傅勇
从某种程度上说，正是因为市场机制在当前的房地产市场上并没有发挥基础的调节作用，相关的行政调节手段才师出有名。
建设部一位官员在近日举行的中国房地产协会第五次会员代表大会上表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。主管部委提出利用行政手段调节尚属首次，而针对过热城市的措施，也显示出房地产调
控正在从2005年的“全面开花”向2006年度“精确导向”过渡。（4月10日《第一财经日报》）联系到当前蔓延大江南北的房地产市场的“春暖”，建设部的表态可谓正当其时。上海、北京、广州三大城市近日相继公布一季度平均房价，无一例外有较大幅度上涨，其中北京、广州市区房价涨幅均高于10％。从更大范围看，今年第一季度的房地产业景气指数比上季度上升1.9点，这是该数据连续第二个季度上升。
春江水暖鸭先知。对房地产市场的走高，城市中低收入阶层的感觉最为敏感。北师大金融研究中心的《中国房地产金融安全评估报告》显示：根据去年全国城市户均收入，要购买一套70平方米的新商品住房，总房价和户均年收入之比超过13：1.而国外的这一比例一般为6：1.而且，仍有业界人士按照北京前几年房价走势的规律推算，认为今年房价上涨的幅度应该在20％左右。大城市房价如此平步青云，低收入阶层买房难于上青天。
与此同时，解决城市中低收入阶层家庭住房的福利性安排仍未发挥有效作用。
就根本而言，房地产市场的难点在于地方政府与房地产市场结成利益共同体。土地增值是地方政府高达40%－50％的收入来源，因而，地方政府无疑是房价上涨的最大受益者之一。据此，我们就容易理解一方面供给过剩，另一方面房价却扶摇直上这样的怪现象为什么会发生。去年底国家统计数据显示，商品房空置面积达1.14亿平方米，空置率高达26％，远远超过国际公认的10％警戒线，有关部门甚至将房地产列入产能过剩行业名单。这与房市的火爆行情形成鲜明对比。
从某种程度上说，正是因为市场机制在当前的房地产市场上并没有发挥基础的调节作用，相关的行政调节手段才师出有名。笔者认为，可以从需求和供给两个方面进行调节。
在需求方面，应强化对低收入阶层的有效满足。在市场能够有效建立“富人区”的同时，可以通过福利供给让穷人也能有自己的立足之地。这方面，不仅要有政策来源，还要保障资金来源。地方政府应从拍卖土地所获的收入中拿出一部分用于建设经济适用房或者是廉租房，以保证稳定的资金来源和房屋供应。具体的比重和投入规模可以考虑由中央规定。考虑到土地增值的规模和城市政府的职责，这种要求是相当合理的。
在供给方面，应该鼓励城市政府大力发展大众交通尤其是轨道交通以降低土地成本和开发成本。大众交通不仅可以节约城市低收入阶层的生活费用，还有利于增加土地供应，延伸房地产的有效供给，随着增量的发展而降低整个城市房价。如果把眼光放宽一点，我们或许还应该放开大城市的周边区域的城镇化门槛以缓解中心城市的城镇化压力。在一段时期内，大城市尤其是特大城市还不具备完全放开人口流动的条件，但是对于一些经济活跃的周边地区则可以考虑先行放开，这将有利于分解人口扩张对局部地区地产市场带来的涨价压力。
