上海财大教授陈杰解读政策主导者推“以房养老”深意

　　是公共政策创新，但不可能适用大多数老年人

　　陈杰试图把“以房养老”作为一项公共政策创新案例来看待，解读政策主导者力推此举的深刻意义。在他看来，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”，不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的一种市场化选择，让这些老年人多了一个以货币化实物资产改善养老生活质量的选项而已。

　　这项政策，金融的意义大于养老的意义。它最直接的作用，就是能盘活住房存量，使大批闲置资产，转化成活起来的金融资产，增加金融市场流动性。从历史上看，上世纪90年代从福利分房到货币化分房，就是一个金融深化的过程。

　　■本报记者 龚丹韵

　　国务院日前全文颁布 《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出 “开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

　　一时间，“以房养老”再次成为社会各界关注焦点。网上有不少人担忧，认为政府此举是为减轻统筹的养老金负担，加之这段时间不断有来自政府或政府背景的专家提议延迟退休年龄和提高领取养老金门槛，确实让人们难以不对此有所联想。

　　对此，上海财经大学教授陈杰认为，担心政府不管养老是不必要的，因为拥有自己住房的老人大多数经济条件较好，本身养老压力相对就较小，而经济条件不好、资产不多的养老压力最大，他们离开不了政府主导的基本养老保障制度。陈杰试图把“以房养老”作为一项公共政策创新案例来看待，解读政策主导者力推此举的深刻意义。在他看来，“以房养老”，尤其是“反向按揭”模式的“以房养老”，不可能适用大多数老年人，只可能是面向少数老年人的一种市场化选择，让这些老年人多了一个货币化实物资产以改善养老生活质量的选项而已。

　　在中国，“以房养老”的最大阻力来自家庭内部。子女不愿意父母放弃房产。尤其房价快速上涨，增值预期很高，很多房产非老人独立自有。老人主观上也不愿放弃房产，想把房子留给子女。简单说，卖房的动力几乎没有。再加上，房价风险、利率风险、老年人房屋产权难以确权，以及70年产权规定等，银行等金融机构，对此也缺乏动力。

　　既然如此，为什么不仅仅是中国，许多发达国家都推“反向按揭”的“以房养老”模式呢？陈杰直言：这项政策，金融的意义大于养老的意义。

　　它最直接的作用，就是能盘活住房存量，使大批闲置资产，转化成活起来的金融资产，增加金融市场流动性。

　　从历史上看，上世纪90年代从福利分房到货币化分房，就是一个金融深化的过程。中国M2/GDP的比值从1995年的100%突飞猛进到现在的190%之多，很大一部分原因，正是住房、教育、社保进入市场，被货币化、金融化。1998年个人住房按揭的出现，更是创造了大量直接就业机会、推动GDP增长。“反向按揭”一旦做起来，可以大大刺激金融衍生产品，比如直接触发资产证券化，保险更加开放，甚至与自贸区试点结合，或许还能加快利率市场化和人民币自由兑换。

　　更加有意思的是，这次政策一出来，许多地方政府积极性很高。陈杰揣摩，其中的奥妙在于——它有利于城市更新。比如市中心的老房子，使用价值不高，但市场价值很高，拆迁或征收代价太大，现在老年人如果愿意抵押给银行，银行可以再转售给地方政府，旧区改造难度自然大大减少。市中心土地资源，可以被一次又一次再开发和循环利用。

　　从美国经验来看，目前国际上主流的反向按揭产品，一直存在局限，且非常复杂，光是付款的类型就多达5种以上，约束条款眼花缭乱，老年人看得云里雾里，存在不少恶意欺诈的案例。再加上财务成本不菲、公平定价难等，近期，美联储费城分行的最新研究表明，“反向按揭”在美国老年人的市场份额，最乐观也只能达到5.5%而已。

　　那么我们现在推行“反向按揭”的实际意义在哪里？陈杰表示，未来需求会有较大迸发，供给意愿也将提高。

　　随着这几年房地产市场调控，社会上逐渐已经有预期，未来房产增值不可能像过去十年那样出现狂飙突进的景象。与此同时，随着80后独生子女父母进入老龄化，养老矛盾日益突出。 80后又是一个工作竞争十分激烈的人群，自身生活压力大，为此，陈杰相信，会有越来越多的80后独生子女，愿意接受父母将房产去反向抵押为自己养老的做法。

　　陈杰透露，目前，中国老年人持有的住房资产总值约在14万亿元左右。平均到每户老年人家庭，约有价值40万元的住房资产。这大概相当于2012年城镇全部居民平均家庭可支配收入至少7倍多、老人家庭可支配收入的8倍，“只要14万亿中的1%被盘活，就能带来巨大空间”。

　　就这样走进养老院

　　■本报记者  龚丹韵  陆绮雯

　　83岁的胡海章于1991年退休后，曾在上海老年基金会发挥余热，其间考察了不少养老院、临终关怀所，“跑进去一股老人味，人都歪头歪脑，看了就心里难过，觉得是没办法才去养老院”。然而胡海章未料到，多年以后的今天，他自己也会在养老院度晚年，但过得很开心，连节假日都不愿随子女暂住。

　　乍一看，以为是俱乐部

　　胡海章已经在逸仙敬老院居住两年零四个月。走进他的单人间，完全就像一个家：墙上挂满古典字画，窗口盆景郁郁葱葱，小书橱、小冰柜、实木躺椅一应俱全，床正对的墙壁上，挂着已经过世的老伴的大彩照，床头的墙壁，贴着黑白交错的全家福，书桌上放着笔记本电脑，看得出主人正在浏览新闻。

　　“这里当然是家咯，我要在这里住一辈子呢。”精神矍铄的胡海章在躺椅上边摇边谈。

　　这家敬老院的投资人冯强，早年是医生，后转战房地产业。十多年前上海社科院MBA课程上，老师说养老将是未来新兴产业，冯强听了十分心动，结果成了养老产业的第一批试水者。

　　目前冯强在上海已拥有六家养老院、一家护理院。冯强最大一个手笔是今年新开张的 “协和颐养院”，其硬件环境几乎颠覆记者对养老院的想象：占地3万多平方米，绿化繁盛，拥有825张床位，入住标准从七人房、五人房、双人标间、一房一厅到两房两厅，各种房型都有，所有房间全部朝南。

　　倪老伯夫妻俩都是72岁，刚在这里住了1个多月。 60多岁时倪老伯第一次中风，之后都依赖老伴和家庭保姆。然而保姆换了无数，没一个满意。今年看到协和颐养院广告，说可以先试住3天，倪老伯老两口怦然心动。未料这一试，就不肯走了，一下子付足5年40万元左右的钱，连陪同的女儿都动心，这里有健身房、游戏室、图书馆、会议室、咖啡吧、小影院，还有专业康复中心，若不是走廊里的扶手、床头的按铃，几乎以为这是一家俱乐部。

　　冯强的“逸仙敬老院”已有4家分院，主打中上档次，硬件、公共空间显然不及协和颐养院华丽，价格便宜几千元，但仍是争抢的“香饽饽”。

　　毗邻莘庄公园的莘庄镇敬老院是闵行区第三大养老院，环境设施也不错，有550个床位，入住率达到98%-99%，房间以3-4人间为主。

　　以上这三家养老院，除了房型、公共设施和装修上有区别外，其他如独立卫生间、电话、电视、冰箱、空调都是标配。床都是医用床，有氧气接入设备，紧急按铃；餐厅、阅览室、视听室、棋牌室、活动大厅一应俱全。每个楼层有服务台，护士24小时值班；护工可以提供喂饭、洗衣、洗澡、理发、搀扶等服务；每周医生查房3次-4次；开常规药、做理疗、输液等都不需要去医院；床铺每周用臭氧消毒，这在一般医院都做不到。

　　国庆节，倪老伯的女儿特地来接父母出去，但倪老伯一口拒绝：“我不想家，这里很好。 ”

　　胡海章现在每天排得很满，每周一次读报活动，他还是讲解员。今年春节子女想接他回家住，他反而觉得不习惯，当天就“逃”回养老院睡。

　　养老院老人 “不想回家”这件事，其实传递出的信息是：对老人而言，最害怕的是精神上的孤独，养老院一定程度上满足了老人的社交需求，能消除老人的寂寞感。如何让老人在精神上获得慰藉，或许是养老规划中首先要考虑的问题。

　　中间段养老院难以生存

　　莘庄镇敬老院副院长张娟翻出一张报纸，上面有介绍加拿大多层次的养老服务形式：最普遍的是“独立生活”老年人公寓，住客大多能够完全自理，提供医疗监测和应急支持服务，房租低廉，一般是居住者月收入的30%。其次是“辅助生活”老年人公寓，住客基本能自理，配备专职护士，医生定期到访。住户通常需要交其收入的70%作为租金。最高层次的是“特许护理”养老院。入住者完全丧失独立生活能力，需由护工24小时照顾，收费也最高。

　　张娟说，国内的养老机构没有细分到这样的程度，他们养老院就住着能自理和不能自理的老人，但总体而言，收费层次没有拉开。护工月收入处在全市最低工资水平。目前敬老院的最大困难，就是招不到护工及管理人员。

　　逸仙敬老院也面临共同困境，虽然护理等级已经分为一级、二级、三级，每个等次护理费用不同，但每当逸仙招来护工，专业培训、帮助考证、上岗积累经验之后，护工就开始想着跳槽。比起医院的护工，养老院常住老人的家属也不愿给太多小费。

　　上海目前推行的是“9073”养老模式，即居家养老、社区养老、机构养老人数分别占90%、7%、3%，能够住进养老院的老人是很少部分。

　　冯强预言，未来的养老机构会向两个极端发展：要么大型连锁、现代化、服务标准化，要么就是家庭旅店小本经营。中间段的养老院几乎难以生存。

　　冯强的目标显然是前者，所以新开的协和颐养院，引进了国外的“ERP公共信息管理平台”，个人信息、护理信息、餐饮信息、住房信息、仓储信息等，档案全部电子化，整合到一个软件系统来管理。不仅使用便捷，也可极大降低管理成本。 “和国际相比，中国养老院的差距不在于硬件，而在于服务标准化，只有标准化了才可以复制，才能形成规模。 ”冯强这样强调。

　　养老的标准化服务体现在哪里呢？比如统一洗衣服务，不用自己手搓，统一餐饮标准，不会厚此薄彼，统一查房和医疗流程，一级护理、二级护理、三级护理的服务界定有统一的菜单等。

　　养老产业正在探索更好的商业模式，前景只有在社会支持和从业者主动作为的共同努力下才会变得更加光明。

　　观点集萃

　　上海战略研究所王洪卫工作室石薇博士：

　　中国反向按揭的以房养老，面临“操作断层”。美国采取了三种模式：政府开展模式，政府加市场兼营模式和市场运营模式。

　　上海财大李会平副教授：

　　反向按揭在美国仍不被主流社会价值观所接受。我碰到的一位美国人曾以轻蔑的口气说邻居 “居然抵押自己的房子来养老”。

　　上海财大安志勇副教授：

　　反向按揭可能蕴含不公平。假设说富人有多套房，穷人只有一套房，反向按揭让富人的选择更多、受益更多。同时也会对人们的购房行为造成错误的激励。

　　上海社科院陈则明副研究员：

　　许多上海老人居住的是无电梯的老式房屋，缺乏老年配套设施，造成老人死亡的大多数起因就是跌倒，所以，鼓励老年人长期居住在老房子里不太合适。

　　上海房地产科学研究院江莉高级经济师：

　　一线城市房价居高不下，二三线城市的房屋供过于求，这些都大大降低了反向按揭对老年人和金融机构的吸引力。

　　清华大学公共管理学院教授杨燕绥：养老金至少提前25年准备

　　■本报记者 陆绮雯

　　这是一张中国社会“变老”的时间表：相关统计数据显示，中国在2000年前后进入老龄化社会；2025年，中国将步入深度老龄化阶段；2035年则会进入超级老龄化阶段。

　　“中国在30年时间里要完成从老龄化、深度老龄化到超级老龄化社会的三步跨越，而美国在1955年进入老龄化社会，过渡到深度老龄化的2015年，其间有60年时间。毫无疑问，老龄化对中国经济社会发展构成了巨大挑战，中国的老龄化问题会在最近十年集中突出爆发。”这是清华大学公共管理学院教授杨燕绥日前在 “新沃新财经论坛2013·上海”演讲时发表的观点。

　　她在以“老龄产业和金融机构的合作与挑战”为题的演讲中指出，中国现在不是最老的国家，但却是老龄化速度最快的国家，中国跑步进入老龄化，但我们的养老金、养老产业、养老服务等都没有做好很充分的准备。

　　杨燕绥告诉我们，关于老龄化时间表，国际上的统一口径是按65岁以上人口占总人口的比例来表明一个国家的老龄化程度。当65岁以上人口占到总人口7%的时候，就说明这个国家进入了老龄化社会，这时总人口结构是10个劳动人口供养一个65岁以上老人；当65岁以上人口占比达到14%的时候，就说明这个国家进入深度老龄化社会，这时总人口结构是5个劳动人口供养一个65岁以上老人。

　　5个劳动人口供养1个老年人，这是理论上的“边界赡养比”。什么是边界赡养比？当5个劳动人口供养1个老年人时，政府会要求这5个劳动人口每人拿出10%的养老金税费去给那1个老年人，老年人可以得到的养老金累计为50%，也就是说，这个老年人的养老金是在职者平均工资水平的50%。这是1952年国际劳工组织给出的最低标准，养老金不能低于在职者工资的50%。对于劳动人口来说，10%作为养老金税费被拿走了，他们的可支配收入还有90%，这90%有三件事必须要做：日常开支、养孩子、买房子。假设这三件事开支各占30%，劳动人口就可以对政府说，10%的税费是最高的，不能再高了，高了就养不起孩子，买不起房子了。因此，这时社会上就出现了一个刚性的边界赡养比，即养老金不能再低，养老金税费也不能再高。

　　但问题就在于，老龄化程度会继续深化。当65岁以上人口占比达到20%的时候，就会进入超级老龄社会，这时总人口结构是3个劳动人口供养一个65岁以上老人，可以想象，那时候，养老金筹集会更加困难，劳动人口的负担也会更重。杨燕绥指出，还应明确的是，以上说的5:1、3:1都是理论赡养比，实际赡养比还要低，因为劳动人口中实际上还要减去四类人口：在校生、低收入人群、失业人口及提前退休人群。 “毫无疑问，老龄化问题现实而又严峻，看国际上各个国家的做法，养老金至少得提前25-30年准备，对于30年要跨越三个阶段的中国来说，社会的老龄化脚步已经在倒逼中国养老金结构调整的时间表。 ”杨燕绥强调：“这个时间表越往后推，政府为此付出的成本将会越高。 ”

　　杨燕绥指出，老有所养，不仅仅是养老金的问题，还包括医疗保健、养老居住、老年护理等一系列问题。我们当下就需要为超级老龄化社会的来临提前做好必要的准备，“公共政策到位的话，可以缓解由老龄化带来的一些问题”。

　　杨燕绥认为，国内现行的养老政策缺乏公平性与持续性，亟待改革。拿养老金制度来说，目前，政府的表态是一个承诺和一个不承诺，一个承诺是要解决养老金的碎片化、多轨制；一个不承诺是什么时候解决暂无时间表。这里面牵涉方方面面。此外，在社会养老服务体系的建设中，以提供养老服务与管理养老资产为主要功能的金融机构或法人集团也可以发挥重要作用。事实上，在当天的论坛上，中国老年学会风险管理研究专业委员会正式成立，由新沃资本主导的该专业委员会将为政府部门、涉老产业参与企业提供专业交流平台。可以预见，随着老龄化时代的到来，涉老金融炙手可热，各类机构将加快布局，探索金融与老龄产业的共赢发展之路。