昨天（11月27日），佑安府（备案名：佑安家园）的名字出现在北京市住建委网预售商品房住宅项目公示一栏上，显示发证日期为11月25日。住宅楼的开盘日期为12月7日。

因为限售价格低，南二环佑安府一直流传有“限转共”之说。直至拿到预售许可证，有关“限转共”的猜测才不攻自破。此前，佑安府一直处于排卡阶段，当时据项目工作人员称，预计将于本周拿到预售许。果不其然。

业内及一些潜在购房者最关注的则是，佑安府在最高限价8.3万元/平方米范围内，做什么产品才会赢利？而在限房价扎堆销售的当口,佑安府能否被购房者“叫好”？

前世：拿地历经68轮竞拍，最高限价8.3万元/平方米

如果想把了解现在的佑安府，一定要知道2017年那场经过68轮激烈竞拍而落定的土地交易。

佑安府的前身是北京市丰台区西铁营村一综合地块，包括住宅混合公建用地、综合性商业金融服务业用地、基础教育用地，建筑面积为19.38万平方米，其中住宅面积为11.42万平方米。

众所周知，从2017年至今，北京为了严控商品房售价，出让地块大多为限房价项目，而这宗西铁营村综合地块也不可避免地被限价，商品住宅销售均价不超79459元/平方米，且最高销售单价不超83432元/平方米。这一价格与当时该地块周边单价7万元左右的二手房均价几乎持平。

即使有严格的限价条件，但是在2017年7月18日，这一罕见的三环内地块一经推出，仍然引起房企们的拼抢。

除了保利+首开+龙湖+招商+西铁营一级开发组成了超级联合体，中粮+首创+五矿+远洋的联合体、金茂+世茂+国瑞的联合体，还有碧桂园、中海、九龙仓、万科、金地、金融街、平安，共有10家房企以及联合体参与竞拍。从房企阵容上，可见一斑。最终，金茂+国瑞+世茂联合体以78.7亿元以及54%自持面积的条件摘得。

不仅限价，还要自持，但这还不是西铁营地块最糟的境遇。今年5月26日，北京市住建委在《关于加强限房价项目销售管理的通知》中提到，销售限价与周边房价相比，低于85%的将转化为共有产权房。因为限价低，佑安府也由此被业界推测“大概率会成为‘限转共’项目”。

今生：闯关“限转共”，大两居与叠拼同取证

今日,佑安府（备案名：佑安家园）的名字出现在北京市住建委网预售商品房住宅项目公示一栏上。有关“限转共”的猜测才不攻自破。

从公示信息来看，住宅楼的单价从75295.02元/平方米至83431.99元/平方米不等 ，未超过最高限价83432元/平方米。而此次获得预售的销售面积为12.26万平方米,主要以住宅楼为主。

佑安府项目的开发商为京茂瑞置业有限公司。记者查询天眼查获悉，其注册资金5000万元，从股权分配来看，世茂集团通过子公司上海旭尧占有40%的股份，为第一大股东，中国金茂、国瑞地产和重庆国际信托分别均占20%股份，但是项目主要操盘者则是中国金茂。

业内和潜在购房者最为关心的是，从西铁营地块到佑安府楼盘，在限价范围内，到底做了什么产品？

记者从售楼处获悉，项目主力产品为300-500平方米的叠拼别墅，共158套，全部为精装交付，总价在2500万-4200万元之间。这种主力产品分布在四层及六层的低密建筑内，以四层建筑为例，上叠与下叠户型分别独立入户，并拥有一个小院，也有赠送的面积，比如上叠会赠送一个大斜层顶的阁楼。

而与许多限房价项目一样，“高低配”也是佑安府的选择。也就是说，项目不仅有总价两千万级的类别墅，也有90平方米的大两居。大两居产品分布在高层建筑里，总价约700多万元。通过“高低配”，项目保证了住宅整体容积率控制在3.6的规划标准。“高低配是佑安府无奈的选择，由于限房价项目同时受到‘7090’政策的限制，在北京核心位置做这样的产品配置，其实是对土地价值的浪费。”有业内专家这样表示。

业内调侃：佑安府是给有钱人的福利

记者发现，此次获得预售的价格为83431.99元/平方米的楼宇，最高为29层，也就是大两居所在楼宇。而单价为75295.02元/平方米的住宅则为四层叠拼别墅。

虽然与许多限房价的90平方米三居相比，90平方米大两居实用性不足，不过，因为地处二环外的优越位置，加上总价相对较低，开发商表示，对这种户型的去化并不担心。

另据销售人员介绍，佑安府部分自持住宅也均分布在90平方米户型所在的高层楼宇，目前自持部分如何处理，还是未知数。

在离佑安府不远处，同样有两个高端项目中国玺和昆仑域。昆仑域在去年首次拿到预售许可证的预售均价就已达到9.5万元/平方米，而今年中国玺的售价也达到9.7万元/平方米。相比之下，佑安府在单价上占据优势。

加之佑安府给自己定位为“二环墅”，明显是在走高端路线。为此，有业内人士调侃称，“佑安府是给有钱人的福利。”一位业内人士表示，限房价政策最初目的是抑制房价快速上涨，但并非所有的土地都适合该政策，尤其是一些位置较好，或者规划容积率低的土地就应该完全市场竞价。“地段好的限房价项目虽然比周边二手房价格有所下降，但单价和总价都不低，低收入人群肯定是买不起的，这是典型的给有钱人创造的福利。”

不过，中原地产首席分析师张大伟认为，目前已经入市的这些项目，平均去化只有3成多，相比之前的4成继续下滑。未来2个多月，还将有1万-2万套限价的房源入市，去化难度仍将会加大。

而从今天8个取得预售许证的住宅项目来看，限房价项目供应扎堆现象明显。在年底这个冲业绩的“当口”，佑安府能否“叫好又叫座”还是个未知数？

新京报记者 袁秀丽 校对 李立军