经适房政策应在探索中逐步完善

http://www.sina.com.cn 2009年08月07日00:29 央视《新闻1+1》

　　主持人：

　　刚才季先生说的是他的观点，接下来我们不妨再引进另外一位房地产专家的观点，他是来自清华大学的蔡继明先生。蔡先生一直有一个观点，他就是不主张进行经济适用住房的建设。

　　蔡先生，我们演播室刚才一直在探讨经济适用房租售会带来的问题，您觉得呢？

　　蔡继明(清华大学政治经济学研究中心主任)：

　　我觉得目前出现的一连串的这些问题，特别是经济适用房用于出租，根本上来说还是经济适用房的制度造成的。比方说，一部分人买了经济适用房，但是它本身并不是特别符合经济适用房的购买者的条件，所以它买了以后，根本就不住，马上转手就租出去了，这显然是制度在执行过程当中没有严把关口。

　　第二种，他买了经济适用房，但是在他后来的收入水平发生了变化，他也想把这个房子再租出去，另外再买房，你原有的制度就没有规定，在购买经济适用房未满五年的情况下，这个房子该怎么退出。

　　第三种，他可能把这个房子出租出去，然后他换另一个地方，用较低的价格来购买一个条件较差的房子，这是他本人虽然一次享受到了政府给他的优惠，但是他愿意自觉自愿地把自己的住房消费压到一个较低的水平，同时他用此得到的收入去满足其他方面的需要，这也是实物性的财政补贴的住房分配，它本身存在的弊端。

　　主持人：

　　蔡先生，您无非把它划分为两种情况，一种是合法的，一种是非法的，就是这种理由上。如果是不管它有实际需要，还是说就是为了牟利，这种情况又没有人去很好地监管，或者人手不够，它带来的后果会是什么，会对我们整个国家的经济适用房整个政策的推进会带来什么样的影响？

　　蔡继明：

　　当然这种制度本身在我看来它就不合理，由于存在着这些原因，就更加引起人们对这种制度的批评，也许政府原来的初衷是为了解决一部分中低收入居民的住房问题，由于出现了不正常的这些现象，会遭到社会上越来越多的人对这种制度的怀疑和批评。

　　主持人：

　　好的，谢谢蔡先生。

　　您怎么看刚才蔡先生的这种说法？

　　季如进：

　　蔡先生讲的那些问题我都同意，我刚才说，它制度宗旨和方向是对的，但是具体政策，包括准入，包括退出，包括监管，包括怎么取得多少产权，这个政策的设计应该探讨新的思路。

　　主持人：

　　您觉得这是一个过渡，但是过渡期多长有必要在实践中去考察。

　　季如进：

　　应该说否掉经济适用房我个人不太赞成，但是我们经济适用住房采取一些新的思路去改变它、完善它，尤其是完善它。因为未来，我个人觉得经济适用住房会超过廉租房或者商品房。

　　主持人：

　　经济适用房这种东西应该说是一个好的政策，政策的出发点非常好，它是为了满足那些低收入，或者需要的人，但是买不起的人的一种需求，但是这个政策从实施之日开始就充满了争议，我们不妨回顾一下。

　　(播放短片)

　　解说：

　　18年，这是我国经济适用房政策从开始实施到现在所走过的时间，经济适用房的发展又经历了怎样的历程呢？

　　早在1991年6月份，国务院就在《关于继续积极稳妥的进行城镇住房制度改革的通知》中提出，大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产产业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和起动市场消费，在这个时候，适时推出了经济适用房政策，用于解决中低收入家庭住房问题。从1998年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展，房价的相对低廉逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择，无论开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。

　　2005年6月，新华社记者对全国最大的经济适用房项目——北京回龙观进行了一番明察暗访。结果发现，一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边却是以售经济适用房出现的近八成的出租率和高转售率。这篇报道引发了当年关于经济适用房“取消派”和“保留派”的一场大辩论，经济适用房都这么难买，越来越成为百姓的切身体会和感慨。

　　2006年8月，建设部称，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租赁型经适房将是未来发展方向，廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物性的住宅保障。

　　时间进入2009年，有城市推出首批经济适用房，让人没想到的是，上千套的房子竟然遭遇了因定价太高，而没有人买的尴尬情况。相关部门表示，定价偏高是因为建设时遇到了建材涨价等因素，但是房子不可能降价。而类似的情况在去年的其他城市就曾出现过，经济适用房公共产品属性和市场属性之间的矛盾所引发的经济适用房存废问题更加引人关注。

　　来自住房和城乡建设部数字显示，今年上半年，全国各地新开工经济适用房3388万平方米，48万套，完成投资468亿元，同时，面对近期武汉“六连号”事件，北京大量经济适用房违规出租等新闻，所引发的广泛关注，住房和城乡建设部住房保障司司长侯晰珉认为，经济适用房是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式，各地特别是一些住房价格较高的大中城市，适度发展经济适用房仍然具有重要意义。

　　主持人：

　　侯司长说了，未来一段时间，经济适用房还是解决城市低收入人群的一个有效的方式，但是它在说发展的同时，也没有回避问题，我们再来看一下，这是8月5日《人民日报》的新闻，侯司长还说了一句话：“经适房制度目前面临的关键问题是如何加强准入和监督管理。”但是我们也有一个问题，既然刚才我们看到的这些短片里面，以前这些是问题，将来怎么去加强监督，怎么去加强管理呢？

　　季如进：

　　我觉得这个从一开始经济适用房出现的时候，这个问题就存在，现在愈演愈烈，因此侯司长讲的这个是关键问题，但是就是要探讨怎么去做，所以我个人的意见，除了我们各方面，政府部门加强这一方面的研究以外，还要探讨一些新的思路。从这个意义上讲，我觉得还用原来的延续的一套，比如准入，我们有不同的门槛，加强审查，加强工事。大家要知道，这个的社会成本是相当大的，如果我们还是这样地堵，是不是还能采取一个，要符合条件又愿意购买的人有积极性，政府两个积极性一起统一起来。

　　主持人：

　　我们继续看，还是这个8月5日的新闻，我们从住建部得到的最新数字，今年上半年我们全国建了48万套新的经适房，完成投资468亿。现在有一个问题，最开始的时候，经适房和市场价的房子差别不大，但是现在地产价格越来越高，可是我们现在还要要求经适房保持在低收入人群能够接受的水平，里面的利润空间越来越大。那怎么能够去监督，并且能让他们不去牟利呢？

　　季如进：

　　对，这就是最关键的问题。如果我们还沿着现有的思路，这个房价如果再升高，经济适用房这个利润空间就越来越大，铤而走险的人就会越来越多，政府的监管力度要投入得更大，即便你设计再好，它总是会有漏洞。这个时候可能联手做套的人就会更多。

　　主持人：

　　接下来我们又要连线一下蔡继明先生了，因为我们知道蔡先生一直是不主张经济适用房继续建设下去的，但是蔡先生，刚才我们也举了很多数字，现在我们面对的就是一个经适房继续要建设下去，您觉得面对这么一个局面，您有没有想出来比较好的办法，让它真正能够让该受益的人受益？

　　蔡继明：

　　我觉得刚刚谈到的所有这些问题都表明，经济适用房既不是一个好的政策，也不是一个好的制度，我不同意城乡建设部的观点，因为这个制度从一开始执行到现在，自始至终都存在着这么多问题，而这些问题我们想一想，这十多年来都没有解决，我们怎么能够指望有什么保证在今后的经济适用房执行过程当中能够得到很好的解决呢？我想解决经济适用房存在的唯一办法就是要取消经济适用房，从现在开始就应该停止建设经济适用房，至于已经有的经济适用房，我觉得应该根据具体的情况，要考虑到具体购买经济适用房的个人利益，至于当初没有把好关，让一些人钻了空子，那是你当时没有把关的责任，那是政府的责任。有些人根据自己的实际情况，比如他要调整自己的住房，他要找到离自己的孩子上学或者家庭成员上班更接近的住房，他把原有的经济适用房出租或者转让，我觉得对于这些情况可以根据具体的情况进行处理，不要一刀切。

　　主持人：

　　蔡先生，我打断您一下，刚才您说您不同意，这是您的观点，但是如果有一种新的解决方式，比如经济适用房，刚才季先生在演播室也提议，能不能采取一些共有产权的模式，比如淮安就一直在推行这个模式，如果能用这种模式推行经济适用房的话，您同意吗？

　　蔡继明

　　我觉得只要是经济适用房，也就是动用了政府一定的财政，也就是说纳税人的钱，把这笔钱补到了少数人的身上，而在现有的这种管理体制下，又难免有一些腐败行为的发生，所以无论采取什么措施，经济适用房都很难达到解决住房保障，特别是中低收入住房的初衷，所以我个人认为，还是要取消经济适用房，加大廉租房的建设。

　　主持人：

　　时间的关系，非常感谢蔡先生。接下来您既然提到了“共有产权”，我们就不妨看看“共有产权”是一个什么东西。“地方政府出资，帮助低收入家庭购买经适房，并且与购房家庭共同享有经适房产权。”说得明白一点，淮安就采取这种共有产权的模式，7：3，家庭出7，政府出3，再有一种5：5，对半分。您觉得共有产权能不能解决这个问题？

　　季如进：

　　我觉得这是一个比较有意的尝试，淮安的实践给我们提出了一个新的思路，政府补贴的这一块给你显化，告诉大家政府给了你，我按普通商品房的话，应该是多少钱，政府拿多少，这样你拿的占到百分比多少，七成的话我可以理解成限价房，5：5我可以理解成经济适用住房，咱们两个产权说得很清楚，政府的五成或者三成产权，在你符合这些条件的时候，政府不取利，但是你应该不能出租，这个时候有一个共有产权，共有产权不同意你不能出租，这个和政府的政策，已经和法有关了。

　　主持人：

　　个人和政府产权，我7你3，将来可能面对的问题，或者说我把你的产权买了，或者我把我的产权卖给你了，这都没有盈利的空间。

　　季如进：

　　有，但是这个利比较小，在五年以内，你把政府买回去，按当时买房子的价，如果五年以后，不管是谁买谁的，政府买你的，按当时的价可以，你买政府的按当时的价，政府买你的可以按市场价，也给你盈利空间。

　　主持人：

　　这是七三分，咱们再看看五五分，一半一半，另外一个我们不大理解，个人承担的购房价相当于当地同期经适房价的70%，这需要您给我们解释一下。

　　季如进：

　　因为淮安模式我还没有具体地看到您设计方案，但是总的思路，个人承担的相当于当地同期经适房的70%，如果我设想的话，你这个5是多少，它实际上让的利还是多了，我个人觉得政府一共给了多少优惠，这个价我全算进去，但是我给你多少。

　　主持人：

　　您最后用一句简短的话概括一下您的观点。

　　季如进：

　　对经济适用住房我觉得方向从一开始到现在，我个人是赞同的，但是它的具体的设计，我们要探讨，在目前的情况下如何解决已经暴露和现在存在的，包括蔡先生和侯司长说的，问题实际上是一个。