小区物业撤走的背后--从省会东方阳光园看物业困局

　　4月3日，省会东方阳光园小区的大门口人来人往。

　　出来进去的居民们总会不自觉地扫一眼大门两旁，那里过去身着制服的保安不见了，一个慈眉善目的老者站在通常保安的岗位上，不时为来往的车辆掀起栏杆。

　　自从3月6日负责小区管理的天缘物业公司声称80%的业主不缴物业费，致使无法保证

　　一个入住刚刚3年多的小区，为什么会发展到80%以上的业主都不缴每月每平方米0.4元的物业费呢？对此记者进行了调查采访。

　　1、开发商遗留问题 埋下矛盾隐患

　　东方阳光园是某热电公司集资建设的小区，其中13栋楼卖给了该公司职工，另外4栋卖给了社会上的散户。散户们都及时拿到房产证，而某热电公司的职工们直到现在也没有拿到房产证。部分业主就说：没有房产证，我按多大面积缴纳物业费呀？他们以没有缴费依据为由，拒绝缴纳物业费。

　　许多业主反映，这13栋楼的房产证都在某热电公司手中，但该公司声称收取购房款时，面积计算错了，实际建成的房子面积大，每户需要补交几万元的房款。职工们拒绝补交费用，公司也就不发房产证，事情一拖就是3年多，为物业公司收费埋下了隐患。

　　“2006年2月，我们已经入住了3年，看到有工作人员在楼外面架线，说是要安装有线电视。我问他们为什么不用楼里面预先埋设的电缆？他们说我们是按‘旧楼改造’申请安装的，只能在墙上钻眼打洞走明线。明明是新楼，为什么要按旧楼改造啊，我和许多业主都不让他们安。”3号楼的业主任守信气呼呼地说。

　　作为一个新建的小区，阳光园各栋楼房里预先埋设着有线电视电缆，开发商也向业主承诺有线电视入户，业主入住时，与开发商指定的小区物业服务公司———天缘物业签订了合同，天缘物业预收了业主的有线电视初装费和一年的收视费。

　　业主们很快发现有线电缆里传出来的不是石家庄市有线台的节目，而是一家叫华视达的小公司提供的卫星电视电视信号。

　　对于这种偷梁换柱的行为，有些业主表示不满，认为这是有意欺诈，要求履行合同。因种种原因，业主的要求物业公司一直没有能够满足，强烈不满的业主拒绝缴纳物业费。

　　“物业公司说原来的预设电缆华视达占用了，再安有线电视就得把新房子钻洞。这样的安装办法我们当然不能同意！”许多业主代表都这样说。

　　2、小区的事谁说了算 物业业主两不让

　　3月17日，几个业主领着记者来到小区4号楼和5号楼之间，指着一个门开在小区外的道路边上、身子却坐在小区里面约8至9平方米的平房说：“这里原来是一个办公用房，不过占用了2至3平方米，房子后面就是绿地。2004年4月份，物业公司在原房子后面接了5到6平方米，改成了饭店，不但侵占了绿地，而且还有噪声和油烟污染，附近的住户都不敢开窗户。”

　　房子改建之前没有和业主商量，建成之后业主的反对意见也如石沉大海，小区没有业主委员会，面对物业公司，一个个业主势单力孤的反映没有起到作用，饭店照常营业，气愤的业主惟一可以采取的措施就是不缴物业费。

　　物业公司是为小区里的业主提供服务还是小区的主人？这个问题从理论上回答起来并不难，但在现实中，阳光园的业主们常常感到答案难觅。

　　“我们小区的治安环境很差，我们进行了一项调查，自入住以来，小区共丢失自行车144辆、电动车24辆，摩托车2辆，发生入室盗窃9户，楼顶的太阳能聚光板丢失24块。”3月17日，1号楼的业主朱俊英这样告诉记者。

　　对于这样的治安环境业主们非常不满。在3月23日举行的对话会上，业主于相海说：有一天深夜1时，他发现值班的保安在呼呼大睡。新闻单位采访时，天缘物业公司的负责人说，对于小区频频发生的失盗事件，物业公司有维护治安的义务，但没有赔偿的责任。对于物业公司负责人的表态，业主更加不满，他们认为，物业公司“有义务，没责任”的认识，是小区治安环境治理不好的根源。

　　小区治安环境混乱成了业主不满物业公司服务的另一个理由。

　　3、沟通不畅通 缴费矛盾激化

　　3月23日上午，在街道办事处的协调下，几名业主代表与天缘物业公司的李经理进行了对话，但除了业主代表指责开发商和物业公司如何侵犯业主权利外，双方没有达成共识。

　　业主代表提出让街道办事处授权自行组织临时管理小组、向业主收取临时小区运行费的申请，也被办事处以政府没有这项职能为由予以拒绝。热心的业主在没有任何费用的情况下还能支持多久？小区内17栋楼960户业主的正常生活将通过什么形式保障？这些问题目前尚没有人能回答。

　　天缘物业公司按照三级物业服务标准收费，每平方米每月0.4元。但许多业主反映，物业公司的服务质量没有达到三级，按照三级标准收费不合理，因而拒绝缴费。

　　业主反映，三级物业服务标准，小区内应该有一个100平方米以上的活动场所，但直到现在这个活动场所也没有落实；按照标准，小区绿地中不能有杂草，但是现在绿地片片黄土裸露，除了杂草之外，难以看到人工种植的草坪；按照规定，楼道等场所的卫生应该每季度打扫一次，但是楼道的窗户三年来一次也没有擦过……

　　物业服务标准有严格的规定，物业公司已经张榜公示，业主们心里都清楚，那么在业主的心目中，天缘物业的服务标准是几级呢？业主们自己组织了一个测评，小区960户业主，回收720份回馈，其中90%的业主认为服务标准在四级或是等外级，合理的收费应该在每平方米每月0.2元。

　　对此，业主和物业公司进行过几次沟通，物业公司表示最低也要收0.38元，否则无法正常运转。物业公司这样的说法多数业主不认同。

　　20%的物业费缴费率，有的业主甚至连水电费都不交，难以为继的物业公司开始使用法律武器，把欠费的业主分批起诉到法庭，结果不但没有取得物业公司预想的效果，反而火上浇油，让双方的矛盾更加难以解决。

　　3月23日，业主于相海在对话会上讲述了业主们的感受。他说，物业公司不能正确对待业主的合理要求和建议，在事先没有进行沟通的情况下，分三批起诉业主。前两批多数业主没有反应，因为那些被起诉的业主连水电费也不交。第三批起诉的31名业主都是不交物业费的。其他业主们一看这不是“敲山震虎”、“杀鸡儆猴”、把业主们当成软弱可欺的对象任意宰割吗？业主们气愤了，几百名业主起来抵制判决，物业公司敲了山，结果不但没有震了“虎”反而把“山”给震了，通过司法诉讼讨要物业费的办法不得不搁浅。

　　许多业主对物业公司起诉业主的做法表示不满，他们认为在问题没有解决的情况下，希望通过法院判决收缴物业费，只能火上浇油，让局面更加难以收拾。

　　4月3日上午，东方阳光园各楼前的垃圾箱旁边，各种各样的生活垃圾堆得老高，这些垃圾被紧紧扎在五颜六色的垃圾袋内，个别地方已经出现了垃圾腐烂的异味。

　　在小区大门口南侧一间小房子门口———那里是几个看守大门的居民的休息地，贴着一张黄色的纸，上面写着“收费处”，两天前，正在筹备的业主委员会张贴通知，要业主按照每平方米0.25元的标准缴纳费用，用来雇人清运垃圾，并给予看大门的几个人一定补贴。现在，已经有部分居民开始交费。

　　现在，一个消息正在小区内传播，与下一个物业公司的协商正在进行之中。

　　业主高质量的生活离不开物业管理，物业管理不收费无法生存，这样的道理人人都懂，然而，东方阳光园小区的物业困局到底如何化解呢？

　　业主们在思考，物业公司也在思考。

　　□本报记者 郑建卫