涿州楼市虚火背后

　　销售人员冒充购房者 大多分销团队操作

　　本报记者 胡坤 廊坊报道

　　4月15日，位于河北涿州市开发区政法街的翡翠城售楼处里几乎座无虚席，场面看起来很火爆。但《华夏时报》记者仔细观察发现，在场的基本都是该楼盘的销售人员，真正的看房者寥寥无几。

　　购房者稀少的情况也发生在了本报记者走访的其他几处楼盘。一位当地的销售人员私下表示，涿州楼市最近一个月来确实比较火，房价平均上涨了将近1000元/平方米，但这几天前来看房的人数开始出现了下降。

　　“像涿州这样的城市，楼市的火只是虚火。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，从长远来看，京津冀一体化有利于涿州等地楼市，但在一体化还只是一个构想的现在，其房价上涨完全是炒作。亚豪机构市场总监郭毅也认为，在涿州这样不成熟的市场，无论是投资还是自住，都会面临巨大的风险。

　　楼市虚火

　　第一次走进翡翠城售楼处里的人一定会被这里的火热气氛所感染——音乐劲爆、人声鼎沸，每一张桌子旁边都坐着人。这些人小声交谈着，不时在桌上的资料上指指点点，俨然一副销售人员向看房者介绍情况的样子。

　　但是，这些“看房者”似乎太年轻了，几乎清一色都是穿着时尚的年轻男女，也没有随身携带的背包或挎包。每当大门口有人进来时，他们都会抬头观望，如果发现不是看房者会很快低下头继续聊天。如果发现是看房者，他们则会一直盯着看。前台在做完登记后，会把看房者带到一张桌子旁，这时这张桌子旁坐着的销售人员和疑似看房者就会让出座位。

　　“涿州大部分项目的销售都是由专门的分销团队来操作的，他们非常善于调动现场气氛。”前述当地销售人员告诉本报记者，这种模式被业内称之为“强销”，目的就是营造出一种一房难求的氛围。而实际上，目前来涿州看房的人并不如外界想象得那么多。

　　就本报记者看到的情况而言，看房者确实算不上多。翡翠城里看起来真正像看房者的只有几个人，其他如香邑溪谷、鸿坤理想湾、君临天下-御景园、惠友钻石广场等楼盘的售楼处里几乎看不到真正的看房者。K2狮子城和凯旋门的售楼处里，看房者要稍微多一些，但也分别只有四五组而已。

　　“你要是早来一个月就好了。”一位当地出租车司机告诉本报记者，前一段时间来涿州看房的人特别多，房价也涨了不少。前述当地销售人员也表示，近一个月涿州的各个房地产项目都有不同幅度的提价。

　　据了解，涿州老城区楼盘的价格基本在7000元左右/平方米，君临天下-御景园、惠友钻石广场等少数高端楼盘和位于高铁新城的K2狮子城、鸿坤理想湾等价格稍微高点，8000多元/平方米。在走访期间，多位销售人员对本报记者表示，接下来涿州房价肯定会涨。

　　“你现在不交定金，下次就不是这个价了。”翡翠城的销售人员表示，该项目二期将在接下来的这个周末开盘，到时每平方米价格至少会上涨300元。不过，不止一位其他楼盘的销售人员告诉本报记者，翡翠城二期宣称开盘已经好几次了，但也一直没开。“他们一直蓄不满客。”一位销售人员表示，大多数项目在开盘前都会以收定金的方式蓄满一定数量的购房者，否则开盘时“不好看”。

　　4月15日，香邑溪谷的一位销售人员告诉本报记者，该项目上次的开盘价是7000-7800元/平方米，而这次的开盘价只会高不会低。但两天后他打电话告诉本报记者，新盘价格已经确定，在计入各种优惠和折扣之后，价格在7000元/平方米以下。

　　投资风险增加

　　“去涿州等地买房的大部分是投资人群。”胡景晖表示。中原地产首席分析师张大伟进一步指出，涿州作为保定市管辖的一个县级市，本身的住房需求有限，其房价也超出了大部分当地人的购买能力，因此其购房人群主要是来自北京的投资者。“当地的所谓火爆都是短期投资者炒起来的，实际热度根本没有媒体报道的那么高。”他说。

　　翡翠城的销售人员毫不讳言他接待的看房者大都是来投资的。当本报记者表示投资的房子不好及时转卖时，他表示这根本不是问题。“不需要房本，只需要拿购房合同去备一下案就能转卖了。”他说。

　　郭毅认为，虽然涿州的房价算不上很高，但这个市场非常不规范，购房者在这里投资会面临巨大的风险。

　　本报记者在随后的走访中也发现，当地的房地产项目大多五证不全。

　　惠友钻石广场的销售人员承认，该项目目前还缺一个商品房预售证。他告诉本报记者，按照涿州市的规定，楼房必须等盖到一半时才给发预售证，但没有开发商愿意等到这个时候。“大家都想趁着京津冀一体化的行情多卖些房子。”他说。

　　“买钻石广场的房子还是挺放心的，起码人家楼立那里了。”一位当地“摩的”师傅告诉本报记者，涿州很多楼连影子都没有，开发商画张图纸就敢卖。他特意提到了中央风景，称这个楼盘就在他家附近，现在正在卖的23号楼和24号楼连地基都没打好。“我们根本就不让他们建。”这位师傅称，他们当地居民和开发商就土地问题已经僵持了很长时间。

　　在中央风景售楼处，销售人员表示，23号楼和24号楼已经开盘几天了。她也承认，这两栋楼确实证件不齐，但这在涿州是普遍现象，让记者不用担心。

　　“如果证件不齐，未来房子的质量就很难得到保障。”郭毅说。此外，由于当地政府前期大规模供应土地，当地楼盘的供应量偏大，这可能是涿州楼市的另外一个风险。

　　张大伟认为，涿州楼市的价格风险不容忽视。“北京楼市已经开始出现房价滞涨的迹象，无论是刚性需求还是投资需求，现在都开始观望。”他认为，在北京楼市都开始出现调整的时候，周边市场承接的来自北京的需求是不可能增加的。

　　涿州各个楼盘都将京津冀一体化作为一个重大利好来宣传，但胡景晖认为其在短期内并不能对其房价形成真正支撑，因为一体化并没有实质落地。目前真正落到实处的，除了北京第二机场外再无其他。“你见到哪个企业已经迁到河北去了吗？”他指出，北京哪些企业迁出去，企业迁出去之后相关就业人口能否跟过去，人口跟过去之后相关医疗、教育等配套能否跟上，这些问题都面临巨大的不确定性。

　　“如果没有产业转移，没有人口聚集效应，那楼市的火就是虚火。”胡景晖认为，涿州等地楼市过度透支未来京津冀一体化的利好不是一件好事情。