深圳政协委员建议改城中村为廉租房(组图)

　　没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约10万多栋的农民房，大部分高达5-8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。

　　如果把这部分农民房用作廉租房，将在很大程度上缓解深圳无房可住者的窘境。能否鼓励民营资本参与城中村改造，昨天，市政协委员奚蓉提出了这个设想。

　　与庞大外来人口的住房需求相比

　　现有廉租房少得可怜

　　目前深圳市民要求控制房价的呼声越来越高。据统计，今年一季度，全市商品住宅均价为8126.14元/平方米，同比上涨25.63％，其中特区内住宅均价为10313.89元/平方米，首次突破万元大关，同比上涨35.46％。而国际上一些成熟国家解决住房的成功作法是：约30%的人进入廉租房系统，其余人士进入商品房市场。按照这样的比例，深圳750万人口约250万户家庭，就应该有75万套廉租房，而深圳现有的廉租房顶多2000套，缺口太大！按照每套60平方米计算，那么深圳廉租房缺口达4500万平方米！而深圳一年商品房的销售才900万平方米，可见廉租房建设亟待寻求大发展。

　　为了控制房价过快增长，市长在今年“两会”上公开表态：今年内要建6000套经济适用房。但深圳经济适用房建设也存在矛盾，经济适用房往往销售价格在3000元/平方米左右，很多甚至在3000元/平方米以下，现在“绿本”转“红本”以后，价格扶摇直上7000元/平方米大关。这样一来，这种有产权的经济适用房造成了商品房市场的二元现状，不能起到平抑房价、解决城市居民住房问题的作用。尤其是对于深圳庞大的外来流动人口，其中绝大部分人并无置业需求，而且经济适用房的入市交易，在一定程度上弱化了其保障低收入群体最基本住房的社会功能。

　　根据资料显示，特区内共有173个自然村，约10万多栋的农民房，大部分高达5-8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。这一巨大的住房存量很长时间内被忽视，由于缺乏规划、消防欠安全，城中村农民房成了脏乱差的典型。两大矛盾在住房短缺的浪尖上对撞，为什么不能撞出一个合理的解决方案呢？市政协委员奚蓉很不解。

　　拆迁补偿安置成本巨大

　　城中村改造陷入困境

　　深圳城中村改造由来已久，为界定合法与非法，最后期限几次更改，激起村民对抢建的浓厚兴趣。市规划局的一份资料显示，历次抢建、改建风潮使得城中村问题积重难返，令改造工作陷入几大困境：一是产权困境，二是规划困境。城中村开发强度太大，容积率一般都达到3.0以上，市政公用设施欠账较多，在特区内已无空地可以置换的情况下，在城中村原有的范围内，即使准许容积率达到3.0，也难以满足改善城市环境的要求。而如果容积率在3.0以下，开发商无利可图，自然不会干，业主也不会接受。市规划局一位官员说，这是城中村改造最难处理的一件事情。有时为了妥协，使得谈判顺利进行，只能让容积率无限制膨胀。像罗湖区蔡屋围老屋村要改造为金融中心、建深圳第一高楼，据说容积率达到了13！在改造中，政府与市民失去了什么，不言而喻。即使这样的让步，还出现了深圳“最牛的钉子户”；三是拆迁补偿困境。城中村住宅面积大，建筑成本高，每年还可以为业主带来相当可观的租金收益。保守估计，一栋私房仅需5年即可收回成本，若再出租5年业主便可收益过百万元。因此，业主提出的补偿安置数额巨大，即便如此，大部分业主对拆迁仍普遍抵触，这给改造单位带来巨大的交易成本与风险，令开发商望而却步。此外，业主倾向于只接受住房补偿，进一步加重了规划的困境。以福田区在去年末强力推出的城中村出租物业转型为例，该区城中村总面积占全区十分之一，人口却占总人口的44.6％，共71万余人，相当于一个小城市；投入资金总量虽然没有精确数字，但仅从沙嘴村一个村就提出转型所需资金起码需要3300万元以上也可大致估算出，15个城中村转型资金起码达到数亿元。

　　深圳大学一位规划专家认为，本来深圳的城中村农民房承担了廉租功能，而且为政府在这方面所做的贡献是巨大的，是应该肯定的。但不幸的是，城中村已经变成了一个“历史遗留问题”、一个城市建设“毒瘤”，成了在城市发展中要处处讨伐的对象，反差何其大！

　　市政协委员奚蓉提出建议将城中村改造与廉租房建设统筹起来考虑———

　　停建经济适用房将城中村农民房改造成为廉租房

　　据此，奚蓉建议：深圳应该停止经济适用房的建设，转为建设大量经济适用的廉租房，面向低收入群体，只出租不出售，把房源牢牢地掌握在政府手中。

　　针对深圳市目前的现状，应将城中村改造与廉租房建设作为一个问题统筹解决。城中村的历史遗留问题不可能一下子得到规范解决，城中村的遗害主要在于管理的缺失，是否可以引入社会民营资本，尤其是城中村的原住民团体，共同规范改造城中村农民房，借鉴民营资本将农民房改造成为经济性连锁酒店的成功经验，保护某些既得利益，将城中村问题分步解决。如深圳市重点旧改项目田厦新村推倒重建工程，该项目采取了村民以宅基地入股改造、并参与项目利润分配的新方式，这种模式应该值得进一步研究推广。

　　应鼓励更多民营资本参与城中村改造和廉租房的建设。《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》有一条很明确，鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发城中村改造项目。相关部门应当进一步总结近几年城中村改造过程中的成功经验，细化民营资本参与的条件，利用特区的立法优势，做好制度性的创新性建设，在兼顾到民营资本收益性的同时，也要突出政府的责任及社会的公益性。

　　文/本报记者李天君

　　图/本报记者吴铠峰