胡锡进：读《作为中产我对国家有哪些不满》有感|高房价|人口|土地

　　原标题：胡锡进：读《作为一个中产阶级，我对国家有哪些不满意》有感

　　对那些三四十岁的打拼者来说，房子，子女教育最能激起共鸣。这方面也最需要实话、真话。

　　一篇题为《作为一个中产阶级，我对国家有哪些不满意》的网文走红互联网，作者是宁南山，文章很长，我大致读了它，尤其是第二部分，深感文章作者的诚恳，他提的问题是很多第一代到大城市打拼的人到了三四十岁面临的现实苦恼。他重点提的两大问题，一是高房价，二是孩子就学的困难和无底洞般的教育开支，引起了广泛共鸣。

@深圳宁南山微博截图

　　老胡今天就跟年轻人坦诚谈谈这两个问题。

　　先说北上广深这些大城市的高房价。这些年我们眼看着它们火箭般窜上来，重构了不同地方和不同人之间的家庭财富格局。尽管一些人不相信，但我还是认为中国政府真心想控制住房价，尤其是当下的政府，出台了全世界最严厉的房价限制性措施，现在这些城市的房价暂时的确压住了，但它们存在一有缝隙就出现报复性反弹的可能性。

　　大城市的房价有很大的复杂性。就公众意愿来说，必须讲一句实话，并非所有人都希望降房价。大城市的中产阶级家庭大多有房子，房子是他们家庭的主要财产，有不少家庭经过长期积累，有了一套以上的住房，他们将住房当作养老和抵御风险的主要资本。在同一座城市里，人们对房价的态度非常复杂，买了房的人希望房价升，没买房的人希望房价降，人们的态度是多元、甚至分裂的。

　　从全国来看，小城市和农村地区的人希望大城市降房价，那样的话会有利于他们向大城市移民。即使不移民，也可以缩小他们与一线大城市居民的财产鸿沟。但是对本城的房价，与一线城市房价的复杂态度是一样的。与各地的人聊天，如果他们那里的房价在上涨，他们当中的很多人会把这当成好事来说。可以这样说，对于大多数早已固定下来的常住居民，房价高一些，或者不比一线城市低太多，常常是他们自尊的一部分。

　　但是房价上涨对从小城市到大城市流动的人口造成了巨大压力，而那些人是城市建设的主力军，他们的确承载了高房价的很大痛苦。

　　老胡在世界大城市中采访，发现包括汉堡、旧金山这样的城市都有同样的严重问题，那就是当下为城市做出主要贡献的很多年轻人买不起房。他们都是国内或国际移民，城市对这个问题基本无解。

　　我认为，中国各大城市面临创造性解决这个问题的竞争。去孟买、里约热内卢、莫斯科、胡志明市了解一下房价，这些新兴国家的大城市房价都在狂涨，你会对中国一线城市大规模降房价的未来很不看好。另一方面，若真出现房价断崖式下降，那就是次贷危机，经济也承受不了，城市里一部分人高兴的同时，也会有更多的人沮丧。解决这个问题还是应通过政府向对城市做出贡献的移民提供优惠购房和租房政策，这项工作目前的力度还远远不够，政府应该投入更多资源，实质性缓解这个问题，使得努力奋斗的移民们对未来充满希望。

　　老胡希望，中国的社会制度能在解决这个问题上展现出它应有的优势。高房价问题在很大程度上已经转化成不同人群之间的利益关系问题。既然大家的利益是多元的，这个问题的解决不能用行政方式单朝着一个方向使劲，而要同时照顾市场规律和社会公平，求得全社会利益的最大公约数。

　　第二个是教育问题。我认为中国在教育领域形成了全社会的焦虑，根本原因是竞争过于激烈，每一个地方的人们竞争当地的优质教育资源，全国的人们又共同竞争国家有限的优质教育资源。而由于中国社会有比其他社会更突出的望子成龙文化，每一个人都会受到周围环境的影响，相互比拼，将家庭的很大一部分开销用于强化子女教育。比如孩子上各种培训班已经是一股洪流，它将所有家庭都卷入其中，似乎要耗尽每个家庭的财力和精力。

　　对于这种把所有人都卷入的社会博弈，我不认为政府有大规模降低其热度的有效办法。事实上，教育部门当初搞小学生减负，初衷是想保护孩子们的童年，但由于教育环境的复杂作用，就像宁南山那篇文章所说的，这些努力的实际效果恰恰相反，不仅没有降低孩子们的负担，反而把家长和家庭的负担也同时增加了。

　　如何解决这个问题呢？我支持宁南山提出的要求，教育部门应当开展新的调研，如果确有必要，就应该增加学生的在校时间和教育大纲规定的学习内容，把孩子们花在培训班上的时间，通过在校正规教育弥补过来。应当尽量做到学生只要好好在校上课，其他课外培训班可以基本不上。我认为，教育部门在这方面是有巨大调整空间的。

　　除此之外，政府能做的是，第一，继续在实现教育公平方面努力。目前，教育公平在地区之间存在争议，大城市的户籍人口和非户籍人口之间矛盾突出，甚至户籍人口之间也存在居住地等问题造成的某种不公平，导致了竞争学区房这一突出现象，给中产阶级家庭造成额外负担。迅速解决这些问题的确不容易，但它应是政府工作的重要方向之一。

　　第二，要增加教育投入。我认为投入的方向要有两个，一是普遍提高全社会的教育质量，这方面发达国家有着现成的标准，我们应逐步向更高水平迈进。二是要针对教育不公平问题，把一部分资源放到增加孩子们的均等教育机会上。说到底，舆论的怨气很多不是针对我们的教育水平低，而是不公平。而解决这个问题，做减法的治理代价显然比较高，如果能通过投资多做加法，缓解不公平问题，再好不过了。

　　总的来说，我认为政府官员们应当认真读一读宁文。这篇文章没有喊口号，不是带节奏，它说的都是上有老下有小、在大城市打拼的那些人的真实苦恼。政府应当努力帮助这些背负着巨大生活负担的共和国的建设者们，有些事情一时做不到，要与他们认真沟通，让他们了解国家的努力方向，保持对未来的信心。老胡认为，国家应当也能够有所作为。

　　附：宁南山《作为一个中产阶级，我对国家有哪些不满意》微博文章节选：

　　我的文章，很多上面的人都能看到，有的在内部刊物发表，有的被相关领导批示过，也有政府部门联系过我，还有智库针对我的文章发表过评论。

　　所以这一篇，我也希望能被看到。

　　这一篇讲下，作为一个看好国家前途的中产阶级，对目前的中国有哪些不满意，仅代表我个人看法，我自认为还算努力，一天工作12个小时以上甚至14个小时很正常，做事情到凌晨两三点是家常便饭。

　　但我说的这些不满意，都是凭借我个人努力无法改变的，必须寄希望于国家行动起来。

　　我自己觉得，中国存在的问题很多，但是按照分类的话，可以分成三类，

　　第一类是直接影响民族前途命运，正在不断恶化，大家却都觉得不是问题，觉得不重要，没有意识到严重性的问题；

　　第二类是全国都知道很重要，都知道要努力解决，但是路却走错了的问题；

　　第三类是全国都知道重要，都在努力解决，而且总体在改善的问题。

　　1。我们先说第三类问题，也就是“有欠缺，国家重视，正在改善”的问题：

　　这个主要是经济和社会发展问题，这也是最不需要担心的问题。

　　我国目前在经济水平上，确实和发达国家还存在差距，

　　但是我国目前是以经济建设为中心，全国上下都在追求发展，

　　我之前写过很多文章，关于中国的产业升级，其实就可以看出来，虽然在很多方面有不足，有的还差距极大，中国在中高端产业方面一个个的拿下来只是时间问题。

　　只要技术一突破，中国的规模优势简直是无解的存在，我自己观察过很多微观的例子，中国的技术公司，在萌芽突破期和产品认证期经历的时间最长，而一旦度过了这个漫长的成长期，技术和客户认可上获得突破，一般几年之内欧美日同类公司就会被迅速打垮，开始退出，转行，并购或者破产。

　　我极少看到，中国，日本，美国，欧洲公司在同一技术水平线上的时候，日本美国欧洲公司还能很好的活下去的，无一例外走向衰落。

　　像LED芯片产线上最昂贵最为核心的MOCVD设备，全球本来是德国爱思强和美国Veeco两强，但如果看爱思强的财报，2017年一季度来自LED行业的营收还占到44%，到2018年第一季度来自LED行业的营收就只占14%了。

　　这家公司本来主营业务是生产MOCVD设备，因为中国中微半导体的崛起，该公司不得不开辟新业务，在MOCVD设备领域淡出。

　　在举例高铁的例子，我国实现技术突破之后，目前的世界已经形成了中国和欧洲对决的局面。世界四大轨道交通公司，分别是中国中车，德国西门子，法国阿尔斯通和加拿大庞巴迪。

　　2016财年来自轨道交通的营收，中车超过170亿欧元，西门子78亿欧元，阿尔斯通76亿欧元，庞巴迪大约70亿欧元的样子。

　　当然还有日本，2016年日立轨道交通收入5000亿日元，大约38亿欧元，川崎2400亿日元，大约10亿欧元，合计48亿欧元，已经和四强拉开较大差距。日企基本在国内卖，总体退出世界竞争。

　　由于中车的体量更大，研发投入将会持续的高于西门子，阿尔斯通，庞巴迪，日立，川崎，从长期来看，技术竞争谁更占优势，可以说非常明了，无怪乎老二西门子和老三阿尔斯通一直在尝试合并。

　　我国在经济方面还有很多落后的领域，但是我完全不担心，因为趋势是进步很快，而且国家布局非常完整，处于全产业链推进的状态。

　　这次的疫苗事件，在全国引起轩然大波，但是总体而言，我认为也是属于第三类问题，

　　国产疫苗的监管，质量管控，企业能力都存在欠缺。

　　然而总体而言，国家对该领域非常重视，有专门的部门来负责改进，同时从我国儿童总体死亡率，11种儿童强制疫苗对应的12种主要疾病的发病率，死亡人数。全年龄段的人口寿命，健康预期寿命等几乎所有指标都是在进步的。

　　这次的疫苗事件，是在进步过程中暴露的问题，总体而言，生活在2018年的中国，很显然不管是成人还是儿童，面临的健康风险都在2012年的中国，2008年的中国要低。

　　同样属于第三类问题的，还有很多，比如基础设施，国民受教育水平，科技水平，治安管控，国民素质等等，差距是有，但是这些总体进步都很快，像治安问题，十几年前中国很多案件还是破不了的，现在随着技术进步，监控普及和财力增强，涉及人身安全的刑事案件都能很快侦破，人身安全类恶性案件24小时内破案已经逐渐成为标配。

　　2。更值得关注的是第二类问题，那就是政府和国民都知道很重要，也关系到我们每个人的切身利益，但是目前看不到改善的希望，甚至趋势是在变差的问题。

　　一个是房价问题，为什么一线城市年入50万的高收入家庭都觉得痛苦？

　　一个家庭收入超过50万人民币，在全世界任何国家都是高收入家庭，不管是在美国，日本还是在英国，德国，都可以秒杀当地平均水平。

　　2017年9月20日《参考消息》报道，美国人口普查局9月12日发布的数据显示，2016年美国家庭年收入中位数为59039美元，按照2016年6.64的平均汇率就是39.2万元人民币。

　　美国是人均GDP世界前十的高收入国家，德国，日本，英国等都还不如美国。

　　按理说，一个年入50万的家庭，都已经大大超过发达国家的中位数水平，在我国这样一个发展中国家，应该活得轻松才对。

　　我自己到国外很多公司拜访，不管是发达国家，还是发展中国家，上班族们大多数下午五六点下班走人，每天大把时间可以消磨。我自己在欧洲见过，很多人下班就骑着自行车，沿着自行车道去游走十几公里，还有人踩着轮滑，去酒吧小酌一杯，或者到河边坐着聊天。

　　这些发达国家的普通白领，收入也是不如我国的年入50万的中产的，

　　为什么我国收入比他们高得多的家庭，却活得那么累？

　　一个最简单的问题，有个兄弟就来咨询我的意见，他在深圳有一套房，

　　卖了之后可以拿到300万现金，他希望换一个福田和南山学位还过得去的90平米住宅，住宅品质一般即可。

　　但是看来看去，一套不那么破的，学位还说的过去的学位房，至少也有800万人民币以上，，首付5成就需要400万，另外还要贷款400万人民币。

　　这个兄弟已经三十多岁了，他现在非常犹豫，卖房有300万，加上手里的100万总共400万元，这是他和老婆奋斗至今的所有积蓄，加起来刚好付首付。

　　另外还有几十万的税和中介费，准备去借。

　　犹豫的是什么呢？贷款400万，即使是30年，一个月也要还两万多，一年就是二十五六万贷款，家庭年入50万看着多，扣掉个税和社保，到手也就是四十万左右。

　　这四十万还掉房贷后，剩余十五六万负担一家三口+老人的生活，一年还能剩下多少钱？

　　买房的税和中介费加起来也有三四十万，他还没凑齐，还得去借。

　　更何况，他已经三十多岁，失业的焦虑随时萦绕在心头，因此担心换房会带来失业问题。

　　那能不能不换房呢？

　　“我现在是在和时间赛跑换房子，我孩子还有三四年就要上小学了，我不追求好的学位，能在深圳排在几十位就行了，但是我现在房子的学位实在太差了，一个学校几百个学生，一年就一两个能考上深圳八大高中”。

　　然而这种八百万的住宅，如果你真的去看了，会发现居住品质还不如内地三线城市的新楼盘，深圳那种学位靠前，居住品质也不错的楼盘，一千万现在也只是起步价。

　　如果说房价已经让人不堪重负，那么教育简直就是神补刀

　　一个是学前教育产业化，以前的教育是大学最贵，现在变成了幼儿园最贵了。

　　深圳现在的幼儿园费用，在蹭蹭的往上涨，一个学期一万元以下的就已经算便宜的了。

　　我小区门口新开的幼儿园，一个月收费5000多元人民币，还不包括伙食费和校服之类费用。

　　附近新建设的另外一个幼儿园，普惠型的，要便宜很多，深圳的普惠性幼儿园普遍几百元到一千多元一个月，但是排队的人也非常多，基本没有可能排上。

　　我们小区很多人的孩子排队肯定上不了普惠型幼儿园，

　　就给孩子到这家新开的幼儿园报了名，一年下来光是上个幼儿园五六万人民币。

　　谁不想上便宜的幼儿园？因为学前教育产业化的政策，国家从学前教育往后退，让给了市场，自然有老百姓来买单，我们这个小区的大批家长们，因为这个政策，只是为了一个孩子就多支付了一年两三万元的代价，这相当于一个普通深圳市民两三个月的工资。

　　而孩子接受的学前教育水平，并没有比公立学校高多少。当初制定这个政策的人，有没有想过对千千万万的家长们说一声对不起？

　　如果有两个小孩呢？如果遇到倒霉的情况，两个小孩排队都读不了公立或者普惠性幼儿园，

　　那么一年光是幼儿园就要花费10万元人民币。为什么放开了二胎，全国生育人数还是远远不及预期，从一个简单的幼儿园学费就可以看出来。

　　年入50万的高收入家庭，到手40万的二胎家庭，如果两个小孩都上公立幼儿园，学费+餐费+杂费一年就是4-5万人民币，如果两个小孩都只能上私立幼儿园，那么一年就是8-10万元人民币，上不封顶。

　　为什么二胎全面放开不理想，有想过现在养育孩子的成本为什么这么高吗？

　　熬过了幼儿园的高消费，还要迎来义务教育阶段减负，让家长们疲惫不堪

　　在深圳随便一个小区门口，你必然可以看到大量的课外培训机构的门面。

　　我对我的孩子从来没有很高的期待，我当初读书的时候，尤其是读小学和初中的时候，是班上仅有的几个没有报名补课的，因为我觉得我每天学习8-10个小时足够了，学习要注重效率，如果没学好那肯定是在课堂上没有用心听懂，高效率的学习没有必要补课。

　　只要学校能给我的孩子正常教学时间和质量，我根本没有必要也没有意愿送我的孩子去参加什么补习班，因为去补习班，是耗费我时间成本和资金成本的行为。我对孩子没有考上清华北大的期望，甚至也不期望能考211，985。

　　我只希望他能正常的完成本科教育，做一个普通人即可。我想周末带我的孩子到处去玩，和大自然亲近亲近，但是你不给他足够的学习时间，那我只能自己想办法来弥补。

　　我周围的家长们，平均都给孩子报了三四个不同类型的培训班，补习班。

　　原因很简单，学校下午三点多就放学了，学生在校时间和接受的教学大幅缩短，根本无法满足家长们对孩子教育的需求，大大激励了学生家长转向课外补习机构。

　　原本是国家可以安排在学校进行的，一个老师对四十个孩子的高效率学习，

　　变成了四十个家长送四十个孩子去上补习班，极大的增加了时间成本。

　　整个社会运作效率大大降低，让家长们付出了巨大的人力物力。

　　有一个在深圳某国企上班的兄弟，就告诉我，办公室的同事下午四五点必然要想办法溜出去一趟，去接孩子放学。你以为深圳公司个个是国企吗？

　　能够年入50万的家庭，有几个是能够上班时间溜出去接孩子的？

　　更为重要的是带来阶层固化的问题，减少最为平等的在学校接受统一教育的时间，

　　把更多的时间让孩子去比拼家长们能够提供的教育资源，那自然是越有钱的家长越有能力提供了。

　　有钱人的家庭，很多都是全职妈妈，有大把的时间孩子送去参加各种培训，我周围就有家长把孩子送去学习击剑，这毫无疑问是贵族运动。

　　而我在下午四点多路过深圳某工地附近的铁皮屋小卖部，进去一看是两个学生在看店，家长不在两人就在里面抽烟和卖东西，明显这是穷人家的孩子，这个时间他们要是能在学校集体学习文化知识，该多好！

　　作为一个家长，我很明确的说，现在养育孩子成本最高的部分就是教育，孩子吃的穿的之类，我都可以节省，毕竟现在怎么样孩子都不会吃的很差。

　　但是目前搞的减负，剥夺了我“不给孩子报课外班”的选择权，孩子在校学习时间太短，我被迫只能转向课外机构来弥补。

　　我们更应该做的是从源头上从提高教育质量，优化教学内容和结构，

　　而不是搞减负缩小学生在校时间，降低教育资源提供，增大了中产家长们管教孩子的时间成本和资金负担，还美其名曰“让家长承担起应该的教育责任”。

　　在深圳各个论坛，经常有这样的贴子“我们是双职工，父母不能过来帮忙带孩子，我们该怎么办”，这样的问题比比皆是。因此很多中产家庭，被迫让妈妈辞职来照顾孩子，造成家庭收入下降，而一旦作为经济顶梁柱爸爸不幸失业，这个家庭会受到严重打击。

　　所谓的减负，实事求是的说，恐怕只有学校和教育部门减负了，家长和学生却更累了。

　　今年我曾经写过《不要给我的孩子减负》的文章，在网上广为传播，然而怎样？有关部门依然我行我素，我想他们可能是这么认为的：

　　1：你作为家长说你负担更重了是在说谎，我搞减负明明是减轻了你的负担。

　　2：你作为家长说你负担更重了是你吃饱了没事干，你不送孩子去课外补习班，下午三点多放学让孩子自己玩不就行了嘛。

　　3：你作为家长说你负担更重了，这是应该的，教育孩子你本来就应该负起责任，所以我缩短在校时间，把责任从我身上转移到你身上是没问题的。

　　中国要摆脱“香港模式”和“牢笼游戏”

　　买房贵，入学难的根源是什么？为什么我们的生育率这么低，拼命压缩自己的需求，还是生活的那么困难？

　　2018年8月1日，深圳《南方都市报》的一则报道，印象中公立学校才会学位紧缺，而现在民办学校也是一样，今年龙华区报名小学一年级和初中一年级的学生，7600多人报名民办学校，竟然有3600多人未能报名成功，

　　原因是学位不足。龙华区教育局建议未被录取的学生到其他区有空缺学位的民办学校就读；也可关注个别第二次报名还没有招满的民办学校，还可以进行报名。同时，该局建议家长尽可能陪同小孩回原籍就读。

　　对于学位不够的原因，教育局说了四点：

　　1：今年龙华区总体学位缺口较大，符合报名条件的人数较去年增加了40%

　　2：今年全市进行公民办学位统筹使用，对民办学校的办学规模、招生计划和班额进行了严格规定和控制；

　　3：根据教育部和省厅关于消除大班额的政策规定和督办要求，深圳全市严格控制学校班额，民办学校不能随意扩班招生；

　　4：录取原则是按照积分由高到低录取，未被录取主要是积分排名靠后。

　　然而这些原因都只是表象，房价贵，入学难不只是深圳，而是发生在中国的各个城市，

　　不只是像深圳这样人口涌入的城市入学难，我老家那样常驻人口减少的城市入学也很难，我看我老家亲戚的朋友圈，为了报名上小学，还有凌晨就去排队的，都是疯了吗？

　　即使是我们的生育率低到了全球最低水平，下一代人比上一代人的数量大大减少，我们依然感到各种资源紧张。

　　为什么房价贵和入学难的问题一直得不到解决，其原因就是我们的发展思路问题。

　　中国对城市的人口规模进行严格的计划和管控，人口的多少要按照计划来，

　　居住资源和教育资源成为了管控人口的手段，用长官意志来决定这个城市有多少人口，而不是靠市场和社会规律。计划生育绝不仅仅是体现在对中国公民生育权的控制，也体现在对城市人口发展的控制。

　　2010年发布的深圳市城市总体规划（2010-2020年），到2020年，城市常驻人口控制在1100万人，城市建设用地控制在890平方公里以内，而实际上深圳市人口2015年就突破了1100万，人口增加了，土地还是死死的限制住，于是人们只好在有限的土地空间内争夺资源。

　　国内各个大城市，思路都是一样的，所有的规划都是基于“我给你多少地，你给我控制在多少人”的思路，让人为土地资源服务，而不是土地资源为人服务。

　　在北京城市规划（2016-2035）里面，就规定了

　　“促进城乡建设用地减量提质和集约高效利用，到2020年城乡建设用地规模由现状2921平方公里减到2860平方公里左右，到2035年减到2760平方公里左右。”

　　与之对应的，既然我减少了给你的用地，那你的人口就要控制在2300万以内。

　　一旦设定了人口控制规模，那么配套的学校，公共设施，住宅都会按照这个设定的人口目标来进行建设，如果人口超过了计划10%，配套资源不够呢？那么资源的价格就会在互相竞争中抬高。

　　深圳的总面积1996.85平方公里，2020年城乡建设用地控制在890平方公里，我虽然认为用土地供应来控制人口不合理，但是至少对深圳也可以理解一半，因为深圳实在太小了，44.6%的土地开发规模也不算低了。

　　但是北京可是有1.64万平方公里土地，为什么却要把2300万人死死的限制在2020年城乡建设用地2860平方公里左右的面积上？这仅仅占北京面积的17.4%，不仅用地面积不增加，而且还要减少。

　　注意城乡建设用地是包括各种用途的土地的，在有限的城乡建设用地里面，住宅用地只占其中一部分，而且比例更是低于正常值。

　　2017年4月7日发布的北京未来5年住宅用地供应计划，

　　2017-2021年五年供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。

　　这是什么意思呢，五年提供6000公顷=60平方公里土地，对应150万套房，平均每套房住2个人，300万人就住在北京面积0.367%的土地上。

　　那么问题来了，为什么不能给这300万人的居住空间增大一倍，提供北京0.734%的土地来居住呢？

　　为什么要用土地供应把中国的年轻人彻底困住，让中国人在有限的空间互相争夺和竞争。

　　不管是北京，深圳，上海还是其他城市，我认为很多中产，其实是有钱的穷人。

　　一个北京人，上海人，深圳人跟你说，他有价值五百万的房产，然而你真的去这个“五百万豪宅”的小区参观下，大多情况下会发现毫无住进去的欲望，很多楼龄老旧，停车位紧张，没有小区或者小区狭小，没有绿化。

　　下图是我去看过的深圳福田某小区，楼间距密集，小区几乎没有，活动空间狭小，租住人员复杂，楼下停满了各种电瓶车，这种住房价格却超过8万元一平，原因是学位还可以啊。买个90平就是700多万，努力一辈子月入数万，就只能生活在这样的房子里。

　　这是附近的另外一个小区，如果还能称之为小区的话，建于1984年，居住品质比不上内地县城，单价8.4万元以上。你仔细看看，你有每个月还三四万月供住在这里的冲动吗？

　　这一切的源头，要从2003年和2004年开始。这两年可以说是中国房地产的转折点

　　2003年8月，国务院下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这个被成为18号文件的通知，

　　并且首次明确的说“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，这比1998年的23号文件把房地产列为“新的经济增长点”前进了一大步

　　其中更为重要的是关于土地供应的规定：

　　“利用原划拨土地进行房地产开发的，必须纳入政府统一供地渠道，严禁私下交易。土地供应过量、闲置建设用地过多的地区，必须限制新的土地供应。普通商品住房和经济适用住房供不应求、房价涨幅过大的城市，可以按规定适当调剂增加土地供应量。”

　　这一条明确了土地限量供应的大框架，即使是在本来就划拨给我的土地上搞房地产开发都不行，也要统一纳入政府供地渠道，也就是政府成为唯一的供地来源。

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“71号令”），要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。

　　土地限量供应+压缩住宅用地比例+831竞价出让，奠定了中国房地产市场的基调，那就是不停的涨涨涨，地价的大幅上升必然带来房地产价格的上涨。这个土地拍卖制度，中国大陆就是从香港引进的，黄奇帆在2018年的复旦大学演讲里面，就提到他当时在浦东新区，就去香港学习土地拍卖制度，并且在上海完成了中国第一宗土地的批租拍卖。

　　2005年全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元

　　仅仅5年后，这个数字变成了2.7万亿元，增长了五倍。

　　到了2017年，全国土地出让金更是超过了5万亿元。

　　任志强在2006年的一篇文章写到，土地限量供应+土地拍卖制度对土地价格上涨带来的惊人影响

　　“2005年招拍挂出让面积和出让价款分别为5.72万公顷和3920.09亿元，分别占出让总面积和总价款的35.06%和71.21%”。

　　“按上述公报计算：非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元，而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元，仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。”

　　“2005年全国商品房住宅销售总额为14986.05亿元，商品房销售总额为18080.30亿元。土地的出让价款收入分别为上述销售额的36.7%和30.4%，仅按招拍挂的土地出让价款计算占房价的26.15%和21.68%。假定都按非招拍挂方式的土地出让价款计算，则全国平均房价会下降20%。”

　　任志强号称任大炮，是坚定的住房价格上涨的乐观派，因此遭到了不少质疑甚至谩骂。2013年，任志强曾经讲，不放开土地供应，北京四环内房价涨到10万每平也是可能的。

　　五年后的今天，四环内超过10万的房子比比皆是，西城区更是均价超过10万。

　　任志强当年说的在逻辑上没有错误，他有两个依据：

　　1：2009年北京市的平均楼面地价是6000元/平方米左右，现在（2013年）超过了10000元/平方米，如果加上保障房的因素，平均楼面地价超过了14000元/平方米。

　　2：去年（2012年）北京市共成交经营性用地共372公顷，仅完成年度计划的31%。工业用地和住宅用地的供应比例几乎到达10比1。“工业用地造成了巨大的浪费，而住宅用地却十分稀缺。”

　　控制土地供应+拍卖制度+压缩住宅用地比例三刀齐下，把中国老百姓大量的财富消耗到了房地产里面。也让一些擅长房地产的商人通过土地买卖获得了巨额财富。

　　2014年，《中国经济周刊》曾经报道了李嘉诚家族的长江实业公司，该公司从2005年开始在中国内地大规模拿地（注意这个时间节点刚好是房地产政策转向之后），到2014年29个项目中仅有9个完成开发，而在9年间中国房地产价格已经猛涨数倍，长江实业因此赚取了大量利润。

　　中国房地产学会有关负责人在接受《中国经济周刊》采访时表示，长江实业进入内地进行地产开发的一个显著特点，就是通过分期缓慢开发、变相囤地，坐享土地升值

　　商人的获利只是一个结果，这一切的根源在于土地供应的不足，使得商人有了投机的空间，老百姓的钱，则转移到了政府和商人的手中，在这个三角游戏中，老百姓成了失血方。

　　那么为什么我国要采取严格土地供应的制度呢

　　一个是最简单的，房地产成为国民经济支柱产业，拉动地方经济发展，简单的说通过土地赚钱。

　　另外一个是的长官意志，土地供应成为实现“人口规划”的工具，我规定了你这个城市到哪一年发展到多少人，我就只给你那么多土地，多的我也不给。

　　背后的理由各种各样，比如耕地占用，比如水资源紧缺，其实这些理由都站不住脚，人口进城固然会占地，但是在农村却会腾出更多的土地，乡下的宅基地面积可是远远比在城里的用地面积更大的。至于水资源，我国农业用水才是最大头，北京用水量是伴随城市规模扩大反而不断降低了。

　　人口是跟着产业走的，产业的发展是人口流向的最根本因素，产业的发展决定了人口的规模，除了产业发展，教育资源，医疗资源，环境舒适程度等等都会成为吸引人口的因素，但是他们都远远没有产业发展带来的工作机会重要。为什么长沙只有700多万人，而北京是2000多万，原因就是产业不如北京多，提供的高收入工作机会有限。

　　要说医疗资源，教育水平，内地大部分省会城市都不比深圳差，甚至可以说比深圳强的多，深圳到2017年底才有18家三甲医院，内地省会城市西安，石家庄，长春，郑州，济南都比深圳多。深圳的教育资源也不用讲了，内地随便一个省会城市，上清华北大的概率基本上都比深圳高。

　　吸引年轻人到深圳的，主要还是工作机会。

　　如果一个城市经济蓬勃发展，中高端工作机会不断增加，必然会带来人口的上升，而此时由由于规划的原因去严控土地供应，那么必然会带来“牢笼效应”。

　　“牢笼效应”就是限制死了人口发展的空间，而产业发展又决定了人会不断涌入，于是人们就会在有限的面积里面，为了争夺住房资源，教育资源等相互竞争拼杀，同时养育后代的能力大大减弱带来生育率直线下降，同时大大激化本地人和外地人的矛盾。

　　另外在牢笼游戏里面，人们会产生竞争心理，为什么是我应该退出去呢，退出去的都是失败者，我应该留在这里享受更好的工作机会和发展，谁也不愿意轻易退出。

　　在牢笼游戏下，最受影响的，是城市的底层市民们和外地人群，他们要完全直面高昂的房价，拥挤的交通，紧缺的教育资源，认为这一切都是人多的结果，

　　因此会产生出一系列社会现象，产生本地人外地人矛盾，例如对外地人带有攻击意味的“外地逼”，“硬盘”等等。

　　殊不知，如果不转变发展思路，这样资源紧缺的现象永远不会缓解。

　　我们需要转变思路，

　　一方面那就是不要把土地和房地产彻底沦为赚钱的工具，

　　要牢牢树立“一切自然资源都是为人服务的”的原则，

　　一个城市如果有能力发展出大量的中高端产业，有能力吸纳那么多人口，那么应该是他有能力吸纳那么多人口，我就给他供应多少土地，降低人口密度，扩大生存空间。

　　另一方面，通过产业转移来实现人口的转移，实现全国均衡发展和布局，我国目前在做的雄安新区就是一个尝试，北京承担了过多的职能，大批一流高校，大批国家级科研院所，国家政府部门，各种央企总部等等都在北京，

　　北京市商务委2017年3月的统计，有58家全球五百强企业总部在北京，北京成为全球第一，这显然是产业布局不合理的后果。

　　如果要“控制”一个城市的人口，那么应该采取的是产业发展布局的方式，人是跟着工作机会和产业发展走的。为什么我国东北地区的人口就不用控制？

　　先进产业工作机会都在南方，人口自然会外流，根本不要你去控制人口。

　　不仅是土地限量供应，而且我国目前土地供应的比例是有问题的，

　　一边是为了招商引资把工业用地做的很便宜，便宜甚至白送的工业用土地是招商引资的重要手段，另一边又是利益的驱使把住宅用地比例进行压缩。

　　下图是2017年全国土地出让统计，工业用地占48%，而出让金只占4%，这些损失掉的土地出让金就从住宅用地来弥补，住宅用地占比例37%，出让金比例却占到82%。

　　这就带来后果是：各种优惠和扶持带来产业的发展，吸引了大量就业人口，而同时又通过各种规划和限制住宅土地供应，形成牢笼游戏局面，自然会带来房价上涨。

　　我国长期限制大城市人口规模，来自于这样的逻辑：

　　放开土地供应，放开人口控制，那么大城市就会无限膨胀，造成水资源短缺，耕地被占用，交通拥堵，各类资源紧张。这种描绘出来的可怕场景直接导致了今天中国各个大城市的牢笼效应，造成高收入家庭也活的很累的残酷竞争。

　　实际上，这个理论的基本立足点就是错误的，那就是人口的增长从来不是由土地供应决定的，不存在土地供应越多人口越多的道理，

　　人口的增长和聚集从来都是靠经济发展和产业升级来决定的，再次强调一次，人们涌向大城市是因为工作机会，不是因为它土地供应多。

　　由于规划水平的原因，我国给大城市做的人口规划总是低于实际人口发展水平，而资源又基于规划配置，因此牢笼效应不可避免。实际上，让人口随着产业发展，资源基于人口配置是最合理的方式。

　　我国实现土地大量供应有四个案例：

　　一个是成都，一个是重庆，这两个城市近年来可谓是我国城市经济发展的明星城市，

　　经济增速很快，然而房价却长期徘徊在低位，形成收入增长房价不怎么涨的良性局面，原因就是土地的大量供应。即使近一两年成都重庆房价也上涨不少，但均价仍然在一万多的水平，这在全国来看也并不算高。

　　成都和重庆的经济快速增长+低房价，带来了一个有趣的数据，2017年12月，全国汽车保有量最多的三个城市，你以为是北京，上海，广州或者深圳？

　　全国前三名是北京，成都，重庆。成都有452万辆车，重庆有371万辆车，第四名的上海是359万辆，成都和重庆，尤其是成都，展现出了极强的消费能力。

　　但是成都和重庆，目前也隐隐有改变发展思路的风险，这个值得关注。

　　另外还有两个“土地供应”的典范来自广州和深圳的农民，

　　广州和深圳的本地农民，修建了大量的违章建筑，形成了城中村，虽然是违章建筑，但是却大大的增加了深圳的住宅供给，由于属于小产权房，买卖不受法律保护，所以一般用来出租，便宜到什么地步呢？

　　2015年的时候，我有时候曾经帮人短暂租住过城中村的单间，大约一二十平米，有卫生间和厨房，一个月仅仅需要400元，这个低廉的价格简直让我大吃一惊，可见即使是深圳这样的全国人口密度最高的城市，也是可以实现大量供给的。更何况是面积是深圳3-8倍的北京上海。在广州和深圳租住城中村房子，真的是很便宜。实际上，在深圳你也可以用很便宜的价格（单价一两万）买小产权房，只是不受法律保护而已。这说明只要加大供给，住宅是可以很便宜的。

　　实际上，城中村只是一个例子，我在深圳这些年，有很长时间就是住在公司的宿舍，就在工厂里面，一个月租金不到200元人民币，很简单工业用地便宜，制造业企业建造宿舍也相应的非常便宜，可见土地的价格直接决定了房地产的价格。

　　我国要想实现长期发展，必须要摆脱“香港模式”，

　　香港模式就是典型的压榨城市平民实现了少数资本家的暴富。香港大约1000平方公里的土地，绝大部分地方却是荒无人烟，七百多万人拥挤的居住在一个狭小的范围内，生存空间狭小互相竞争。

　　由于生存空间狭小，开车自驾成为富人的专利，普通人拥有一辆车是梦想，所以你遇到香港人不会开车的，真的不要奇怪，因为他在香港是没有机会拥有自己的车的。

　　香港房价更是高到令人难以忍受，

　　你觉得北上广深房价高，那么可以到香港去看看，会觉得还有很大的上涨空间。

　　不仅如此，付出了一辈子辛苦的代价，换来的却是一家几口居住在狭小的低品质住宅。在香港，能够住在八九十平米的住宅里面已经是人生优胜者，港人说的千尺豪宅，不过90平米而已。

　　下图是香港明星陈浩民的120平米“豪宅”，一家六口人住一起