“瓦片”换“高楼”的北坞试验

　　比起开发商建房的模式来，村集体自己开发对农民来说，无疑整体获利更高

　　本刊记者／杨正莲(文)  刘震

　　看看时间，下午两点快到了。

　　58岁的郭于晴迅速穿好外套，把一张叠得四四方方的纸片仔细揣起来，右手也就顺势留在了那个衣服口袋里，生怕一不小心弄丢了。

　　“那个谁，我怎么老是忘记你姓啥了！”快要走出村子的时候，郭于晴迫不及待地跟右前边一个推着自行车的大姐打招呼，此人是村委会成员。大姐一边热情地回应，一边问：“表交上去了没？没交就给我吧。”

　　郭于晴刚把手从右边口袋抽出来，纸片就被拽过去，扔进了自行车前面的篓子里，“别给我弄丢了。”她有些不好意思地交代了一句。初春的凉风里，已经有几张同样的纸片在自行车篓子里面微微地翻腾着。

　　骑着自行车的大姐已经走出了老远，郭于晴还是没下定决心折回家去，脚步不由自主地又向村子西边的老年活动中心移动了好几步，“我家那7套房子到底能不能批下来呢？”

　　村民或失“瓦片经济”

　　此刻，2月22日下午两点，北京市海淀区四季青镇北坞村老年活动中心里面，几名村委会成员正在忙着回收《北坞村户型面积选择表》。

　　表是村委会昨天发下去的。“看来，这回是真的要搬进楼房去住了。”21日拿到表的时候，郭于晴知道，必须得重新规划全家人的生活了。

　　近一个多月来，北坞村即将腾退农民宅基地，并搬迁“上楼”的消息以各种版本在村民之间流传。从1月5日北京市委书记刘淇来北坞村调研时起，郭于晴就偶尔能从报纸上读到在北坞试点城乡一体化的消息，其中要求北坞村搬迁农民全部“上楼”。

　　搬？还是不搬？郭于晴感觉左右为难。

　　北坞村，东临颐和园和南水北调调节池，与颐和园、昆明湖紧紧相邻，西临玉泉山路，南靠西郊机场，是一个地理位置优越但却集合了城乡结合部各方面突出问题的“城中村”。郭于晴和全村三千多名本地村民一样，渴望摆脱脏、乱、差的生活环境，“搬进楼房去住，就有好多事情不用自己操心了，最起码冬天不需要自己烧煤取暖。”

　　可是，搬迁上楼也同时意味着，家家户户赖以维生的房屋租赁，即“瓦片经济”将难以为继。在过去很长一段时间内，“瓦片经济”是城乡结合部农民利用宅基地获取土地价值的主要手段。

　　所谓“宅基地”，就是农民用于建造住房的那部分土地，与农用地一样在建国初期属于农民的私有财产，可以买卖、抵押，并被1954年宪法所承认和保护。

　　此后，宅基地产权不断模糊。1962年9月，中共中央颁布《农村人民公社工作条例修正草案》，其中规定“社员的房屋，永远归社员所有”，“社员有买卖或者租赁房屋的权利”，但是，“生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖”。

　　农民对宅基地的这种残缺的权利——使用权，在1982年修改的宪法中被确认。上个世纪90年代，土地管理部门下发没有使用期限的“宅基地证”，使得农民对于宅基地的使用权进一步得到保护。

　　在农村现实生活中，宅基地被农民视为家产，并代代相传。

　　当改革开放的春风席卷而来的时候，市场力量推动处于城乡结合部的“城中村”，以各种方式加入工业化和城市化，“瓦片经济”在夹缝中疯长。一边是蓬勃发展的城市经济，一边是汹涌入城的流动人口大军，当有限的城市资源得到高度利用之后，“城中村”便自然承接了城市发展的市场空间。北坞村的村民，就在这种浪潮中不断挤压自己的居住空间，腾出地方租给外来人口居住，以获取尽可能多的租金收入。

　　郭于晴一家也是这样开始发展“瓦片经济”的。1995年，郭于晴在已经转为居民户籍的本家亲戚的宅基地上新修了房子安身立命，腾出自家的三间房专门出租。此时，她的邻居们也纷纷以改造房型、加盖二层等各种方式参与“瓦片经济”。

　　统计显示，北坞村本地村民和外来人口的比例一度高达1：7，“瓦片经济”甚至是某些家庭唯一的经济来源。

　　“现在，我们就指望着这点租金吃饭。”每月一两千元的房租，是郭于晴最可靠的收入来源。年近六旬的她非常担心没了这笔收入之后，一家人将赖何以生：儿子和女儿均未婚，年过三十的女儿因为身体虚弱长期没有外出赚钱，将近而立之年的儿子，每月也只有一两千元的收入，郭于晴和老伴常年有病，“他爸爸每月药费都得一千多，为了省钱，现在减少到每个月只买几百块钱的药。”他们担心，住得起楼房，却交不起物业管理费、水电费和取暖费。

　　北坞村党支部书记张泉对此也有些无奈：“目前，我也没有太好的办法，虽然说政府对于产业用地给了很大的关心和支持，但是老百姓一时还得不到真正的回报。”这里所说的产业，是指本次调整中腾退出来的宅基地中，将有一部分用来发展村集体产业。

　　在一个可以想象的建设周期之外，张泉还必须在经营周期的基础上考虑还贷，“我们的村集体产业完全是贷款建设，虽然说政府给了一定的贴息，但贴息终究是有限的。”

　　情况似乎还不是太坏。2月21日，郭于晴他们在领到《北坞村户型面积选择表》的时候被告知，住房补偿按照宅基地置换，各家可以根据宅基地面积和规划中的几种房型，先行选择自己中意的户型和相对应的住房数量。

　　目前为止的规划中，供北坞村民居住的回迁房将有8种户型：一居室有53平方米、60平方米两种，两居室有80平方米、90平方米、100平方米三种，三居室有120平方米、150平方米、179平方米三种。

　　郭于晴仔细斟酌后决定选择：二居室100平方米的房型3套，三居室的120平方米、150平方米各2套。为了增加如愿以偿获得这7套住房的筹码，她诚恳地在表格后面补充说明历史因素和现实困境：“因集体占用我房基地拆占我后院612平方米，未批我房基地，也未给补偿，所以我增加了面积，因为我孩子都属于大龄青年需要用房。”

　　但对于郭于晴和其他村民而言，这一次的住房调整能否达到自己的目的，实在是个未知数。据悉，本次规划中用于北坞村民居住的回迁房不足三千套，最终实施方案和相关细节尚在研究讨论中。而公开的资料显示，北坞村占地面积33.61公顷，农民户1110户，2967人；非农民户440户，663人。也就是说，户均不过2至3套房，看来，郭于晴的想法有些过于乐观了。

　　村集体首获自主权

　　眼下，虽不能确定郭于晴他们将在何种程度上参与分享宅基地置换的经济效益，但是北坞村集体经济组织，却实实在在地拥有了自行支配和经营集体土地的权利，包括在腾退出来的宅基地上自主进行开发建设。而在此之前，村集体并不拥有这样的权利。

　　北坞村正在进行的这项试点，是在1月初的北京市海淀区2009年政府工作报告中提出来的。报告指出，今年将以北坞村为试点，力争在农民利益保护、社会管理体制等方面取得突破，使其成为推动城乡一体化发展的示范区。

　　经过一系列紧锣密鼓的调研之后，2月3日，北京市15部门联合制定的《关于进一步推进绿隔地区城乡结合部发展及启动北坞村试点方案的建议》首次亮相，其中明确，将鼓励集体经济组织(乡集体资产运营机构或村生产合作社)自行开发配建商品房。

　　北坞村的试点，导因于十七届三中全会对于农村集体土地产权的推动。2008年10月12日，十七届三中全会通过《中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定(全文)》，其中规定：“在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益”。