章剑锋：个人合作建房目前难以实现

　　在一种互信和约束机制未曾确立、“开发商体系”这一市场壁垒又没有破除之前，合作建房可能只是美梦一场。

　　在温州，一个260人的团队用1亿多元人民币从政府手里取得一宗建设用地，他们预备在不久之后将之变为一个住宅区，通过自给自足的方式解决居住问题。此举激发了全国各地有着相同抱负的人。

　　但阻力很快出现。据12月14日《新京报》报道，一直未曾表态的温州市房管局日前明确表示，温州个人合作建房项目存在“违规操作”行为，是一种变相的商品房买卖，并且在事先没有告知的情况下，个人集资建房组织就委托开发商拿地，存在欺诈嫌疑。因此，政府完全可收回该地块的使用权。

　　温州房管局官员给出的理由虽然有待推敲，但有一点应该引起注意，这种房屋生产模式既不被

　　或许正因为意识到这一点，合作建房组织者选择了与开发商合作。完全要倚仗开发商出面去解决几乎所有问题：例如需要开发商帮助拿地、进行基本建设，甚至于物业发售、分配和管理，皆须假开发商之手推动。

　　既然开发商介入合作建房每一环节，事事插手，也就是说，合作建房已经沦为另一种开发商建房模式，只是称谓另类一些罢了。关于这一点，合作建房召集人说得明白，他们自认是

　　合作建房的召集人及其组织既已成为没有成本的开发商，参与项目的投资合伙人由此也就变成了购房者（不过就是掏出可能低于市场价格的房款，但也难免举债），他们由一直试图摆脱的一种开发商市场进入到另一种开发商市场，谁能说他们就一定能获得更好的归属？

　　合作建房是一项资本与技术的系统整合工程，其间需要建立一种紧密的互信机制。信任是合作的前置条件，特别是一个召集人试图去整合那些属性各异、不具任何互信基础的社会不同自然人的资金，一种互信机制尤其重要；此外，还需要有行之有效的约束机制，组织之所以称其为组织，在于组织内各成员均在一种规则约束之下，以此保证每一成员就行为、目的、价值观念达成一致和共识。

　　人们来自不同空间和地域，凭着满腔热情和某种简单的利益趋同而掏钱参与，被捆绑成一个组织，然后索取一切认为可以索取的东西。召集人则只认可资金和偿付能力（作为入门资质），像一种交易，很难说有多少信任；至于约束机制，所有规则只由召集人提议，即使最终需要征得全体成员的意见，以便形成团队意志和公认准则而被遵守，但这种规则很难具有绝对权威，不如律法那样具备国家意志和强制力，也就没有必然的约束力。这种流于原始的群体性约定准则极易被破坏。

　　合作建房弱点如此昭然，甚至不如同样以整合资金与技术为业务、但又具有合法身份的开发商，至少他们还被纳入到社会公共规则体系当中，受公共准则即法律约束。而考虑到由“温州模式”所带起的全国多家合作建房呼声，如果逐一被实现，这会对以开发商为主导的固有市场体系构成威胁或冲击，削弱或动摇开发商体系对于市场的影响和控制地位，甚至还可能改换业已被确立的市场游戏规则。

　　因此，在一种互信和约束机制未曾确立、“开发商体系”这一市场壁垒又没有破除之前，合作建房可能只是美梦一场。若一定要寻求实现，只能不断地向开发商体系示弱和靠拢，此时，合作建房蜕变成开发商建房必然出现。这也就意味着，个人合作建房目前没有存续空间。

　　□章剑锋（厦门大学不动产金融研究中心研究员）