小区业主自治亟须“维修”

　　文/潘洪其

　　近年来，各地曝光的房屋质量问题越来越多；为房屋“治病”的公共维修资金虽储备丰富，却遭遇“惜用”。统计显示，全国各地缴存的住房公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率不足1%。如何唤醒这笔“休眠”的巨额资金，备受社会关注。

　　截至2012年10月底，广州市住房公共维修资金归集总额超过81亿元，累计使用金额不到8000元；截至2013年4月30日，北京市已累计归集住房公共维修资金342.19亿元，仅使用了4.73亿元。一南一北两大城市的情况，在全国城市中颇具代表性。一方面，不少小区都亟须动用公共维修资金对住宅设施进行维修；另一方面，由于使用程序繁琐、管控严苛，成功使用维修资金的小区少之又少，已使用金额竟然不到归集总额的1%。好比一个人上班时按规定缴纳养老保险，退休后要靠养老金维持生活，每月的养老金却很难取出来，岂非咄咄怪事？

　　2007年10月，建设部、财政部下发《住宅专项维修资金管理办法》，规定涉及住宅维修资金的几方责任主体之间的关系：维修资金的所有权人是住宅小区的业主，业主对使用维修资金行使决策权；住宅小区的物业公司应当执行业主的决定，负责向管理部门提出申请维修资金、组织招标对住宅设施进行维修；政府部门负责对银行存储维修资金进行监管，对住宅小区使用维修资金进行审核、监督。

　　目前，住宅维修资金之所以出现“沉睡不醒”、资金收益成为“糊涂账”等问题，主要原因在于政府部门行使监督权太过强势，而业主行使决策权太过弱势；前者致力于限制使用住宅维修资金，后者致力于争取使用维修资金。双方权力的失衡，导致各自行使权力的效果出现较大反差。不过，政府部门对此也有苦衷，他们常常挂在嘴上的一个理由是：住房公共维修资金是小区房屋的“养老金”，事关重大，不可不慎。现在很多小区的业主委员会涣散乏力，有的根本就没有业主委员会，不能指望他们对使用维修资金作出可靠的决策。如果政府部门不严格审核、监督，谁能保证不会有人以维修小区住宅设施为名，滥用、侵占维修资金？

　　应该说，政府部门挂在嘴上的理由多少反映一些实情。在不少住宅小区，业主委员会要么成为物业公司(以及开发商、居委会)的附庸，要么就是与物业公司形同冰炭尖锐的对立关系；总之，难以代表小区业主的意愿和利益，与物业公司博弈、合作，共同对小区进行善治。相反，如果住宅小区建立成熟的业主自治制度，业主委员会能够充分集合全体业主的意见，对公共维修资金是否应当使用、该使用多少等作出科学决策，对维修资金的使用进行严格监督，维修资金就很难被滥用和侵占，又何劳政府部门介入严加管控呢？

　　住宅小区的房屋需要维修，小区业主自治其实也亟须“维修”。按照《物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，住房公共维修资金须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主、且占总人数三分之二以上的业主同意才能使用。也就是说，小区必须成立业主大会，才能将维修资金从政府代管账户划至业主大会账户，具体由业主大会选举产生的业主委员会经办。这就倒逼住宅小区尽快建立、完善业主大会以及业主委员会等业主自治组织，为小区使用公共维修资金提供最基本的通道。

　　业主自治是一个不断发展、成熟的过程，不能说必须等到业主自治高度成熟后，才将使用公共维修资金的决策权交由业主行使；而应当本着充分信任、大胆放手的原则，促使业主在行使决策权的过程中逐步健全自治组织，提高自治水平，形成业主“行使决策权→自治水平提高→充分行使决策权→自治不断完善”的良性循环。

　　每个人都有权支配自己的养老金。同理，每个小区都有权支配自己的公共维修资金。当前，住房公共维修资金的使用程序需要进一步规范、公开，努力缓解维修资金“沉睡不醒”与“使用难”的矛盾。从长远看，应将住房公共维修资金的管理、使用作为一块“试验田”，以此“维修”、扩大住宅小区业主自治，增加维修资金收取、管理和使用中的公开性，保障业主对维修资金运行的知情权、决策权、监督权，真正把住房“养老金”管好用好。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2013年10月上半月期)