法制晚报讯(记者 汪红 实习生 李莹莹) 案件回放

　　张某是北京市朝阳区的城市居民，考虑到将来养老，经朋友介绍，2009年8月购买了李某位于怀柔区的一处农民自建房，二人签订了《宅基地及地上房屋转让协议》。

　　协议中约定张某出资13万元购买李某的5间砖房及宅基地的永久使用权，并约定任何一方不得反悔。

　　协议签订后，张某支付了钱，李某则将房屋交由张某居住至今。

　　现在因该区域房屋价格上涨较快，且面临着拆迁，李某以其家人不同意出售为由，想解除之前签订的转让协议，声称如若张某不同意，就到法院去起诉要求确认协议无效。

　　让张某不清楚的是，城市居民购买农村房屋，到底有没有法律保障？

　　律师说法城市居民买农村自建房合同无效

　　王秀全律师表示，根据《土地管理法》第63条的规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。

　　同时，根据国务院办公厅出台的规范农村住宅用地的相关通知，规定农村住宅用地只能分配给本村村民，且拥有农村住宅用地的村民不得向城市居民出售，城市居民也不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”，两者之间的房屋买卖合同无效。

　　根据上述规定，本案中张某购买的房屋是农村宅基地上的自建房，虽然张某已经交付了相应的房款，并已居住多年，但因双方之间的买卖合同违反国家法律和政策的刚性规定，应属于无效。

　　村民将房屋转让他人不能申请宅基地

　　王秀全律师表示，除了城市居民不得购买农村住宅用地外，不同村落之间的房屋买卖也是禁止的。

　　我国规定，非同一集体(不同村落)经济组织成员之间的房屋买卖合同，侵害了集体的公共利益和他人的合法权益，不能办理宅基地过户登记，合同是无效的。

　　而如果是同一集体经济组织(同村)，其买卖行为应当是允许的，法律没有禁止的，但是只能转让给符合申请宅基地条件的成员，并且村民将房屋转让他人后，将不能再申请宅基地。

　　这种集体组织成员之间的房屋买卖合同是有效的。

　　特别提示

　　买房前要看清“两证”

　　王秀全律师提醒，在买房前，既要查看出卖方的房屋所有权证，也要审查土地使用权证，确保所买房屋不属于农村宅基地上的自建房或“小产权房”。

　　如果购买方明知房屋性质为农民自建房，应视为双方均有过错，出卖人如果在诉讼中要求买受人支付房屋使用费，一般不会得到法院的支持。

　　对于买受人要求支付购房款的利息及房屋升值导致的经济损失，法院会根据案件的具体情况，确定具体的补偿额度。

　　文/记者 汪红 实习生 李莹莹

　　北京济和律师事务所合伙人，专业婚姻家庭律师，兼有中华人民共和国拍卖师资质、中华人民共和国婚姻家庭咨询师二级资质和三级资质及中华人民共和国心理咨询师资质。北京离婚律师网(www.bjlhlawyer.com)高级合伙人兼首席律师。

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(原标题：城里人买农村自建房 签合同没用)