尹中立：2008年之后北京房价会跌吗？

　　尹中立

　　●人口结构变化影响房产价格

　　●高峰期出生人群促市场升温

　　●房地产市场将出现真正拐点

　　●加速城市化可缓解市场波动

　　很多北京的朋友都认为，2008年之后北京的房价会下跌，原因是奥运会举办之后，北京的房地产缺乏炒作的题材了。笔者不想就此话题展开讨论，奥运会充其量只是影响当前北京房价的因素之一，甚至不是主要因素，更不可能是影响整个中国房价的主要因素。我在此要讨论的是人口结构变化对房价的影响，从人口结构的变化看，2008年之后的房价可能会下跌。

　　触动我将人口结构与

　　我每次回安徽老家时，都要去看望一下初中的老师，这所中学离我的老家只有1公里的路程，是本乡所属的初级中学，所有的学生都来自本乡。记得上世纪80年代初，当我上初中的时候，有三个年级，每个年级有两个班，共约500人。由于条件的限制，教室小而简陋，每个班七八十名学生挤在一起，每当课间休息，教室里总是尘土飞扬。可见当时学校的人气之旺。

　　但这次返回母校时，眼前的景象让我深感震惊。往日的喧嚣被一片凄凉所替代，当年有500名学生的学校如今只剩下100多名学生。据老师介绍，现在的学生越来越少，两年前，乡政府已经决定把临近的几所初中合在一起，剩下的这100多名学生是最后一届毕业班了，等这届学生毕业之后，该学校就停止招生，我的母校将彻底关门了。往日的铃声将永远成为回忆。

　　母校的兴衰促使我思考中国的人口结构的变化：和20年前相比，中国中学生占人口的比例在迅速下降，这和人口的计划生育政策是直接相关的。从统计数据看，我国的生育高峰在1965年前后，1962年的出生率是3.71%，1965年的出生率是3.78%，1970年的出生率是3.34%，一直到1978年之前出生率都在3%以上，但1978年的出生率下降到了2%以下。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人在80年代正好处于上中学的年龄，因此，才有我上中学时拥挤的场面。由于计划生育政策的实施，上世纪60、70年代出生人口的下一代比他们的父辈少了一半多。这就是我的母校出现“门前冷落”的最根本原因。

　　很显然，人口结构的变化导致了学校生源的变化。同样如此，人口结构的变化也会对房地产市场产生深刻的影响。

　　从一般规律来看，25—35岁是结婚的高峰，也是第一次购房的最高峰。上世纪60、70年代人口高峰期出生的人口，在2000年左右正好是处于买房、结婚的高峰，如同我们当年上学的情形一样，这辈人不管干什么都会形成一股强大的冲击波，买房当然也是如此。这是导致2000年以来我国房地产市场持续升温的最根本原因。

　　但2008年之后，当1978年出生的人口年龄超过30岁以上时，我国的人口高峰期出生的人口将结束他们买房、结婚的高峰期了。2008年前后的人口结构变化将非常明显，2008年之后的结婚人口比2008年之前下降30%多，而且是突然的下降。这样的人口变化对房地产市场的影响可能是巨大的，因为影响

　　当然，以上是单纯从人口结构变化的角度分析的，是假设其他因素不变的。其实，影响房地产的因素是很多的，如城市化进程、经济发展速度等。笔者认为，在众多的影响因素中，最重要的可控因素就是城市化进程，为了弥补人口结构对房地产市场的不利冲击，我们可以通过加速城市化的方法来缓冲，这需要宏观决策者的未雨绸缪，也需要企业家的高瞻远瞩。

　　(作者为中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任)