(辨题三：现在取消期房制度时机已到？)

　　王志安：我们不久前在网上搞了一个调查，你是否赞成取消期房的预售制度，在这个里头有97.1%的参与对调查的对象赞成取消期房预售制度，而不赞成的只有2.5%，说不清的只有0.5%，有很多网友跟我们留言，他们说期房预售制度是一个不平等的契约，房子没有修好就交钱，显失公平，现在实际上是先交钱再买房，是用老百姓的钱来盖房再卖给老百姓，这叫什么方法？实际上这是现在网上的一些观点。下面我们就讨论第二个问题，实际上就是说我们现在到底该不该取消期房，有没有可能性来取消期房？

　　任志强：大部分是赞成的人不去帖帖子，只有不赞成的人才去帖帖子，所以这个没有任何意义。总体来说，如果你调查的人数连买房子的人数都不如，你凭什么说这个有意义呢？因为买房子我们已经看到了，今年已经有这么多家，人数远远超过你网民调查的人数，有任何意义吗？没有任何意义。

　　王志安：这个百分比没有太大的意义，但是刚才这位网友说了，实际上现在期房预售制度是我们交了钱让开发商去盖房子。

　　任志强：胡说八道，我觉得这个话说错了，绝不是对你说的，因为我们为什么要先买地？那政府没给我这个70年的使用权，这70年的使用权是以后的事儿，你先把政府买地的70年租约先废了，我现在是不是投了？我要是达不到一定的投资额，能给我发预售证吗？怎么叫你给我钱我才盖房子？我习惯性用语说的胡说八道，你别以为我是人身攻击，这跟人身攻击没有任何关系。买飞机是不是要先付25%才给你划，我先买了地没有？我建了前头的基础没有？如果没建立基础，怎么能给我发预售证？因为预售证已经有很清楚的规定，到什么程度才能发预售证？我一开始收你20%的钱够不够我前提？不够，你怎么能说我用你的钱呢？这是概念错误。

　　舒可心：任总不说话了我说。刚才任总举的例子其实有重要的一个特点，飞机有明确的产品规格，而房子经常是变来变去的，而且房屋质量本身因为它是水工产品，房屋的承建商有很多问题，所以质量很难保证，因此当飞机交货和房子交货的这种风险，另外一个就是承受人是一个单独的个人，这是社会问题，如果我们跟美国订了飞机，美国不延期交货，对社会没有太大的影响，对社会大众没有太大影响，我们所以讲预售制度是把老百姓绑架到期货制度里来。

　　董藩：没有人逼着你非去签这个预售合同，你可以等着买现货，问题是什么？你根本买不到，这是一个短缺市场，短缺市场上，如果你把预售取消，大家都想干吗？拉关系，去找权利人，去找公司内部人去买房子，反而普通老百姓更买不到。

　　舒可心：但是买到的房子一定是看得见明明白白的。

　　任志强：买飞机的，买游艇的都不是标准价。如果连基本信任都没有，我们就不需要建立市场经济了。我们现在有这么多现房，没有人非得强迫你去买期房，期房是你自愿选择的，要知道市场经济的过程中，没有说开发商强迫你必须到我这儿来买房子，是你愿意到我这儿来买房子，你愿意实行期货交易，你要不期货交易，你就等我盖完现房以后再买，别人愿意接受预售制度，人家买了，到时候等现房的时候没你的房子，你活该，你不愿意承担风险你就忍着。

　　王志安：您的意思就是说在现在是买方的力量大于卖方力量的时候，就会制定一个相对于对于买方更有利的游戏规则，是这意思吗？

　　任志强：不是，定规则的人是政府，政府说我是为了保护卖方吗？我定这个预售制度是为了保护买方吗？都不是。它是一种公平，包括秦律师说我们可能是从国外学来的，为什么？这里有一个重大差别就是他们说的，我买的东西在实行预售制度的国家大部分实行的是海洋法，海洋法所有都是虚拟的，所以才有虚拟经济一说，股票什么都是学来的，而我们实行的是大陆法，大陆法就是看见的才算有，所以我们要登记权证，但是改革开放以后，我们不得不向海洋法进行学习，所以把大陆法和海洋法在法律上进行结合的过程中，可能中间会有误差，要进行弥补，秦律师是律师，我也是学法律的，所以我很清楚。

　　王志安：秦律师是学法律的，你觉得西方销售制度是不是一个公平制度？

　　秦兵：在目前中国来说，它是一个极为不公平的制度，它把消费者，本来应当是现货交易的一个交易模式，放到了期货交易的方式上，所以冒着极大的风险，但是对于开发商来说，它是一个极其方便的融资工具，所以任先生这么积极地来支持它。

　　王志安：开发商融资本身也应该说没有对错之分，如果这个融资本身的行为是有利于生产来讲呢。

　　秦兵：让我说完。

　　董藩：你刚才说完了，你已经打了句号了。这个话在北京电视台跟老潘也说过这么一次。主持人已经说了话，我接的主持人的话，怎么叫不让你说完？

　　亲兵：任总你看着主持人在和我说话，应当判断形势，就是让我来发言。

　　董藩：我没判断出来。

　　亲兵：你看，认真看就行了。我的想法是这样的，就是融资是没有错误的，但是当我们来确定一种销售模式的时候，我们看它是否有利于客户，是否有利于弱势的公众，目前来看，预售制度肯定不符合这个行为原则，我们不要说是谁制定它的，我们就说这个结果。

　　王志安：为什么你觉得？

　　秦兵：大量的诉讼，刚才任先生说，诉讼的人很少，比例可能比较少，但其实不是这样，我们现在最多接到的退房案件，因为房屋质量上的案件，你们知道有多少呢？一起九百套，只不过我们在现实生活中，很少去公布它，去研究它，如果我们去揭示它的内部，后面发生的事情，你就发现触目惊心，房屋质量，一平方米四万块钱的房子，房屋到什么程度？我踹一脚能把脚踹到墙里面。

　　王志安：刚才任总说的，这个问题是一个房屋质量生产的监管问题，不是预售制度问题。

　　秦兵：正是因为我们的房屋质量问题，房屋质量制度、面积制度或者说是产权制制度、抵押制度不足以对期货进行严格的限制，所以让某些开发商，某些开发商的欺诈大行其道。

　　王志安：你的意思就是说通过监管解决不了这个问题？

　　秦兵：解决不了，就目前十几年了。

　　王志安：通过其它完善也解决不了这个问题？

　　秦兵：我买第一套预售房，1993年，现在2009年，16年过去了，纠纷越来越多，性质越来越恶劣，说明我们目前根本不足以进行监管，预售制度是一个期货制度，大宗的期货交易需要严格的立法，我们目前的预售管理办法只有18条，根本不足以进行风险控制。

　　任志强：就是因为在不健全的时候先要有一个制度出台允许大家试，然后后头去逐步完善这个相关的法律，才有可能进行改革，而每个土地承包制大家是按了手印，知道是违法的也按手印，否则条件具备的时候再去，那就没有土地承包制了，中国就没有三十年改革了，他才说的一个16年，我们这三十年对他来说，按他的理论全得否决了，因为没有相应完整的法律制度，我们就不能进行预售制度，就不能进行其它任何一个改革，就是这样的问题。

　　王志安：能不能这样任总，在我们现在其它法律，它在其他法律还不完善的情况下我们暂停呢？比如说等我们其它法律完备了，这个制度我们再引进呢？

　　任志强：因为有一个人生孩子有缺陷，你就让所有人都不能生孩子？

　　董藩：因为一个法律曾经错误地惩罚过一个好人，我们把所有的法律全取消掉吗？

　　舒可心：开发商都是生孩子的人。

　　(辩题四：取消期房会击跨房地产业？)

　　王志安：关于这个问题我们先讨论到这儿，现在也有人说，其实如果预售制度取消了，就会对我们房地产市场构成一个非常致命的打击，因为很多开发商融资的能力可能会受到影响，他们的资金链会断，我不知道这点任总同意不同意。

　　任志强：我同意。

　　王志安：然后会形成一种寡头垄断的局面，小的开发商就被淘汰了，比如现在北京现在有三千家开发商，也许最后倒掉了之后，就剩几个大的寡头瓜分这个市场，反而会使这个市场的价格被操纵，我不知道秦兵律师，你怎么看这个问题？

　　秦兵：肯定我主张，这一个行业中尽量有少的竞争者，其实你看我们的彩电，过去全国是四百家彩电生产商，价格也非常高，质量非常差，现在可能是不到二十家，但是我们看到了，质量越来越好，价格越来越低，为什么呢？寡头竞争更加有序，我倒支持这一点，像中国，中国现在据说有六万家开发商，我想最后能剩下50家足够了，然后由这些寡头来进行激烈的市场竞争。

　　王志安：一旦他们要实行这个市场的价格垄断。

　　秦兵：有反垄断法，美国大概就是四大开发商，我们知道的这几个，像日本基本上四大开发商、四大建筑商，为什么他们的价格不足以影响大家的这种对房地产业的这种认同呢？就是因为寡头之间必须进行认真的竞争，而不是虚假的竞争，一旦有虚假竞争，就会违背反垄断法，那面临着巨额的罚款。

　　王志安：你的意思是说价格操纵与否，跟他们的企业经营规模和剩几个人没关系，最重要的是一个市场。

　　秦兵：没关系，是不是真正的竞争，只要是真正的竞争，哪怕只有两家，价格也一定能够降下来，所以不要担心，所以不要担心说就剩下几十家，或者几百家，我认为这是一件好事儿。

　　董藩：首先秦兵说得不对，在美国有12万家以上开发商，根本不是他说这个数据。

　　任志强：最小的开发商一年可能只生产两个楼盘。

　　董藩：几栋楼，定制的。

　　任志强：两套房子。

　　董藩：第二，我告诉你，众多开发商存在是对广大业主有好处的，因为供应者增加，代表着竞争充分，对价格来讲，会抑制它上涨的趋势，所以如果是市场上只是几个寡头市场，几个寡头在垄断这个市场的话，对消费者来讲是一个灾难。

　　任志强：这就像我们的汽油、柴油一样。

　　董藩：对。还有电信，电信是典型的。

　　秦兵：寡头要有，竞争一定要是真正的市场竞争，只要是真正的市场竞争，价格一定能够降下来。看美国的石油，几家，去加油的时候不就四家吗？美国、日本的开发商，四大开发商，四大建筑商。我们就看市场主体的减少并不意味着市场竞争的弱化，市场主体的增加并不意味着市场竞争的激烈，而且现实中我们看到了，中国有这么多开发商，房价依然不是很高吗？

　　任志强：我申请说。

　　王志安：任总。

　　任志强：我说他不但举了个很坏的例子，而且数据都不对，如果房地产本身是一个不动产，县一级的大公司就不去，我们举个最好的例子，就是我们的四大银行，为什么把县一级的分行、支行都取消了？它经营要亏损，所以它大到一定程度以后它要亏损，所以它把底下的小银行全取消，这就是他说的寡头的结果。人们在县一级是得不到服务的。我们有660个城市，如果是两家竞争，不可能布到660个城市，我们县一级现在乡镇一级的房地产还很弱很弱，或者说不靠小企业是挣不了钱的，大企业的管理成本就让你挣不了钱。

　　王志安：像您的企业愿不愿意到县一级开发？不可能。肯定不愿意。

　　任志强：如果说这一个县一年只有十万销售量，我的员工一个班子，如果承担不了三十万我就不干了。我们得出的数据是12万家美国的地产商？他得出的数据只有四大家，因为小的太多了，所以就把这些小的地方的给填满了，才有供应产品，大的只在核心城市，只是因为它的总量大，几个核心城市里头，但是那些小城市它去吗？他不去，必然就产生那些地方根本就不可能有供应量，这是违反市场经济学的最基本的道理。

　　舒可心：当预售制度被取消以后，可能很多靠预售制度生存的开发企业会倒闭，但是那些有自有资金的良好的开发商，像任总这样有质量担保的小开发商还会活跃在市场当中。

　　任志强：我活不下去。

　　舒可心：有这种，任总你让我说完。

　　任志强：我们必要条件是取得预售制度，首先得开放资本市场，不开放市场，所有人都活不下去，包括那些大开发商都活不下去。

　　舒可心：关键任总一点，我想说的是，如果你买大豆，买一船的大豆，买水泥一船一船的，这是商人和商人之间，他们承受得了这个风险，现在一个人倾全家的钱，再拿银行去贷款买了房，他承受不了，就变成社会问题。

　　任志强：承受不了你就别买房子。

　　舒可心：你看。