云南460万元房产连环案

　　法制与新闻记者_韦文洁   实习生_胡锦慧

　　从原本尔汝之交的朋友到对簿公堂，原因是一栋价值460万元的房屋买卖纠纷，而此案衍生出的另一诉讼以及两级法院对同一案件的不同判决则提醒着人们，在追求法治社会的过程中，明晰法律，培养基本司法素质，不仅仅是法院的工作，也应是每个公民的应有之义。

　　“我也不想这样，毕竟以前还是很好的朋友。”谭群英有些失望：“明明是对方不交租金，一审已经判决，对方怎么还能理直气壮地上诉说我违反合同在先？”

　　友情已是覆水难收，被谭群英指责的王利同样愤愤不平：“你卖房子是你的权利，但不能影响我的合法利益吧？”

　　作为连环案，起诉谭群英违约的张权则体会到躺着中枪的感觉：“我只想顺顺当当地买房子，谁想到买来一堆官司？”

　　曾经的合作

　　问号在每个当事人的心中都没有拉成直线，每个当事人都站在自己的角度来阐述着法律应保护自己的合法利益。然而，两审的不同结果，让每个人理解的法律都有些模糊的面孔。

　　湖南人谭群英多年前与老乡王利一起，在云南省芒市开了一个名为“群英五金工具大全”的商店。芒市作为中国与缅甸接壤的边境城市，风景秀丽，被称为“孔雀之乡”。合作之初，双方的关系也如同芒市的天气一样，晴空万里。

　　两个人在合作的时候每人买了一栋门面(两间)，从一层到四层，两个门面合在一起共同做生意。这样过了一段时间后，由于谭群英居住在勐腊，距离太远，交通不便，谭群英决定不做了，把生意交给王利，于是两人在2010年3月7日签订了一个转让合同。

　　转让合同里头有一段写着谭群英把房子租给王利10年，每年房租15万元，每年的1月1日交清房租，如果到1月底还没有交清就视为退租。王利在协议里提出这个房子谭群英可以卖，但自己享有优先购买权，而且王利提出说谭群英若因自身需要，出售本房产，应提前一个月将所达成的出售协议通知王利，在同等条件下，王利有优先购买权，王利仍在租用合同期内，则应确保承购方继续执行本合同最少五年。

　　签了协议后，2012年年底，谭群英说自己需要用钱，想以最低460万的价格卖掉这个房子，问王利是否想购买，王利说：“我买不起，我帮你打广告吧，看谁买。”王利亲自帮谭群英打了广告，打完广告后，有一个叫张权的找到谭群英要买这个房子，谭群英便同意了。

　　在这个阶段，友情明显存在于两人之间，王利主动帮谭群英打广告就是证明。

　　然而，谁也没想到，接下来的发展让双方始料未及。

　　对簿公堂

　　尽管王利已经表明买不起，但从2012年年底到2013年年初，谭群英就和王利联系，说现在有人要买这个房子，问王利买不买，还是460万的价格，王利优先。在此期间，二人以短信联系，王利发短信说自己要干5年，后来又提出说对方可以做别的生意，但不能和自己一样做五金生意。其中有一条信息王利说：“你原来答应我让我干5年，你就得保证我干5年。”谭群英短信回应说：“我只能保证你的优先购买权，但我无法保证你干5年。”

　　谭群英还发信息询问过王利对于购房的意见，并提出说不行的话可以先付租金，这条信息王利没有收到，结果到了1月底，房子一直没交租金。

　　在此期间，谭群英已经与福建商人张权达成了买卖协议，双方约定价格为460万元，并且，在张权支付定金后，在2013年2月底，谭群英到芒市协助张权办理房屋产权过户手续。

　　2013年2月3日，谭群英把王利叫到宾馆，说：“如果你不交房租就视为退租。”随后，谭群英又将书面通知邮寄给他，视王利已经退租了，并且告诉他，她已经签了合同，把房子卖了，如果违约他是要承担违约金的，让王利在2月26日之前腾出房子。但是直到2月26日，王利仍然没有腾出来房子，于是谭群英就起诉了他。

　　起诉过程中王利提出了两点：“1.我给谭群英发信息让她保证我用5年，她说她保证不了，她这种行为属于预期违约；2.我给谭群英发信息说我要交房租，她没给我回信息，所以我不交。”

　　有一个插曲是，到了今年2月份，谭群英在通知王利解除合同以后，王利于2月17日，把房租15万打给了谭群英，打完以后他立刻告诉了谭群英。谭群英觉得有些可笑：“你原来说不知道我的账号，现在怎么知道打到我这里来了？你现在已经退租了，再付房租就没有意义了。这个钱作为违约金放到我这里。”

　　一审法院认定：交房租是王利的义务，王利应该按照合同上的约定按时交纳房租，如不交纳，就视为退租，谭群英有权利让王利腾出房子。所以最后判决合同解除，让王利在30天内把房子腾出来。

　　房屋纠纷连环案

　　王利随即提出了上诉。

　　王利认为：“是谭群英首先表示不能给我保证五年的经营时间，不是我没有按照合同支付房租，而是谭群英违约在先。”谭群英辩称：“在双方的转让合同中已经明确规定，在每年1月1日，王利需付清当年租金，在一个月内未付清，则视为王利自动退出，甲方有权收回出租房。而王利直到我把房子卖了，在2月17日才交租金，已无意义。”

　　就在谭群英与王利僵持不下的时候，房屋购买者张权又将谭群英告上法院，表示自己不知道购买的房产早已被谭群英租给他人使用，要求法院判谭群英继续履行合同并赔偿。

　　这个连环案的发生，如同火上浇油，让本已焦头烂额的谭群英雪上加霜，与王利的案子从一审到二审还未结束，谭群英不得不面对衍生出的连环案。在答辩中，谭群英表示：“张权在与我签订房屋买卖合同前，我就把租赁合同交给了他，正因为双方都知道租赁的事实，所以在合同中没有约定交付房屋的具体时间。”

　　谭群英认为，既然张权购买了房屋，就是王利的承租人，本应向王利主张行使权利，但因为张权本人怠于行使权利，所造成的损失无权向她索赔。

　　在衍生出的连环案尚未有结果时，谭群英与王利房产纠纷案的二审结果已经宣判，二审宣判谭群英败诉。

　　二审法院出现的程序瑕疵

　　对此结果，谭群英的代理律师，北京德恒(长沙)律师事务所律师周立认为，二审法院存在若干程序违法的问题。

　　一个显而易见的事实是：二审时王利提交了四份一审时没有提交给法院的短信，但二审没有开庭审理。

　　周立说：“这些短信是一审以前就有的，按照法律规定，它们不是新证据，因此不能质证。但是二审法院的判决写着‘这些是往来信息，对真实性予以认定’，这样就违反了一个法律规定，只要提供的是新证据以及法院对原来事实有不同认定的，是必须要开庭审理的，但是他们没有开庭。这是他们第一个违法的地方。”

　　第二个就是他们上诉请求写道：“要求二审法院判决谭群英继续履行合同。”周立在答辩状中写到：“这个诉讼请求不是二审的诉讼请求，应该是一审的，二审的时候房子已经属于张权了，让谭群英履行合同她无法履行，因为房子已经不是她的了，因此应该驳回他的诉讼请求，重新立案。”

　　二审法院判决认定合同无效，有两个理由：一是谭群英没有保证王利做五年生意，属于先违约，导致王利不能交房租。

　　周立回应：“首先我认为这个观点就是错误的。谭群英一旦把房子卖掉，房屋所有人就不是她了，谭群英在卖了房子后肯定无法做出保证。

　　“我国法律规定，买卖不破租赁，只要租赁合同成立，任何人都不能破租赁合同，这是法律保证的。法律是规定买房人继续租赁，而不能让卖房人保证。第二个就是房屋租金问题，王利说给谭群英打电话发信息要交房租，谭群英没有给回应，导致自己没有交租金。交租金是义务，应该按期交，义务不是应该让权利人通知，而是应该主动履行，他在义务和权利问题上颠倒了。”

　　不仅如此，周立还发现，王利在二审法院的疏忽下，出现了一个明显的硬伤：“王利的一个代理人是公民代理，根据新诉讼法规定，公民代理必须是亲戚或单位工作人员，朋友之间不能代理。法院后来告诉他们说他们两个不能代理，那两个人就说他们都是律师，都能办出庭函，我说你们以后把出庭函补上就行，这是个法律程序。但是判决书发下来以后，我看到其中有一个人没有出庭函，是公民代理。

　　“所以这案子有两个违法的地方，一是该开庭不开庭，二是找公民代理。”

　　二审主审法官毛松清：二审法院没有违法，而是与一审法院的看法不同。

　　记者(以下简称记)：在本案调查时，你从一开始就释明王利、李青梅变更诉讼请求，并提出要审查谭群英一审的诉讼请求，谭群英的律师当庭提出了反对意见，认为你释明违法，你应当审查的是王利、李青梅的上诉请求。(记者按：释明，又称阐明，它是大陆法系国家民事诉讼立法与学理上的用语。通常是指法院为了明确案件的事实关系与法律关系，就事实上以及法律上的有关事项向当事人发问，促使当事人及时、完整地陈述事实和提供证据的活动。)

　　毛松清(以下简称毛)：民诉法第168条规定，二审应当对上诉请求的有关事实继续审查，实际上法院最基本的原则就是“不告不理”，你告什么法院审什么，所以这个案子的核心问题就是合同是否解除，一审的判决是解除合同，但是上诉人这边提起上诉，我们就给他释明，因为当事人如果没有具体的诉讼请求，法院是没办法审理的。所以总的来说，对于这一点，我觉得没有什么问题。

　　记：所以你认为你对王利进行释明是合法的？

　　毛：对。对于他变更上诉请求这一点，我们还征求了被上诉人谭群英的意见。

　　记：关于二审审理程序的问题，法院是否允许了王利、李青梅找公民代理？

　　毛：王利和李青梅在最后判决书上列出的代理人是李强，李强是云南春晖律师事务所的律师，二审的时候王利和李青梅确实是找了两个代理人，当时谭群英提出了异议，然后王利和李青梅的代理人答应说庭审后会提供代理手续，但是最后只有李强补了手续，我们的判决书上代理人也只写了李强的名字，而且王利撤销了对另一个人委托的材料，所以最后只有李强一个代理人。

　　记：公民代理人的身份要符合哪些要求？

　　毛：民诉法上有规定，公民代理一般都是亲戚或者单位同事。如果是公民代理的话，需要提供相应的证明，能证明是亲属关系或者是单位同事。

　　记：王利找的另一位是不是没有公民代理资格？

　　毛：这个是上诉人和被上诉人均表示同意后，他们要求这两个人补上相关手续，后来王利把这个人的委托撤销了。

　　记：这种情况的存在是不是由于你们法院在审查代理资格的时候没有认真检查？

　　毛：没有，我们都会依法审查的。像这个案子里面，我们是经过审查并且双方都同意的，而且李强也交了他的委托书。

　　记：最后王利没有委托这个人代理是不是由于这个人根本不是律师或者不符合公民代理的要求？

　　毛：当事人他自己撤销对这个人的委托，这就是他们的权利了，我们也不好更多地去审查。

　　根据法律规定，1月14日谭群英已经明确表示自己不履行合同了，她在短信里说的是房子已经卖掉了，而不是要卖掉。而且这个事情不是王利自己讲的，是谭群英确实发过这条信息，她自己也承认了，所以二审我们合议庭讨论时，就认定那个时候她已经把房子卖掉了，认定她违约在先。而且1月19日王利也征求过谭群英的意见。

　　如果当事人对二审判决有异议，可以提起申诉。

　　不同的法官对于同一个案子可能有不同的认识，对于这个案子，一审芒市法院和我们中院的看法就不同。