六方会诊物业困局

　　于相海 东方阳光园业主

　　范振锋 宾南花园小区业委会主任

　　唐振景 河北省社科院副院长

　　田正立 东方阳光园居民

　　核心提示

　　本报4月4日5版新闻纵深《小区物业撤走的背后---从省会东方阳光园看物业困局》的报道刊发后，社会反响热烈。很多读者来电、来访，表示本报的报道客观真实地反映了目前物业纠纷的现状和症结。近几年，随着福利分房的终结，越来越多的人们选择购买商品房改善自己的居住条件，而随之而来的小区物业纠纷也渐渐增多，成为目前商品房小区普遍存在的问题，直接影响到和谐社会建设。

　　针对这种情况，许多读者希望本报做更进一步报道，揭示物业困局的成因，探讨破解物业困局的办法。4月10日，本报邀请了业主、物业公司代表、政府主管部门负责人、物业协会以及法律界、学术界等六个方面人士举行座谈，大家畅所欲言，其中不乏观点的碰撞和可资借鉴的真知灼见。在此，本报对大家的发言加以整理刊登，以求对破解物业困局有所裨益。

　　■物业收费为什么这么难？

　　■业主维权之路该怎样走？

　　■政府是否应该有所作为？

　　焦点之一：“业委会”成立难的主要障碍是什么

　　一个小区是一个不可分割的集体，小区的业主共同拥有许多不可分割的利益，单个业主没有能力、也没有权利对公共利益做出决定，大家必须组织起来，以一个声音说话，才能在和开发商以及物业公司的合作中争取到平等的地位。

　　目前省会近300个小区中，只有50多个小区成立了业委会。全国其他城市中，业委会成立的比例也仅仅在10%左右，成立业委会为什么这么难呢？座谈会上，一些代表认为，业委会成立的主要障碍是制度规范不符合实际。

　　政府如何指导不够明确基层多一事不如少一事

　　练卫争：业主大会代表维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业委会是业主大会的执行机构。《业主大会规程》第五条规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

　　按照这个规定，如果没有政府的参与，业主大会就成立不起来。但是政府应该如何指导？不指导应当承担什么责任？条例都没有明确规定。基层公务员对指导成立业主大会没有积极性。比如说我所居住的某小区，2003年9月开发商陆续把房屋交付业主。2004年3月，在业主的要求下，由业主代表9人、开发商代表1人，组成业主筹备组，居委会代表1人(党支部书记)，是实际意义上的召集人。

　　刚开始时，居委会对筹备工作，可以讲是非常积极、认真的。但是，到了2005年三四月份，书记突然改口说：根据小区办及街道办事处的意见，居民委员会参与筹备组的工作，没有法律根据。这样，居委会代表就退出筹备组，筹备工作不了了之。

　　于相海：我们在2005年8月就把第一份业主大会成立申请交到了街道办事处，到现在已经半年时间了，业委会才刚刚进入萌芽状态。

　　赵工：作为政府的主管部门，我们非常希望成立业主大会和业主委员会，前几年每年还给各街道办事处下达成立业委会的指标，作为一项考核内容督促他们去完成。

　　2003年之前，省会曾经实行备案制，业主自行成立业主委员会，到政府部门备案即可，结果出现了许多问题，有的业委会委员有私心，聘请了自己亲戚开办的物业公司，引发部分业主不满，到政府告状。有的业委会的所有委员都不是业主，业主也到政府告状，指责政府在成立业委会时缺位。

　　[记者旁白]实践证明，没有政府指导，由业主独立成立的业委会，容易引发各种矛盾，目前的规定是合理的。但还应该明确具体由哪个部门负责指导，明确负责指导的政府部门工作人员必须到小区办公，业委会一天没有成立，派出的工作人员一天不能撤回。责任到位，责任到人，事情才能办好。

　　委员任职资格要求苛刻符合条件业主难以寻找

　　田正立：《物业管理条例》第十六条规定：业主委员会委员应当由业主担任。房产证的名字是谁，谁就是业主。但实际上，许多业主忙于工作，无暇参与业委会的活动，而一些退休的老人，有精力有时间，却因为不是业主，不能参与业委会工作，导致业委会成立困难。我们家就是这样，房子是我掏钱买的，我也在那个小区住着，但业主不是我而是我儿子。我觉得这样的规定不太合理。

　　练卫争：根据建设部《业主大会规程》第二十一条的规定，成为业主委员会委员应当符合6个条件，可我国宪法对担任国家主席，只规定两个条件，担任业主委员会委员，要规定那么多条件吗？

　　[记者旁白]为了维护全体业主的利益，业委会委员必须是业主的规定，从立法角度看没有什么不对的地方。但是实际情况也应该考虑到，如果房屋的实际使用人得到了业主的书面委托，并在小区居

　　住一年以上的，他就是业主利益的代表，应该允许加入业委会。这样的规定，更符合立法保护业主利益的本意。

　　焦点之二：

　　造成建管不分的根本原因何在

　　石家庄市正式注册的物业公司有260多家，其中由房地产开发商注册的物业公司就有100多家，占到总数的一半左右。这种建管不分的"父子关系"体制，使在房屋验收和接管过程中，物业公司不敢为业主主张权利，为日后的纠纷埋下了隐患。

　　调查表明，物业管理纠纷中有近70%是开发商遗留问题引发的。政府有关法规鼓励建管分离，但在实际操作过程中法规却不能落到实处。

　　原装物业难如人意 另行招聘重重困难

　　范振峰：一般小区前期物业管理都是开发商自己办的物业公司或者是由开发商指定的物业公司负责。拿我们宾南花园小区来说吧，开发商的物业公司把楼顶卖了，买主在楼顶上又盖了两层楼；把消防通道也卖了，买主堵上通道不让走；把小区的一些设备都卖了、连280多个纱窗都卖了……小区业主被出卖的利益上百万，我们业委会向街道办事处反映，向房管等部门反映，但都没有回音。

　　国家物业管理条例第五十八条规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。规定不能说不明确，可为什么我们找谁谁也不管呢？

　　赵工：2004年，石家庄市房管局制定政策，开发商必须按照程序招聘具独立法人资格的物业公司负责前期物业(前期物业是指从小区建成到成立业主大会为止这段时期的物业管理。笔者注)不按规定进行招聘的，房管局不予办理预售手续，所以这个问题在2004年以后的新建小区已经不存在了。对于2004年以前遗留的问题，只要成立业主大会和业主委员会之后，前期物业合同自然终止。

　　武建章：在开发商把小区建成大部分房子还没有售出的时候，没有售出的房子的产权还属于开发商，这个时候由开发商负责招聘前期物业公司是合理的，也是可行的。业委会成立之后，可以终止前期物业公司的服务。

　　范振峰：虽然有这么一个规定，但是，2004年后的新建小区中有多少物业公司和开发商没有关系呢？那些物业公司名义上是独立法人，但要么是开发商自己办的，要么是开发商的亲戚或其他有关系的人办的，真正独立的能有多少呢？

　　[记者旁白]独立法人只在手续上独立，实际上不独立的现象非常普遍，监管部门也没有什么好办法。成立业委会，尽快施行业主大会的权力比争论物业公司是不是独立有效得多。

　　物业移交规定清清楚楚 无人负责条文形同虚设

　　范振峰：我们宾南花园小区的业委会早在1999年就成立了，开发商的物业公司盗卖公共设施，服务不到位，按条例我们可以终止它的服务，自己招聘物业公司。但真正执行起来可不是那么容易的。开发商或多或少都有些背景，在政府和司法部门有些熟人，而业主是地地道道的弱势群体，我们让他们走他们不走，找有关部门有关部门也不管，我们只能把业主发动起来，采取以毒攻毒的办法，让他们呆不下去，把他们逼走。

　　武建章：有好处的事各部门都想管，没有好处的事谁也不管。比如一个物业公司如果管理几个小区，就必须办几个分公司，办几个营业执照，工商局说他们就是这么规定的；物业公司代收水电煤气费，税务部门也要征税；维护小区治安本来就是公安部门的责任，物业公司聘请保安维护治安，实际上是帮了派出所的忙，可是物业公司每年都要向派出所交纳所谓的"管理费"……

　　范振峰：物业管理条例第二十九条规定，物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时，将小区的各种技术图纸和资料移交给业主委员会。第五十九条规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。开发商的物业公司早被我们赶走了，但始终都没有移交这些资料，我们多次向有关部门反映，都没有人管。

　　唐振景：基层政府工作人员认识不到位，制度上有障碍，工作上不深入，不能以住房商品化了为借口，把本该政府履行的职责一推了事，上面来的文件照抄照转，不管落实，这不能不说是有关部门的失职。

　　[记者旁白]有法必依、违法必究、执法必严，这是法治社会的基本要求，也是政治文明、精神文明的具体体现。开发商和自己的物业公司联手盗卖业主利益，拒不移交相关资料的行为已经和条例相违背，有关部门应该履行职责，进行查处。虽然条例上负责查处的部门和查处的方法都规定得清清楚楚，可实际上就没有人去落实，让业主失去对相关部门的信任，不得不采取惟一有力的武器---拒交物业费，来维护自己的权益。这不能不说，物业之乱，乱在有关部门和人员不作为。

　　焦点之三：

　　物业收费制约瓶颈究竟在哪里

　　物业纠纷多、收费难，除了上述的制度障碍和有关部门不作为之外，物业公司和业主都自认为自己是小区的主人，双方缺乏沟通，摆不正自己的角色，也是一个非常重要的制约瓶颈。 业主物业原本缺一不可互不让步只能激化矛盾

　　吴谦：我涉足物业服务领域4年，我们公司负责着4个小区的服务，我觉得物业收费难的一个因素是物业公司与业主的沟通和理解不够。比如我们的收费员上门收费，听到了业主的抱怨，他可能认为业主的抱怨都没有道理。而业主也没有想到，如果自己不交物业费，别的业主都看着物业公司怎么办，如果物业公司没有办法，其他业主也会跟着不交，收费比例就会从90%下降到80%，直到最后都不交了，物业公司是靠收费来生存的，没有收费就没有生存。

　　范振峰：前几年石家庄市出台了一个关于物业管理的文件，文件的第一条就是业主大会是小区最高权力决策机构，这个表述有一定问题，应该说是小区物业管理决策的最高机构就合适了。这个最高机构的帽子把许多业主的脑袋戴大了，把无政府主义思想给戴出来了。一些业主认为，我的家我想怎么着就怎么着，遇事和物业公司和业委会的沟通都很困难。后来出台的物业条例去掉了这句话，但许多业主还转不过弯来。

　　业委会是一个代表业主和物业公司保持沟通的桥梁和纽带，只能满足多数业主的合法权益，如果不能摆正自己的角色，盲目支持业主不合理的要求，也会激化矛盾。

　　[记者旁白]市场经济的一个基本的原则就是双方平等自愿的合作，双方通过有效沟通，寻找双方利益的共同点，自己100%满意，对方100%不满意不可能达成合作协议。在法律框架内的相互妥协是合作的重要基础，在购买商品的时候大家都知道挑挑拣拣、讨价还价，购买物业服务的同样需要这样的过程，这个过程就是沟通。

　　业主审计物业难以实现公司收支亟待公开透明

　　练卫争：有些业主要求物业公司只能赚取一定的利润，要求物业公司公开账目。其实这只能是一种良好的愿望。首先业主不是审计师，假如物业公司做一些假账，加大成本，减小利润，业委会能看得出来吗？再者，如果老板给你发工资，还要求你把每个月的支出账单交给老总，你会不会觉得老总的神经有问题？你不希望老板管你怎么花钱，凭什么管人家物业公司怎么花钱呢？业委会需要知道的是属于全体业主的公共设施的维护和经营情况，让物业公司公开所有账单，那根本做不到。

　　吴谦：有些业主认为物业公司很赚钱，其实业主根本不知道物业公司要花多少钱，花钱最多的不是工人工资，而是公共设施的维护和运行。

　　[记者旁白]业主确实没有必要知道物业公司赚了多少钱，就像你到商场买一双皮鞋不必知道鞋厂赚了多少钱一样，买鞋时你要知道的是鞋的质量是否合格，价格是明摆着的，觉得合适就要，不合适就不要。物业服务也一样，业主能看到服务的质量，觉得物业费合理就聘用这家公司，不合理就通过合法程序解除合同，何必费劲去看那么难懂的账单呢？

　　□本报记者 郑建卫 本报实习生 邱媛

　　物业纠纷知多少

　　■北京3000多个小区中只有400多个业主委员会。

　　■北京市宣武区法院2003年一年受理各类物业管理纠纷案件只有269件，而2006年1至3月已经达到977件。物业管理纠纷中有近70%是开发商遗留问题引发的物业纠纷。

　　■石家庄市近300个小区，只有50多个业主委员会。

　　■石家庄市长安区法院民二庭2004年受理物业管理纠纷案件为16件，2005年为118件。