自2010年10月“沪十二条”发布至今，上海商品住宅市场实行限购已达三年。三年来，限购一直是各方关注和争议的焦点话题之一，而市场经历了一系列起伏之后又迎来了量价齐升的局面。8月，上海新建住宅价格指数同比上涨18.5%。9月，住宅成交142万平方米，环比增长六成，同比猛增七成，创下四年同期新高。　　有评论认为，旨在平抑市场过热的限购在上海似乎并没有达到预期效果。而在几百公里之外的温州，限购则取得了明显成效，以至于温州市政府在8月份对这一政策做出调整。

　　对此，分析人士称，限购作为行政调控措施在执行一段时间之后影响趋弱，并不能因此否定其效果。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌就表示，“限购政策对于市场的作用毋庸置疑，如果没有限购政策，现在的房地产市场将难以想象。”

　　2013房价涨幅最大

　　同策咨询研究中心数据显示，2013年1-9月，上海商品住宅成交均价为23744元/平方米，比2010年1-9月的20986元/平方米上涨13.14%。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，按13.14%的增幅计算，近3年的年均增幅仅为4.4%，而2010-2012年上海市人均可支配收入同比增幅依次为10.4%、13.8%、10.9%，远高于上述涨幅，仅稍高于同期本市CPI的增幅。所以该房价涨幅无疑是可控的，也达到了为控制房价平稳的调控目标。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟指出，限购政策执行三年来，调控效果显而易见。限购政策将投资性、投机性需求大量挤出楼市，市场基本回归至以“自住需求”为主的局面。房价在2011年、2012年基本处于“停涨”状态，其间还有部分项目出现了价格下调。但2013年3月以来，上海楼市呈现量价齐升的行情，商品住宅成交均价在前9个月上涨5.71%，超过前两年。

　　官方数据同样显示，2013年的房价涨幅远超过去年。根据国家统计局官方网站公布的2013年9月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，上海新建住宅价格指数同比上涨18.5%，而这一数字在2012年8月仍呈现下降态势。

　　面对近期有所反弹的市场行情，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌分析，限购政策实施之初会形成市场对未来房价走势出现下降的心理预期，导致成交量下滑，从而出现短期的房价下跌过程，然而短期政策长期执行后，造成一部分被压抑的需求集中释放，形成市场量价齐升的局面。同时三年间，每年的供地计划都没有完成，尤其是一些大城市土地供应紧张造成有效供应没有跟上，从而造成在新一波市场行情下供不应求，房价进一步走高。

　　成交量接近去年全年

　　德佑地产研究总监陆骑麟指出，随着时间的推移，限购对于成交量的打压效应逐步减弱，从2011年的低点开始，成交量逐年在回升，其中2013年前9个月的成交量已经接近2012年整年的成交。据德佑地产市场研究部监控数据显示，2013年9月，全市商品住宅成交量为142万平方米，达到了限购以来同期的最高点。

　　“不过限购政策减缓了房价上涨的速度，如果无限购政策的话，房价涨幅将会快许多。2011年前，每年的成交均价几乎都是以20%～30%幅度上涨。”陆骑麟表示，虽然，刚需以及改善型需求都在9月得到大量的释放，但并不能说市场已经消化了限购政策。2010年至今，全市商品住宅的供应量呈现了逐渐递减的状态，2012年仅有894万平方米，远不如限购前。所以，一方面，限购令使大量的“投资投机”行为挤出市场，市场的需求量陡然减少。另一方面，随着限购初期，开发商较为萎靡的入市态度，使得市场出现了供不应求的状态，因此在刚性需求和改善型需求经过了近三年的积压出现了集中性释放时造成了价格的上涨。

　　同济大学房地产研究所所长施建刚认为，限购政策在抑制了投资、投机需求的同时也压抑了部分刚需和改善型需求。在限购政策长期执行下，投资、投机需求依然可以被抑制，但刚需和改善需求则不会无期限地等待观望，近期刚需和改善需求在市场的集中释放就形成了一波成交高潮。

　　张宏伟认为，上海市商品住宅存销比持续降低，截至10月8日，上海市商品住宅库存为964.95万平方米，以今年1-9月月平均交易量101.6万平方米计算，当前市场存销比已低于10个月，房价则面临持续上涨的压力。在这种商品住宅市场供求关系紧张的局面下，政策影响范围有限，成交出现“阶段性”爆发。

　　限购长期效应趋弱

　　顾云昌表示，限购政策对于市场的作用毋庸置疑，如果没有限购政策，现在的房地产市场将难以想象。在刚刚实施限购政策后，未来市场走势并不明朗，预期房价下跌导致成交量迅速下降，短期内也的确出现房价的下跌过程，导致购房者的进一步观望。但短期政策长期化后，略显疲态，限购三年之后，原本处于观望状态的一些刚性需求无法持续观望，不得不入市，所以造成了今年3月以来的一波需求压抑后的反弹，促使成交量、成交均价双双走高。也就是说这三年里的购房需求是有一定量的，在前期被政策压抑的需求必定会在其后一个阶段释放。

　　陆骑麟表示，从“限购令”的调控效果来看，不仅有效抑制了房价过快上涨的势头，也使得“投资、投机”需求被大量挤出市场，市场基本回归到以“刚需”、“刚改”为主的合理轨道上，目前，去投资化的“限购令”已经逐渐变成常态的调控手段，且这种行政干预使得市场已经基本回到了相对合理的状态，或可成为长效机制的一部分。

　　罗寅申指出，从近期市场的成交走势来看，限购政策在出台多年后对于楼市的影响力正在弱化也是毋庸置疑的。作为行政性调控手段的限购政策本身就是短期措施，其长期存在后对于市场必然会产生一定的负面作用。

　　施建刚认为，限购作为短期的行政调控手段确实效果明显，但对于房地产市场的长期健康稳定发展并非长久之计。

　　温州限购松绑的“误会”

　　限购持续三年以来，曾有多个城市试图放松执行，但均被叫停。今年8月初，关于“温州限购松绑”的消息成为舆论焦点。随后温州市住建委相关负责人公开回应称，在调控政策下，温州基本实现了房价合理回归的目的。温州在国务院规定限购政策框架内对温州地方版限购细则进行适当的调整，以允许本地户籍家庭在市区购买第二套住房。

　　限购调回“原点”

　　2010年4月17日，“新国十条”(《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》)出台，要求房价过高城市限制家庭购房套数，被称为“限购令”。

　　2011年开始，相关文件要求房价上涨过快的二、三线城市都要严格执行限购政策。此后，限购城市从35个增加到46个。佛山、珠海、温州、宁坡、金华、绍兴、台州、舟山等多个非省会城市相继公布限购政策。

　　其间，曾有多个城市试图摆脱限购的“紧箍咒”。2011年10月11日，佛山在11时49分出台“宽松版限购令”，到晚上11时24分即被叫停。2011年11月11日，成都曝房管局会议松绑限购令，7日后即被叫停。2012年7月14日，珠海住建局官网挂出宽松版限购限价政策，次日被叫停。

　　今年8月初，媒体报道称温州对限购进行微调，原本不可购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许可购买第二套房。这一举动立即被解读为“限购松绑”。

　　然而，温州市住建委相关负责人接受媒体采访时表示，温州房地产在调控政策下，基本实现了房价合理回归的目的。目前温州和全国一样，保持房地产市场健康发展，所以当地认为，有必要对国务院的房地产政策进行再一次解读。“之所以之前出台更为严厉的温州版限购令，是因为对国务院政策存在误读，以为限购政策只执行半年，因此现在要重新回归到国务院政策上。”

　　温州房企中梁地产副总经理陈永锋曾公开透露政策调整的来龙去脉：从2012年起，就有房地产商向政府提交报告，建议对包括限购政策在内的房地产调控进行调整。今年7月24日，温州市召集了当地5-6家代表性开发商举行座谈会，听取意见，最终在8月6日宣布对限购进行微调。“温州之前对国务院的限购解读得更为严厉，如今只是把政策调整回原点。”

　　警惕“退烧后遗症”

　　事实上，限购对温州楼市的退烧起了明显作用。2011年10月，温州政府正式下发限购细则，只允许具有温州户籍的居民家庭及能够提供1年以上该市纳税证明或社会保险缴纳证明的非该市户籍居民家庭新购买一套商品住房，这比国务院的要求更为严格。

　　相关数据显示，2011年9月以来，温州房价连续22个月同比下降。直至今年7月，温州市商品房均价降至21974元/平方米。部分新楼盘的成交均价甚至低于周边二手楼盘的报价。而高端住宅的下降幅度更为明显，以标志性高端项目鹿城广场为例，2009年该楼盘二手房均价曾高达8万元/平方米，但2012年时均价遭到腰斩。

　　同时，国家统计局发布的全国70个大中城市房价数据显示，温州是唯一一个5月、6月和7月房价均同比下降的城市。

　　有关统计显示，限购令实施后的连续5个月内，温州无任何土地拍卖收入。当年土地成交价格降幅居全国之首。2012年温州市区出让的商品住宅建设用地面积开始回升，但也仅328亩，为以往正常年份的十分之一。

　　温州中小企业发展促进会会长周德文表示，温州楼市退烧带来的后遗症不少，库存过多就是其一。据温州市物价局监测预警分局年初公布的数据，去年底温州市还有80万平方米的库存，而今年温州市区将有19个项目上市，市场供应总量可能达到160万平方米，预计需要约29个月才能消化，而同期广州、深圳消化周期仅6个多月。

　　“限购的微调，将有利于温州经济的稳增长。”周德文强调。

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　　限购下房企很忙

　　限购令已持续三年有余，其间地产公司可谓异常忙碌，小到对产品类型的调整，大到对企业布局战略的变动。各大房企见招拆招，在长期的调控背景下激发出诸多应对之道。

　　转战二、三线

　　限购政策下各方房企的布局战略发生了鲜明的调整，未受限的二、三线城市备受青睐。

　　万科、保利、远洋、中海等品牌房地产企业在政策背景下迅速作出反应，纷纷加快在二、三线城市的布局速度。龙头房企年报数据显示，2010年万科新进入昆明、贵阳、清远等12个城市，二、三线城市占比极高；保利全年新进福州、厦门、珠海等12个城市，其中大部分布局在二、三线城市。

　　当时，北大房地产研究所所长陈国强就曾表示，虽然一线城市的人口数量上涨很快，但由于政策的影响，未来的购买力并不容乐观。因此一些地产商转战二、三线城市也是对限购令政策的规避。

　　时至今日，部分房企因已经尝到因限购而大举进军二、三线城市的 “苦果”。有专家指出，房企加大对二、三线，乃至三、四线城市的开发力度，导致其中不少城市出现需求有限，供应无限的尴尬处境，反而一线城市凭借稳定的新增需求显现出更强的潜力，“这也是目前各方房企重回一线城市攻城略地的原因。” 上海望源企业发展有限公司总裁助理黄欣伟表示。

　　投身商业地产

　　除了布局上的转变之外，地产公司同样在项目属性上有了倾向性的选择，转向商业地产的势头一浪高过一浪。万科、招商等大型房企相继宣布将进行企业战略调整，对商业地产领域加码。

　　2010年以来，万科开发商业地产明显提速。6月，万科首个城市综合体龙岗中心区项目启动，其中计划在2011年和2012年投建两家酒店。同年，保利方面公开表示打算将商业物业的投资比例逐步增大到总体投资的30%，未来的三年内，将持有型商用物业面积增加到300万平方米。

　　进入2013年，房企加大商业比重的状态仍在持续。复地此前在发布上海首个项目申公馆时披露，今年销售的项目中，将有28%是商业地产。尤其在上海，总共开发的7个项目中，有4个是商业地产。

　　同样，世茂房地产也透露，旗下世茂股份主打商业地产开发，该领域将在其未来的业绩中占有越来越重要的角色。

　　着眼刚需产品

　　值得一提的是，在限购政策下，刚需成为市场的成交主力军，房企针对该现象开始增加刚需类产品的开发比重。

　　2011年年初，绿地集团就公开表示，为了更好地应对市场形势，企业将根据市场需求积极调整产品结构，加大小户型、低总价等产品的供应力度，积极对接和满足刚性需求。

　　同期，万科董事会秘书谭华杰在总结万科2010年业绩时也表示，2011年政策调控仍在持续，刚需将成为市场需求主流。在此背景下，万科将继续坚持中小户型普通住宅为主的产品定位。

　　有专业人士坦言，自从限购政策出台以来，高端住宅市场因目标客群的性质而受到更大程度的限制，反而刚性需求并没有因此受到太多影响，从而导致刚需类产品更容易去化，房企因市场主导加大开发刚需产品实属正常的应对手段。

　　观点

　　短期内不可能完全取消限购

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，限购政策对于市场的作用毋庸置疑，在北京上海等一线城市，限购基本将投资和投机需求排除在外，市场以自住需求为主，但房价仍然在上涨，短期内限购不可能取消。

　　本轮房价上涨的原因主要取决于供求关系，在除去了投资、投机需求之后，市场供应仍无法满足合理的购房需求，供不应求现象严重。一方面，可以看到近两年的供地计划并没有完成，每年都无法完成的供地计划导致土地供应不足。另一方面，政策对于房地产市场过多的变化和干预是对市场信息的扰乱，开发企业在限购之初逃离一、二线限购城市，涌入非限购的三、四线小城市，导致中小城市原本没有太多的需求却产生了大量的供应，造成三、四线城市的供应过量，而一、二线城市的短期需求被抑制。然而，有效供应没有跟上。供不应求造成了本轮房价出现上涨。政策应着力供应角度，而非简单依靠限购来抑制需求，这将无法解决市场当前面临的困局。

　　一、二线城市大量的购房需求存在，所以这些房价仍在不断攀升的城市短期内不可能取消限购政策。但我们也看到部分城市政策的放宽，像温州这样的城市在市场出现供大于求之后，房价下跌，因此限购取消无论是购房者或是相关部门都不会反对。政策依然取决于市场，不同的城市取消或是放开限购的时间表要具体情况具体分析。

　　任何调控政策都需经历市场检验

　　同济大学房地产研究所所长施建刚认为，任何一个调控政策都需要经历市场的检验。房地产市场有自身的规律，依靠行政手段扭转市场发展的方向非常困难。限购政策就是一个强制性的行政手段，用来抑制房价的上涨，抑制了投资投机需求，而并非一个市场化运行的调节措施。

　　限购政策实行三年时间，可以看到其对市场成交量和价格的影响，如果没有限购政策，房价上涨的幅度可能会更快，而成交量也会更高。但不得不说，限购政策目的就是抑制投资投机需求，在抑制这部分需求的同时也抑制了很大一部分改善型需求和部分刚性需求的购房者，而这一政策是可以通过限售，也就是在出售原有房屋时增加成本来实现不误伤改善型需求和刚性需求的购房者，这样更有利于房地产市场的健康发展。

　　在我国城镇化发展不断推进的大背景下，城市人口的大量导入对城市的房地产市场必定起到推动作用，而限购政策则与市场背道而驰。

　　限购一定不会长期地持续下去，政府希望通过实现房地产市场信息全国联网后建立长效的房地产税收机制，来取代限购政策。

　　调查

　　限购三年 五成受访者沪上置业

　　上海的限购政策实施三年时间，对于购房者影响几何？在搜房网进行的一项限购三年对购房者的影响调查中，近千名受访者中，有近五成(49.65%)表示限购三年间，已在上海置业，而77%的受访者表示未来上海房价仍将居高不下。

　　调查结果显示，逾六成(60.78%)受访者表示限购三年对房价的调控效果不大，接近四分之一(24.59%)的受访者认为限购对房价调控有效果，但是误伤了改善型需求，仅一成(10.64%)的受访者认为限购有效地抑制了投资需求。

　　近八成(77.07%)受访者认为限购三年后，上海房价一直居于高位不下，未来或将继续保持这一趋势，22.93%的受访者认为调控后，上海房价上涨势头趋缓。

　　调查结果显示，近四成(35.22%)受访者表示限购政策对其置业影响很大，不能购房，31.21%受访者认为限购对置业有些影响，但还是能购房，25.77%的受访者认为限购对置业没什么影响，还有7.8%的受访者无法判断。