利好将出刺激房价下半年申城楼盘稳中看涨

　　本报讯近日，权威人士向记者独家透露，下半年本市房地产业将有两项重大措施出台：一是土地出让将纳入招标拍卖轨道，二是内外销房将逐步并轨。

　　上半年，本市房价冲出了盘整近两年的平台，新盘价格普遍上涨5％以上，成交量更创下历史天量。市民们非常关心：上述两项重大措施出台后，将对下半年房价走势产生怎样影响

　　有关专家认为：两项政策的实质，一项是给外国投资者以国民待遇，另一项是增大土地市场透明度，作为长期利好，将对本市房价进一步趋稳走强起到支撑作用。

　　从短线看，目前均价在2000美元／平方米以上的外销房不在少数，但内销房价超过9000元／平方米的楼盘却寥寥无几，两者并轨后，价差缩小成为大势所趋，内销房天价因此短期内有望刷新纪录。另外，高价房价格上涨后，也为中、低房价格的上扬留下空间。

　　同时，土地是房地产市场的龙头，土地出让引入竞争机制后，会消除从前土地协商转让中被低估部分，使土地价格回归市场真实价格，短期看，这项政策极有可能引发上海土地价格上涨，并在房价中体现出来。

　　不过，除去政策因素，从市场本身看，上半年黄沙、水泥两大主要建材价格大幅上扬，带动成本上升的因素，也会在下半年新开楼盘的房价中体现出来，使今年下半年的房价进一步上涨。记者刘因

　　“包装概念”选地段

　　地段是房地产的第一要素，眼光独特选准地段，购房者不费吹灰之力，就会“荷包满满”。

　　市民若购房自己住，就要考虑区域内是否有升值的热点，也就是有没有什么概念可以炒，目前上海市场上的热点概念有四个方面。

　　一是临江、临河临江的项目目前大多在浦东，价格较高，但其中的几个内销房仍有升值潜力；临河指的是苏州河，目前苏州河改造还没有完成，但未来如果做得好，升值潜力很大，因为目前的售价一般只有5000元／平方米左右。

　　二是临公园和绿地上海市中心临公园和大型绿地的位置并不多，将来会成为较珍贵的资源。

　　三是市区大型项目一般这类项目规划较完整，开发周期较长，在开发过程中一定有一个逐步涨价的过程，而且大型项目会较彻底的改造区域环境，使房产价值有明显的上升。

　　四是市区内的高价个案也就是传统认定的最高档区域，如徐汇北块及卢湾淮海路一线附近，这些位置是不可再生的，造一块少一块，其中应该首选一些高品质的项目，不要怕贵，因为他们很难有下降的空间。

　　市民如果买房投资，考虑出租的话，在上海应该首先考虑租给外商，也就是说投资物业的地点及房屋品质要符合外商的要求。从大区块上讲古北、虹桥，仍然是较成熟的外商集中居住区域，那里的房价目前在6500－10000元／平方米之间，三房租金般在1000－1300美金／月／套左右，二房租金在600－1000美金／月／套，一般按总房价计算年租金应为房价的10％左右，以目前的存款利息算回报还不差。如果要考虑租给国内人士，就有很多地点可以考虑，但有几个原则，最好离地铁或公交枢纽地近，附近有较集中的办公区，这一类房子的房价及租金视地段会有较大的不同，但回报率一般都在总价的10％左右。

　　品牌物业有“黑马”不得不挑

　　不同类型的物业，增值潜力完全不同。挑好下面三类“股票”，购房者就可坐享物业升值。

　　买有品牌发展商开发的小区或知名物业公司管理的小区较有增值空间。因为有品牌形象，所以其规划、建材、外观立面、公共空间处理会比一般发展商更用心，对建材设备的投入也会考虑到未来的增值性，而作较多的投入。相对有知名度的物管，有专业的管理模式，不论是接待或服务都会给人上档次的感觉，在日后出租或转售时，承购者也较愿意多花一些钱买这些附加值。

　　成熟商圈，例如淮海路、徐家汇、南方商城等，离地铁站走路约8分钟，随着发展，会有更多外地人投入上海就业市场而带来更多居住人流。因为外地人对上海不熟悉，刚到上海选择居住地段时，会以交通及商圈为首要考虑点，而租房优先考虑方便舒适，因此未来成熟商圈的小高层，不论是自住或投资增值空间，会比多层高约5％－8％。

　　别墅是内销房中的新品，不少地区别墅的价格仅相当于市中心的2房或3房，所以总体看，别墅还有一定上升空间。但由于产品不成熟，不少别墅尚处于“农民新村”、“富人新村”的水平，市民要买到真正具备产品上有长期生命力的别墅，才能实现增值目标。

　　与去年相比，今年本市办公楼租金上涨了10％以上，空置率也下降了1.5％。其中，浦东成为涨幅最大的地区。目前，浦东陆家嘴金融中心的办公楼租金比去年同期上涨了35％，平均日租金达0.5美元／平方米，租金最高的“汇丰大厦”更达到上海办公楼之最，日租金1.5－1.8美元／平方米按使用面积计算。

　　眼下，上海共有办公楼250多幢，按性质划分，高档写字楼租金涨幅最大，中档楼次之，低档办公楼则最低，显示出新近进入上海市场的主要是一批大型企业集团。

　　不过，虽然写字楼行情趋涨，但市民投资该项物业需分外慎重：一方面写字楼不同于住宅，写字楼租不出去时，只能闲置；另一方面，购买写字楼的贷款利率要高于住宅利率近1％，各种房产税约占投资额10％以上，投资风险相对较大。

　　不怕涨价 房价涨、涨、涨，买房者心里急、急、急：怎样既买到好房，又不怕涨价如今，“漫天撒网”付订金的方式，正逐渐在一批精明的市民中流行。

　　据10处售楼现场统计，五成以上的买家都有同时付二套房订金的经历，其中的冠军———某律师事务所的黄先生，竟然在4个楼盘订了11套房子

　　黄律师介绍说，根据上海的相关规定，发展商不能扣取客户意向性订金，我订一套房1000元，11套房总共才付1.1万元，但订金一付，价格约定好，房价就涨不到我头上，这样，我再慢慢精挑细选，发展商拿我就没办法了。

　　有关专家认为，在短期内，市民如果对几个楼盘有所偏好，又一时拿不定主意时，可以优先考虑预订，利用预订后的规定时间再进一步考虑和选择。

　　漫天撒网、踊跃下订，或许您可以鱼和熊掌兼得。

　　“漫天撒网”付订金

　　下了订金，购房者考虑取舍哪套房子时，衡量价格性能比是一个简便的方法。

　　首先，要对所选住宅的性能进行逐项分析，主要包括物业规模、交通状况、周边生态环境、商业设施、小区配套、物业管理、智能化程度等一系列与日常居住密切相关因素。

　　然后，对上述功能打出综合分，将各楼盘的综合分与其房价相比较，综合分高、房价相对较低者，其楼盘较为实惠，可以纳入优先考虑之列。

　　最后，如果买家购买的是期房，购房者不能单看楼书、模型、广告等各项资料，还要对发展商实力考察一番。很直观的方法就是看发展商以前造的房子，重点在建筑质量、建材选配、立面风格、景观设计、物业管理这几个方面，如果实地考察后您都比较满意，接下来您买的期房变成现房就不会有大问题，否则，购房者最好三思而行。新页

　　二手房热起来价格直逼商品房

　　据上海市房产交易中心统计，今年，本市二手房价格全线回升，一季度全市均价已近2500元／平方米，而去年仅为2200元／平方米。

　　伴随着价格上升，上半年上海各区二手房交易量明显放大，徐汇区甚至出现二手房交易量超过一手房成交量的景象。越来越多的市民放弃一步到位的置业想法，转而以逐步改善为手段，步步为营地靠近理想中的居住目标。

　　目前，二手房市场最大的特点是与市场上商品房价格落差较大。商品房以物业品质拓展市场，房价越卖越高；而二手房以实惠的价格赢得市民的青睐。市场上同地段商品房与二手房的价格差往往在1000元／平方米以上，许多难以承受高价的市民，都转后购买二手房实现自己改善居住的愿望。诸如金桥、梅陇、田林等地区商品房交易活跃，二手房市场也成交踊跃。

　　需求大量增加，将推动二手房价格的稳步上扬，价格也将逐步接近商品房价格。尤其是地段好、环境优、有增值潜力的交易热点地区，二手房价上涨空间很大。依托便捷的交通，地铁、明珠线沿线的二手房价格已出现不同程度的增长。地铁二号线北翼延伸段动工，闸北区共和新路沿线的二手房价格上涨的趋势已昭然眼前。

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