达75.02平方公里，计划从2012年到2020年分三个阶段进行整体保护，第一阶段是在2013年年底完成汉长安城未央宫遗址申报“丝绸之路世界文化遗产”的工作，第二阶段是到2015年年底之前，完成特区建设范围之内的基础设施，第三阶段是在2020年年底之前，完成汉长安城考古遗址公园建设，启动特区整体保护和建设项目。

　　目前，各界对于汉长安城国家大遗址保护特区的关注和忧虑，也是过度商业开发的问题。比如，在2013年4月2日召开的“汉长安城国家大遗址保护特区第二次会议”上，国家文物局局长励小捷强调，“汉长安城的保护、开发和利用，摆在首位的是保护”，“在旅游开发方面，不要拿汉长安城大遗址和兵马俑相比，在旅游产业方面过大投入，因为在短时间内吸引不了那么多游客”。

　　励小捷还担心，汉长安城会因为过度搬迁和过度开发，变成新建的“鬼城”。

　　然而，从唐大明宫遗址、汉长安城遗址，再到秦阿房宫遗址，西安延续了一以贯之的公园建设先行、周边开发后续的保护和开发模式，大手笔、大规模的投资计划引发各界对这些国家大遗址未来前景的担忧。

　　“保护性开发”之忧

　　“通过运作所谓的遗址项目，让周边土地迅速升值，然后推动房地产的开发，这种商业模式没有创新可言。”

　　实际上，阿房宫遗址的附近，原本就有一个非常著名的人造景点——阿房宫景区。该景区占地1000亩，位于西安市三桥街道办聚驾庄村，距离阿房宫遗址只有200米，在景区建成之初，曾经提出“东有兵马俑，西有阿房宫”的口号，但令人遗憾的是，在运营13年之后，这个当初投资2亿元的项目最终在新的阿房宫国家遗址公园即将开建之前被拆除。

　　记者获悉，阿房宫景区也曾经是陕西省的重点招商项目，开建于1995年，2000年开始对外营业，因为在最新的规划中，这个公园处于限高8米的控制建设区内，而该景区的建筑高度超过30米，并且位于未来的阿房宫国家遗址公园的正南方，所以被勒令拆除。

　　陕西省社科院旅游专家张燕认为，人造阿房宫景区地处偏远，不仅道路、公交设施配套不足，而且会与未来的阿房宫国家遗址公园的旅游形成此消彼长之势，很难“双赢”，因此在新的规划出台之际，难逃被拆迁的厄运。

　　西咸新区沣东新城管委会主任康军表示，将与北京首创合作，积极发挥各自作用，规划好、建设好、经营好“首创阿房宫文化旅游基地”，使之成为人文高地、产业标杆。

　　北京首创集团董事长刘晓光表示，首创集团将“全力以赴，把多年积累的金融、地产、投资领域的经验和优势，运用到阿房宫项目的具体开发建设过程中，与沣东新城携手创造全新的开发建设模式”。

　　对于阿房宫国家遗址公园，在今年4月13日举行的专家意见征求会议上，中国社科院考古所研究员刘庆柱就表示，“尽管有遗址保护的概念在里面，但遗址公园是不是以人们休闲娱乐为主呢？我看不是。首先你这个公园规划的基本思路就有问题。”

　　对于整个“首创阿房宫文化旅游基地”项目，陕西省本地的区域经济专家表示，客观地说，中央游憩区和商业休闲区已经成为特大城市必备的功能板块，西咸新区作为一个正在建设的都市区域，也应该有相应的板块，但纵观最近几年地方政府主导的所谓遗址项目，最终结果都是将一个商业休闲区块开发成了特大型的房地产项目。

　　“通俗地说，就是通过运作所谓的遗址项目，让周边土地迅速升值，然后推动房地产的开发，这种商业模式没有创新可言，即便是包装成为旅游地产项目，也难以摆脱运作土地的模式。”上述专家认为。

　　另一位陕西省的政经观察者表示，北京首创集团对于阿房宫项目的开发，必然是通过区域性的休闲度假板块的包装之后，以房地产项目获取投资回报。

　　“把文化遗址包装成休闲、会展、度假项目，客观上让一片废弃的遗址实现了周边经济价值的提升，但如何避免文化遗址免遭商业开发的冲击将会成为一个很大的考验。”这位政经观察者表示。