北京小区开发商自定物业费每平方米5元多

　　本报记者 李丽 实习生 周昌和

　　最近各地房价猛涨，让不少无房族望“房”兴叹。但买了房也不省心，家住北京市朝阳区京友公寓的汤建新自从买房以后，就陷入无尽的烦恼。“主卧卫生间先下了半年‘小雨’，然后是大面积渗水，至今没有解决，为此每天晚上都睡不着。”

　　而就是在这样的情况下，他还得每月交5.52元／平方米的“天价”物业费。更离谱的是，收取物业费、进行物业管理的竟然是没有物业管理资质的开发商。2004年6月，汤建新被北京京友房地产开发经营公司以拖欠物业费为由告上法庭。近日，北京市朝阳区人民法院作出一审判决，汤建新败诉。

　　物业费每平方米5块多

　　汤建新是在1995年按每平方米1720美元的价钱买的房，这在现在看来也属高价。他本以为花高价买个好房子，住得舒服也值了，没想到却成了“花钱买烦恼”。房子到现在一直问题不断，开发商当初承诺的配套设施至今没有兑现。这倒罢了，卖完房子后开发商自己摇身一变成了物业公司，自主制订了5.52元／平方米的收费标准。

　　虽然对物业费收费标准存在质疑，但开始汤建新还是按时交了物业费，直到房子发生问题一直得不到解决，他才愤然拒交物业费。“3年来，光物业费就交了12万多元，而且还是交给一个没有物业管理资质的公司！”汤建新的爱人严燕皱紧眉头，“收这么多钱，服务却太不象话！”

　　2004年6月，汤建新被北京京友房地产开发经营公司以拖欠物业费为由告上法庭。期间，双方当事人对物业费收费标准存在异议，经京友公司申请，北京市朝阳区人民法院委托认证中心进行了鉴定，结论认为“收费标准5.52元／平方米／月符合相关文件计算规定，收费标准合理。”

　　北京市价格认证中心的《物业管理服务收费标准价格鉴证技术报告》(以下简称《鉴证报告》)有如下表述：“北京京友房地产开发经营有限公司在销售房屋时与买售人签订协议约定：在小区物业管理委员会成立前，由该公司负责实施物业管理。”

　　对此，汤建新表示毫不知情。“我跟京友并没有就物业管理问题签订任何协议，《鉴证报告》中所提的协议我至今也没看到。”

　　失效文件作为鉴定依据？

　　记者致电北京市建委物业管理处，工作人员确认京友房地产开发经营有限公司没有物业管理资质。但法院认为，双方虽没有签订物业管理合同，但形成“事实上的物业管理关系”，汤建新接受了物业服务，因此理应交纳物业管理费用和其他相关费用。

　　汤建新的房屋性质是公寓，《鉴证报告》引用了京价(房)字［1996］第157号文件的规定“高级公寓、别墅区等高标准住宅小区的公共性和公众代办性服务收费实行政府指导价”，采用成本法鉴定价格。但鉴证报告又认为，京友公寓的物业收费标准“是参照普通居住小区物业管理收费标准制定的。”

　　同一份报告中出现了两种价格鉴定标准，让汤建新感到非常困惑，“更让人觉得不可思议的是，其依据的是已经作废的文件。”

　　汤建新发现，1996年至2003年，京友房地产参照京房管字(1994)第411号制定小区设施维修费0.33元／平方米／月。而在京价(房)字［1996］第157号文件《北京市居住小区(普通)委托管理收费标准(试行)规定》中明确规定：小区共用设施维修费1.00元／平方米／年，换算到月为0.083元／平方米。

　　1996年的第157号文件明确说明，1996年6月1日文件试行后，以往规定与之不一致的，以此为准。但《鉴证报告》同时以京房管字(1994)第411号和京价(房)字［1996］第157号文件为据，认为京友公司收费合理。

　　汤建新仔细查阅了《鉴证报告》中确定冷水价格相关文件，经过比对，他发现《鉴证报告》中所列的冷水单价、文件适用时间都有很大出入。因此，他向北京市朝阳区法院提出了异议，要求重新鉴定。但法院认为汤建新“没有提供充分证据证明鉴定程序严重违法或鉴定结论明显依据不足”，不予准许，并确认了鉴定结论的证明力。

　　谁来认定鉴定结论

　　4月12日下午，汤建新到北京市发改委申请裁定认证中心的鉴定结论无效。价格管理处负责接待的工作人员张安邦费了很大劲才弄明白汤建新的问题，但他说以前从来没有遇过这种事，不知道能否处理。

　　价格管理处处长张远明确表示，虽是价格主管部门，但裁定权不在价格管理处，建议记者去法规处咨询。当记者致电法规处向一位工作人员说明情况后，他逐字核对了《北京市涉案财产价格鉴定管理办法》第20条的规定，称“按这个规定来看，发改委确实是有裁定权。但2003年发改委成立时，市政府给每个部门定的工作职能中并没有这一项。”

　　价格监督检查处处长申京云则答复说：“鉴定是受法院委托做的，我们不能做任何裁定。”他解释说，北京市价格认证中心是受法院委托作的鉴定，根据民法通则的相关规定，如果有问题，法院(委托方)承担所有责任，认证中心(被委托方)不对当事人负责。

　　“如果认为法院有问题，只能跟法院打官司。”申京云说。对于《北京市涉案财产价格鉴定管理办法》第20条的规定，他表示如果是当事人直接找鉴定机构作的鉴定出了问题，发改委才能作鉴定结论有效与否的裁定。

　　汤建新很不解，“是法院委托的没错，但问题是鉴证报告失实！这样的问题主管部门不管谁能管啊？”

　　据悉，汤建新已上诉至北京市第二中级人民法院。