■已建成的住宅小区未来是否逐步放开受到社会关注 记者 杨泽彬 摄
近期，广东省国土资源厅出台《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（以下简称《通知》）提到，全面规范土地出让公告发布内容，土地出让公告要明确出让面积和规划条件，并明确不得建设封闭小区。消息一发，自然引起了行业和业主们的关注，小区没有封闭，安全问题如何解决？对现有楼市会有怎样的影响？开发商又要如何应对？针对这些问题，日前记者邀请多位资深从业人士进行了探讨。
主持人：本报记者王敏冯文彦
嘉宾：中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁
东莞市房地产业协会秘书长陈骏良
东莞市御筑房地产有限公司执行董事兼总经理徐传杰
光大地产项目总监程伟
对楼盘销售的影响尚未显露
东莞日报：后续的新建小区可能大多要对外开放，这对现有在售小区是否会有销售促进作用？
宋丁：政策是否促进了在售住宅小区的销售，目前尚未体现出来。但是，其今后肯定会对房地产市场造成一定的冲击。首当其冲的应该是楼盘的设计规划以及销售策略，中高端楼盘、豪宅区、别墅区等楼盘除了以地段、所在商圈、开发商实力等作为卖点外，还离不开私密性、封闭性的管理，这个政策显然会对开发商原有楼盘的规划设计甚至楼盘卖点造成一定的冲击，甚至可能会出现购房者问“楼盘是否会封闭式管理”等问题，这个对于房地产开发商在设计规划甚至销售楼盘时提出了更多的问题和要求。
徐传杰：论及这个政策对在售楼盘的销售促进作用，说有还是有一点的，主要体现在心理方面。因为中国人都有一种心理——必须要有遮挡，以保持私密性。哪怕是过去的村子，也还有围墙遮挡呢！这属于中国传统习惯。《通知》明确规定未来五年不得建设封闭小区，这就让一些购房者出于安全等各方面考虑，有了一丝紧迫感。
程伟：我个人对这个话题持保守观点，认为对现有在售住宅小区的促进影响不大。首先，完全开放式的小区出现需要时间，短期内，市场将推出的依然是以封闭式小区为主，没有对比性也就没什么稀缺性可体现。而长远一些来说，未来推出的多为开放式小区，或许能体现出封闭性小区的稀缺性，但这种稀缺性是否能在价值上体现出来很难说。综合而言之，个人认为促进作用不大。
开放式小区可通过先进设备增强管理
东莞日报：小区要建成开放式的，对于开发商而言实际上是增加了管理难度的，开发商将如何去应对？
陈骏良：如果是已建成小区“拆围墙”可能会比较难，但对于新建小区而言，难度不算大，因为很多情况可以从开始规划时就做好应对策略。打造开放式小区，其目的实际上为了解决现在大城市出现的拥堵现象，实现内部道路公共化，小区开放的，主要是道路，从小区管理的角度，在早期规划时就可以采用停车场设道闸，楼栋设门禁等方法加强业主的安全管理。其实没必要将建设开放式小区视为洪水猛兽，国外的街区实际上就是开放式的小区，同样很美丽。
徐传杰：小区变成开放式的，如何去管理？开发商的应对措施，将主要集中在设备方面。物业管理，利用先进的设备，如电子巡更系统、电视监控系统、周界报警系统等方式对小区进行全面管理。保安，可以用摄像头监控电梯、楼梯、走廊、出入口等重要小区部分，不仅可以监控外来人士的一举一动，还可以监控来往车辆，实时保障小区安全。
利用设备，不仅可以省去了大量的人力，而且更有效率。东莞很多楼盘暂不可能像香港一样，一栋楼一个保安。在香港，一栋楼居民交的管理费，足以养一个保安；而以东莞的管理费缴纳水平，暂时无法做到。
程伟：开发商的应对之策，还是得要看具体的细节规定。开放式小区不仅仅是一个开放道路的问题，还有小区的公共配套是否也要共享的问题。我个人对开放式小区的理解，是道路共享，绿化共享，那么这里就面临一个问题：公共部分的日常维护及修理费用，由谁来支出。比如说，现有小区的绿化部分，维护费用是物业管理费的一部分，公共配备部分的维修，在后期则需要运用住房专项维修基金。如果是开放式小区，绿化共享，那这部分费用如果还是由业主来支出，是否不太合适？这里还有很多细节化的内容需要去考虑，所以应对之策，不仅仅是开发商来想那么简单。
已建成的住宅小区未来或逐步放开
东莞日报：开放式小区是否最终会延伸至已建成的住宅小区？
宋丁：整个大趋势是这样的。以后，已建成的住宅小区应该会逐步放开。因为封闭式小区，容易造成小区内部土地资源的浪费，而且每个楼盘各自封闭，城市缺乏大量毛细血管式的道路连接，生活、出行也比较麻烦。但不一定全部放开，因为有些小区确实不适合放开，这个要综合考虑。具体如何放开，考验着城市管理者的智慧。
陈骏良：2016年，国务院下发了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，要加强街区的规划和建设，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。从意图上来说，是希望能逐渐衍生至已建成的住宅小区的，但在实际推行上，会涉及到很多管理设施改变的问题。
徐传杰：根据《物权法》第三十七条规定“建筑区划分的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共履行或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。
程伟：已建成的住宅小区真正要实现“拆围墙”恐怕比较难，因为这里不是与开发商沟通的问题，而是要与小区全体业主沟通的问题。《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，涉及到多方因素。
